Выгодные инвестиции в доходную недвижимость в Европе – куда вложить, чтобы 100% заработать?

Инвестиции в недвижимость – это долгосрочный проект, который не дает сиюминутную прибыль, как в случае реализации ценных бумаг. Конечно, можно рассчитывать на выгодные инвестиции в зарубежную недвижимость коммерческого назначения с последующей сдачей в аренду, но и здесь существуют свои риски. Например, спад спроса ввиду перехода многих компаний на удаленный формат работы, налоговые ставки и амортизационные/ремонтные/коммунальные расходы.

Однако, доходная недвижимость за границей все же есть. Остается только понять, куда инвестировать и как это сделать грамотно. Особенно сложно освоить нишу начинающим предпринимателям, которые ищут «кошельки» для вклада с надеждой на прирост капитала и гарантированный доход.

Доходная недвижимость за границей – ТОП стран для инвестиций

В каком государстве выгодно начать инвестировать в недвижимость с гарантированной прибылью – вопрос, который не имеет однозначного ответа. Практически в каждой стране есть отдельный сектор недвижимого имущества, куда можно вложить свои деньги. Это может быть вилла на берегу Средиземного моря в Турции или на Кипре, девелопмент в Черногории, готовые коммерческие объекты в странах Европы и прочее.

По оценкам экспертов International Wealth, инфляционные риски и нестабильные цены на нефть, являются стимулирующими факторами для роста инвестиций в недвижимость. Невзирая на пандемию, рост цен на зарубежную недвижимость только усилился и продолжает сохранять положительную динамику в 2021 году.

Также новые тенденции на фоне Ковид внесли корректировки при выборе стран и городов, где недвижимость за границей остается доходной. Например, ввиду изменения программ «Золотая виза» на Кипре и Мальте, спрос инвесторов к данным юрисдикциям резко снизился. А такие страны, как Турция, Португалия, Греция, напротив, продолжают развивать строительство новых домов, которые можно купить в обмен на ВНЖ и европейский паспорт.

Инвестиции в недвижимость за границей в Португалии

В данном государстве продолжает действовать программа ВНЖ и гражданства за инвестиции в жилые/коммерческие объекты по ставке от 350 тысяч евро. На фоне последних изменений в программе «Золотая виза», иностранные инвесторы проявляют особый интерес к недвижимости в Лиссабон, Порту и прибрежных районах, где только до конца 2021 года сохранилась возможность получить европейское гражданство за покупку жилого объекта.

Доходная недвижимость в Таиланде

По результатам опроса предпринимателей, российские бизнес-круги оставляют первенство инвестиционных проектов с высокой доходность за Таиландом, что касается конкретно рынка недвижимости. Как отмечают инвесторы, экономика данного государства и популярность курортной зоны, сохранятся еще долгое время.

Существует три способа получить прибыль от инвестиций в зарубежную недвижимость Таиланда:

1. Покупка кондоминиума, что можно сделать задолго до сдачи объекта в эксплуатацию еще на стадии котлована по низкой цене. Разница между первой ставкой и итоговой ценой продажи достигает 20%, что гарантирует высокую прибыль инвестору.
2. Доход от сдачи недвижимости в аренду застройщиков, где доход составляет от 5% до 15%. Дополнительно инвестор имеет право проживать в приобретенных апартаментах лично до 30 дней в году.
3. Сдача в аренду виллы на том же Пхукете от своего имени или через управляющую компанию. В такой ситуации финансовая выгода может быть выше, чем от застройщика, но также существует риск уйти в минус.

Какой недвижимость самая доходная за границей в Таиланде, решать только самому инвестору.

Выгодные инвестиции в зарубежную недвижимость в Турции

Самая доходная недвижимость за границей непосредственно в Турецкой республике – квартиры, виллы и таунхаусы на первой береговой линии Средиземного моря. Также существует огромный ассортимент готовых гостиничных комплексов, собственных хозяйств для развития бизнеса, земель и коммерческих объектов.

Главное преимущество покупки недвижимости в Турции – простота процедуры регистрации права собственности и оформления турецкого гражданства или ВНЖ для инвестора и членов семьи. Если основная цель – инвестиции в доходную недвижимость за границей с последующей продажей, регистрация компании или пассивная прибыль от действующего бизнеса, то изучите предложения от наших турецких партнеров.

Болгария

Рынок недвижимости Болгарии изобилен, а за счет доступных цен, можно выгодно купить жилье и впоследствии продать по цене на порядок выше. Также в стране действуют невысокие налоговые ставки, а за счет аренды можно получать пассивную прибыль.

Доходная недвижимость за рубежом в странах Карибского бассейна

В данном случае инвесторы стремятся вложить в самые крупные курортные отели и виллы на берегу побережья, