Жилищный фонд как инвестиции

 

Инвестиции в недвижимость через фонды (ЗПИФ): интервью

Насколько выгодно вкладывать сегодня в недвижимость? 2020 год внёс свои коррективы в рынок недвижимости. Многие сотрудники из офисов перешли на удалёнку, сократился рынок арендованного жилья, часть торговли ушла в онлайн.

О том, что сейчас происходит на рынке недвижимости и какие есть перспективы, рассказал инвестиционный директор ВТБ Капитал Инвестиции Алексей Стрелецкий.

ВТБ Капитал Инвестиции — инвестиционная платформа с активами под управлением свыше 3,7 трлн рублей. С её помощью клиенты могут решить любую задачу по управлению капиталом.

Алексей Стрелецкий занимается созданием и управлением розничных фондов, инвестирующих в жилую и коммерческую недвижимость в ВТБ Капитал Инвестиции. Участвовал в управлении и успешном завершении фондов «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость — 1 и 2», а также в создании и управлении ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход».

Профессиональный опыт Алексея в области инвестиций в недвижимость составляет более 13 лет. Ранее работал в ПАО АФК «Система», где занимался инвестициями в складскую и гостиничную недвижимость, а также в девелоперской компании «ПИК» и консалтинговой компании в области недвижимости Knight Frank.

Про плюсы вложения в недвижимость

Чем вложения в недвижимость лучше вложений в те же самые акции или облигации строительных компаний?

Очень часто инвесторы, которые инвестируют в наш фонд, задают эти вопросы. Да, условно квартира или офисный центр имеют риски, но весьма ограниченные, в отличие от финансовых активов. В конечном итоге любые финансовые активы могут при худшем развитии событий стоить ноль. С недвижимостью такая ситуация маловероятна.

Например, вряд ли случится, что здание будет ничего не стоить или земля, на которой стоит здание, тоже будет ничего не стоить. Разве что это могут быть какие-то очень депрессивные регионы. Мы инвестируем в Москву и Санкт-Петербург. В таких местах земля и здание всегда чего-то стоят.

Можем сравнить два класса активов: недвижимость и облигацию девелопера — компании, которая отвечает за строительство. По факту облигация — долговая расписка, где девелопер берёт у вас 100 ₽ и обещает вернуть через год 110 ₽, то есть доходность — 10 % годовых.

Квартира может и не принести десять процентов годовых, если рынок не растущий или арендные ставки упали. Тогда возникает логичный вопрос — может быть, всё-таки лучше купить облигацию? Но по облигациям могут заплатить, а могут и не заплатить — случается банкротство компаний, и требуется экспертиза, чтобы инвестору не оказаться в такой ситуации. А квартира, которую вы купили, может принести больше денег или меньше денег, но она никогда не будет стоить ноль. Если это хорошая квартира в хорошем месте, то на неё будет хороший спрос и на покупку, и на аренду. Но и в менее качественном жилье кто-то захочет жить за какие-то деньги, то есть у квартиры всегда будет стоимость.

Про закрытый паевой инвестиционный фонд

Как может инвестор вложиться в недвижимость без покупки квартиры? Ведь на покупку небольшой студии нужно уже иметь 1,5−2 млн ₽.

Можно вложиться через закрытый паевой инвестиционный фонд, или сокращённо ЗПИФ. Здесь акцент именно на паевой фонд, который из себя представляет, если по-простому, складчину. У тебя есть сто рублей, у меня есть сто рублей, у нашего друга есть сто рублей, вместе мы собрали триста рублей и купили какую-то вещь на эту сумму. Если бы мы не сделали это вместе, мы бы не смогли это купить, потому что у каждого из нас было бы только по сто рублей. Это идея коллективных инвестиций.

Что касается недвижимости, то здесь вход на рынок достаточно высокий и нужно иметь несколько миллионов рублей в кармане. А что делать, когда у тебя их нет, а есть только, например, 300 000 ₽ и желание инвестировать в недвижимость? Надо найти ещё несколько людей и в складчину купить квартиру или склад, сдавать потом в аренду и получать доход.

Собственно, этим и занимается наша команда ВТБ Капитал Инвестиции, управляя фондом ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Мы собираем людей, у кого по отдельности нет достаточного количества денег, чтобы купить современный качественный складской центр, который может стоить, к примеру, миллиарды рублей. ЗПИФ даёт возможность инвестору с маленьким бюджетом инвестировать в премиальные, самые лучшие объекты, которые раньше были доступны к инвестированию только крупным инвесторам.

Инвестор с маленьким чеком может купить качественную недвижимость, которая имеет хороших арендаторов, хорошо построена и сдана в аренду по долгосрочному договору аренды. В этом и есть прелесть коллективных инвестиций, когда, имея малое количество денег, можно купить качественный актив, который иначе бы у тебя потребовал больших вложений или был бы вовсе не доступен.

Про доходность

На какую доходность может рассчитывать инвестор при покупке пая ЗПИФ?

Любой инвестиционный продукт имеет волатильность доходности. Недвижимость не исключение. На её доходность влияют как доходы от сдачи в аренду, так и изменение стоимости. И если с доходами от аренды всё просто (больше аренды — больше доходность), то изменение стоимости недвижимости — более сложный показатель.

Во-первых, на стоимость недвижимости влияют доходы от аренды: чем больше объект приносит арендных доходов, тем больше за него будет готов заплатить покупатель при прочих равных. Во-вторых, на стоимость влияют макроэкономические показатели: какая инфляция в стране, какая доходность по альтернативным инвестиционным инструментам. К примеру, в 2020 году мы наблюдали парадокс: при стагнирующей и иногда падающей ставке аренды жилая недвижимость дорожала по всей стране вследствие удешевления денег в экономике и падения доходности консервативных инструментов (депозиты, облигации и др.).

Суть недвижимости в том, что она состоит из конкретных вещей — стоимости земли, стоимости строительных материалов и рабочей силы. Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает рост стоимости всех этих трёх компонентов. Если стоимость строительства новой недвижимости и цены на землю растут, это не может не влиять и на уже построенную недвижимость. В результате стоимость недвижимости обречена на то, чтобы с годами увеличиваться в цене по крайней мере на темп инфляции, если она находится в развивающемся регионе.

В нашем фонде мы ориентируем инвесторов на среднюю годовую потенциальную доходность — 10 % годовых, из них 8 % может быть получено от аренды (рентная доходность) и 2 % — от роста стоимости объектов. Эта цифра может быть и больше, и меньше. Меньше, потому что арендатор может съехать, и, пока не будет нового, доходность будет падать. Больше, потому что недвижимость со временем дорожает и она может дорожать в соответствии с инфляцией, которая в разные годы бывает разная.

По итогам прошлого года инфляция была около 4 %. По итогам 1992 года было несколько тысяч процентов инфляции. Недвижимость, пускай не сразу, но дорожала соизмеримыми темпами. Поэтому актив есть актив, 10 % — это исходя из того, что инфляция низкая. Если мы оказываемся в экономической ситуации, где галопирующая инфляция — когда цены растут очень быстро, деньги обесцениваются стремительными темпами и инфляция может достигать больше 50 % в год, — то и стоимость активов может меняться в соответствии с этими темпами. Инвесторы рассматривают недвижимость в том числе как защитный актив на случай макроэкономических потрясений.

Жилищный фонд как инвестиции

ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых

Условно недвижимость можно разделить на два крупных класса — жилая и коммерческая. Например, жилая недвижимость имеет низкую текущую доходность. Если сдавать квартиру в аренду, это 4 % или 5 % годовых. В жилой недвижимости меньше текущая доходность, но больше потенциал для роста самой стоимости недвижимости, которая за год может вырасти быстрее инфляции. При этом разные дома и районы и даже квартиры имеют разную динамику изменения цены, в зависимости от текущих предпочтений покупателей и арендаторов.

У коммерческой недвижимости, наоборот, больше текущая доходность. Она может достигать 10 %. Но темп роста стоимости недвижимости может быть меньше, потому что нет такого структурного дефицита, как на рынке жилой недвижимости. На изменение стоимости недвижимости больше влияют макроэкономические показатели, чем предпочтения конкретных инвесторов.

В итоге и жилая, и коммерческая недвижимость могут давать 10 % или 15 % в год, просто сумма доходности в каждом из случаев определяется по-разному.

В обратную сторону это правило работает таким же образом. Если рынок не растёт и цена на объекты не увеличивается, то с жилой недвижимости ты зарабатываешь только 4−5 % от аренды, а на коммерческой всё те же арендные 8−10 %.

Про способы покупки и продажи паёв

Инвестор может купить паи ЗПИФ только на этапе сбора средств управляющей компанией или есть ещё какие-то варианты?

В базовом варианте — да, поэтому фонд и называется закрытым. По факту ты вложил туда деньги и там их закрыл. Они будут вложены в активы, которые нельзя быстро продать, а значит — и быстро вернуть деньги. Дальше есть условия фонда, которые закреплены в правилах, там указано, когда фонд должен быть завершён. Например, это 2025 год. Это значит, что инвестор до этого года будет получать доход с вложенных денег, но инвестированный капитал до 2025 года он не сможет вернуть.

Есть ещё другой вариант, когда управляющая компания выводит паевой инвестиционный фонд на биржу, что позволяет пайщикам обмениваться паями через биржевой механизм торговли. Тогда сам пай также остаётся закрытым, но вы его можете продать на бирже другому человеку. Например, вы купили пай пятилетнего фонда, а через два года вам срочно потребовались деньги. Вы продаёте через биржу пай другому человеку, который готов подождать оставшиеся три года и зарабатывать на росте стоимости пая, и возвращаете свои деньги вместе с доходностью.

С 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи фонда в несколько кликов через мобильное приложение ВТБ Мои Инвестиции.

Можно продать пай без биржи. Пай — это имущество, которое можно продавать, дарить, наследовать. Для этого вы идёте к нотариусу и заключаете договор купли-продажи. Правда, может быть сложно найти покупателя, поэтому через биржу продать пай гораздо проще.

Про квалифицированных и неквалифицированных инвесторов

А есть какие-то особенности при инвестировании в недвижимость для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов?

В фонды для неквалифицированных инвесторов могут инвестировать любые типы инвесторов — и с квалификацией, и без. В фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать только те, кто прошли процесс квалификации.

Также хотелось бы остановиться на стоимости паёв — минимальная сумма инвестирования для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽. В фондах для квалифицированных инвесторов порог входа отсутствует.

Про выбор фонда

На что инвестору обратить внимание при выборе фонда?

Фонд сам по себе не является действующим субъектом, условно говоря — это мешок денег или какое-либо имущество, которыми распоряжается управляющая компания (УК). Успех хорошего управления деньгами инвесторов — это хорошая экспертиза специалистов компании и её репутация. Поэтому очень важно уделять внимание предыдущему опыту УК. Это первый момент.

Второй немаловажный момент — если покупаешь фонд, в котором уже есть активы, нужно посмотреть их структуру, что уже куплено или что планируется к приобретению, если активов ещё нет. Будет компания покупать один вид недвижимости, например склады, или планирует покупать офисы, торговые и жилые площади. Наш фонд мы позиционируем как смешанный, где инвестору не нужно выбирать сегмент, мы даём диверсификацию по сегментам, выбирая лучшие объекты в своем классе.

Жилищный фонд как инвестиции

У ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» в активах — складские и торговые помещения

Третий пункт — условия инвестирования. На какой срок инвестор отдаёт свои деньги и когда фонд будет завершён — через пять лет или десять. Есть ли у фонда биржевое обращение, сможет ли инвестор выйти из этого фонда раньше, чем через пять лет, десять лет.

Нужно обратить внимание, сколько комиссия за управление. Это есть в условиях инвестирования в правилах доверительного управления. Управляющая компания берёт за управление 1,5 % от стоимости активов. Завершить фонд планируется в 2025 году в случае подходящей рыночной конъюнктуры.

Про тренды

Есть какие-то тренды на рынке недвижимости?

У нас есть мнение относительно рынка недвижимости. Мы понимаем, во что надо инвестировать, во что не надо инвестировать. В данный момент идёт развитие интернет-торговли, которое требует большего объёма современных складских помещений, чтобы хранить товары. Поэтому мы сделали акцент на коммерческую недвижимость.

Жилищный фонд как инвестиции

Три новых объекта проходят комплексный аудит. По результатам проверки будет принято решение об их покупке

Россия — это страна с большими территориями, склонная к централизации. Здесь крупные склады эффективны, потому что можно охватывать крупными складами большие удалённые регионы. Проще довезти товар до одного большого склада и оттуда уже развозить, чем до десяти маленьких складов. Поэтому большая централизованная система хранения в России хорошо приживается, сектор активно растёт, поэтому наша компания предпочитает в данный момент склады.

Если рассматривать торговую недвижимость, то на протяжении последних шести лет падают доходы населения, и это плохо сказывается на его покупательской способности. Ещё один немаловажный фактор — торговля через интернет забирает много трафика из классических сегментов торговли по типу торгового центра.

Мы положительно смотрим на перспективы офисной недвижимости в развитых деловых кластерах Москвы. Структурно в городе сохраняется спрос на качественные офисные площади в бизнес-локациях, при этом на формат удаленной работы готовы перейти далеко не все компании.

Про риски

Какие есть риски инвестирования в ЗПИФ и как подстраховаться?

Основной риск — это коммерческий риск недвижимости. Если говорить про коммерческую недвижимость, то это потеря арендатора. Например, мы купили складской центр, который был сдан торговой компании, а она передумала и решила переехать в другой склад, и мы лишились арендного дохода до тех пор, пока не найдём другого арендатора. Это потребует какого-то времени, возможно, что ставка аренды будет ниже, чем прежняя.

Иногда мы можем сами попросить компанию съехать, когда видим, что можем сдать недвижимость дороже. Это всё называется коммерческие риски. В конечном итоге это рынок, когда с большим спросом ставки аренды растут, с меньшим — снижаются.

Если рассматривать жилую недвижимость, то здесь такие же риски, что арендатор может или съехать, или платить меньше. 2020 год это очень наглядно показал. Давно аренда так не падала, как в 2020 году. Много людей, кто не коренные москвичи, на время пандемии уехали в другие города. И сразу просела ставка аренды.

Может упасть цена недвижимости. Например офисных центров или квартир в конкретном районе будет построено так много, что значительная часть никому не будет нужна, начнётся демпинг, продавцы будут торопиться с продажей, и цена недвижимости упадёт. В целом цена коммерческой недвижимости, как правило, следует за ставкой аренды.

Есть и другие риски — утеря, разрушение объекта или пожар.

Со всеми рисками можно бороться, что мы и делаем как управляющая компания, в этом и есть наша ценность. Управляющая компания покупает те объекты, которые сданы по долгосрочным договорам аренды — такие нельзя быстро расторгнуть и просто взять и съехать. После приобретения УК страхует объект недвижимости в хороших страховых компаниях, которые делают полные возмещения убытков.

Есть и риски совершения сделки, когда можно купить то, что не принадлежит продавцу или имеет дополнительные обязательства. Чтобы этого не произошло, компания заказывает юридический и финансовый аудит объекта.

В этом и есть плюс инвестирования в недвижимость через фонды, потому что управляющая компания занимается решением всех вопросов. Мы вкладываем большие суммы денег в проверку объектов, их страховку, у нас уже отлажен весь механизм. Здесь исключены ситуации, что вы вложили свои деньги в бесперспективный объект на краю города или купили ту недвижимость, которой по факту не существует. Этим рискам больше подвержены инвесторы, которые занимаются самостоятельным инвестированием.

Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

Ремонтники

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

  • жилые дома;
  • коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
  • коттеджные поселки;
  • производственные предприятия;
  • гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

Жилищный фонд как инвестицииПри этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

    в строящемся доме для себя;
  • приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей сдачи ее в аренду;
  • приобретение квартиры на начальных этапах строительства (долевое строительство) для последующей перепродажи.

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Заключение договора о ремонте

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Жилищный фонд как инвестицииЕсли вы купите одну или несколько квартир в новостройке еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.

Механизмы инвестирования

Пеня

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

  • инвестиционные фонды;
  • девелоперские компании;
  • физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Узнает про условия оплаты

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Жилищный фонд как инвестицииТаким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома — у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

инвестирование в жилье

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

Жилищный фонд как инвестицииДругой вариант — выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

выделение доли из общей долевой собственностиИпотека для матерей одиночек имеет особенные условия!

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

риски при инвестировании в недвижимость

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

ЗПИФ как эффективный инструмент управления гостиничной недвижимостью. Мнение эксперта

Жилищный фонд как инвестиции

Последние несколько лет ставки по банковским вкладам как одному из наиболее традиционных инструментов инвестирования демонстрировали устойчивое снижение. В таких условиях многие частные инвесторы сконцентрировали свое внимание на паевых инвестиционных фондах (ПИФ) как на простом и доступном способе инвестиций в ценные бумаги и другие активы. Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM рассказал о новом эффективном инструменте для отельеров.

Даже с учетом волатильности рынков, управляющие компании таких фондов показали в 2020 году впечатляющий рост объема активов под своим управлением, на рынок вышло несколько новых фондов и управляющих компаний (УК).

Среди фондов, представляющих особый интерес, можно выделить закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Этот инструмент обладает целым рядом преимуществ. Он позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением. Надежное, прозрачное и эффективное управление активами обеспечивается благодаря инфраструктуре ЗПИФ, состоящей из множества элементов.

ЗПИФ позволяет привлечь необходимые инвестиции, надежно защищает капиталы и отличается удобным налогообложением

Теоретически любая недвижимость, способная приносить доход через аренду или рост капитализации, может быть включена в состав имущества ЗПИФ, и ее категория зависит от проекта, под который создается фонд. Кроме выбора стиля управления и сектора можно выбирать разную географию, локации, даже форматы недвижимости в рамках одного сектора. Так, к примеру, гостиничная недвижимость может быть представлена как загородными бутик-отелями, так и крупными сетевыми историческими объектами в центральных локациях. ЗПИФы можно условно разделить на две большие группы — для квалифицированных и для неквалифицированных инвесторов. Возможности первых, очевидно, шире.

Жилищный фонд как инвестиции

Следует отметить, что довольно низкая ликвидность объектов недвижимости по сравнению с рыночными финансовыми инструментами и достаточно длинные горизонты планирования привлекают скорее осторожных инвесторов, не готовых к высокому риску, что соответствует уровню ожидаемой доходности от таких инвестиций.

Ранее такие фонды по доходности не могли конкурировать со ставками по банковским депозитам, но в последние годы на фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов. За это время количество ЗПИФов, в состав активов которых входит коммерческая недвижимость, выросло в несколько раз. Такие фонды наиболее близки по профилю риска и прогнозируемости к консервативным стратегиям.

На фоне падения ставок по вкладам доходы ЗПИФов недвижимости стали удовлетворять потребностям большего числа инвесторов

Закрытый паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество ЗПИФ принадлежит владельцам инвестиционных паев на праве общей долевой собственности. ЗПИФ — один из инструментов на российском финансовом рынке, направленный на создание, организацию и развитие конкретных проектов клиента. Данный инструмент позволяет учесть его специфические потребности и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии. В правилах ЗПИФ можно предусмотреть выплату владельцам инвестиционных паев промежуточного дохода по инвестиционным паям.

В отношении имущества фонда УК осуществляет все правомочия собственника, в том числе ряд функций по администрированию ЗПИФ, таких как, к примеру, осуществление сделок с имуществом ЗПИФ, выплата платежей за счет имущества ЗПИФ и получение платежей в состав имущества ЗПИФ, ведение учета имущества и операций с имуществом ЗПИФ. Кроме того, УК предоставляет отчетность в Банк России и другие контролирующие органы, а также взаимодействует с инфраструктурными организациями — специализированным депозитарием и регистратором, оценщиком, аудиторской организацией.

Жилищный фонд как инвестиции

В случае с ЗПИФ, в составе которого есть недвижимость, УК также осуществляет юридическое взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и с различными органами государственной власти. Управляющая компания взаимодействует с налоговыми органами по вопросам исчисления и уплаты налога на имущество, земельного налога и НДС.

Важно, что инвестор, купив пай ЗПИФа, становится совладельцем активов фонда и весь риск потери арендного потока и стоимости активов становится риском инвестора. Поэтому инвестору необходимо понимать специфику сектора недвижимости, входящей в фонд, в том числе – локацию, возраст и архитектуру объекта, качество контракта аренды или управления (к примеру, когда гостиничный объект входит в известную международную сеть на условиях долгосрочного контракта).

ЗПИФ позволяет учесть специфические потребности инвесторов и реализовать индивидуальные инвестиционные стратегии

ЗПИФы обладают целым рядом преимуществ для инвесторов в объекты коммерческой, в том числе гостиничной, недвижимости:

  • Фактически ЗПИФ предоставляет клиенту налоговые каникулы. Финансовые результаты работы различных активов, упакованных в ЗПИФ, не облагаются налогом на прибыль и НДФЛ. Налоги придется заплатить только при погашении или продаже инвестиционных паев (либо при получении промежуточного дохода по инвестиционным паям)
  • ЗПИФ дает возможность защитить свои капиталы и бизнес, в том числе от недружественного захвата. Учетом и хранением имущества ЗПИФ, а также контролем за распоряжением имуществом фонда занимается специализированный депозитарий. Сведения о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ не раскрываются управляющей компанией. Взыскание по долгам УК не может быть обращено на имущество фонда
  • Включение активов в состав ЗПИФа позволяет повысить их ликвидность и секьюритизировать инвестпроекты. Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом. Инвестиционные паи — это неэмиссионные бездокументарные именные ценные бумаги, которые могут обращаться на рынке ценных бумаг
  • ЗПИФ может быть создан под определенный круг потенциальных инвесторов или конкретный проект. При этом имущество, составляющее ЗПИФ, является общим имуществом всех владельцев инвестиционных паев. Оно принадлежит им на праве общей долевой собственности. Инвестиционный пай ЗПИФ удостоверяет долю его владельца в праве собственности на имущество ЗПИФ. Это позволяет аккумулировать средства клиентов для достижения общих инвестиционных целей
  • Благодаря существованию ЗПИФ инвестор может упаковать разрозненные активы в единый портфель, что существенно упрощает процедуру их наследования.

Жилищный фонд как инвестиции

Если рассматривать конкретно сферу гостиничной недвижимости, то, говоря о влиянии страновых и рыночных рисков на такие объекты, можно уже констатировать, что нынешний кризис негативно повлиял на финансовые результаты отелей. Хотя все предыдущие годы этот рынок отличал стабильный рост трафика, увеличение популярности ключевых центров туризма, рост цен на размещение, активность международных гостиничных операторов и локальных управляющих компаний, открытие новых качественных объектов размещения в самых разных сегментах.

Несмотря на негативные результаты в моменте, есть существенная уверенность – как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост. Более того, вероятен дальнейший сдвиг к увеличению количества загородных отелей, предлагающих широкий комплекс услуг и показавших в условиях пандемии более устойчивые результаты, чем объекты в крупных центральных городах.

Как только будут открыты границы, мы увидим стремительный возврат показателей к докризисному уровню и их дальнейший рост

На развитых рынках Европы и США подобным инструментом являются Real Estate Investment Trusts (REIT), давно и успешно функционирующие на рынке гостиничной недвижимости и входящие в рейтинги S&P500 и Nasdaq. Такие фонды как Host Hotels&Resorts, Apple Hospitality, Sunstone включают в себя десятки и сотни отелей, управляемых международными гостиничными операторами, и несмотря на снижение доходности в 2020 году, прогнозы по их деятельности на предстоящий период оцениваются экспертами как позитивные.

Жилищный фонд как инвестиции

Таким образом, качественные объекты гостиничной недвижимости в сегментах от midmarket до luxe, находящиеся под долгосрочным профессиональным управлением известных зарубежных или локальных операторов, имеющие в своем составе не только номерной фонд, но и центры дополнительного дохода (рестораны, СПА, переговорные зоны и т.д.), расположенные в центральных городских или напротив, локальных курортных локациях, могут являться одним из наиболее эффективных составляющих ЗПИФов недвижимости в будущем.

Специфика таких гостиничных объектов будет обуславливать возможность получения более высокого по сравнению с депозитами дохода (с учетом факторов риска), а доверие со стороны консервативно настроенных розничных инвесторов позитивно повлияет на ликвидность паев.

Закрытый паевой инвестиционный фонд можно сформировать, обратившись к надежной и проверенной УК. ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) работает с ЗПИФ с 2003 года. За это время компания накопила богатый опыт работы с широким спектром активов. Среди них – акции и долговые ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки, права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов.

Жилищный фонд как инвестиции

Автор: Артем Клыков, MBA, PhD, эксперт гостиничной индустрии, преподаватель Международного университета SWISSAM

Статья отражает мнение автора и может не совпадать с мнением ТКБ Инвестмент Партнерс (АО)

  • Facebook
  • Messenger
  • Twitter
  • Pinterest
  • Whatsapp
  • Email

Свежие записи

Контакты

ТКБ Инвестмент Партнерс

О компании

ТКБ Инвестмент Партнерс (АО) – одна из крупнейших управляющих компаний на российском рынке управления частным и корпоративным капиталом с рейтингом максимальной надежности от ведущего российского рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»).

Источник https://school.vtb.ru/materials/articles/stoit-li-investirovat-v-nedvizhimost-cherez-fondy-zpif-intervyu-s-ekspertom-vtb-kapital-investicii/

Источник https://zakonguru.com/nedvizhimost/informacija/investinstrument/investicii-v-stroitelstvo-zhiloj-nedvizhimosti.html

Источник https://journal.tkbip.ru/2021/01/29/real-estate/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *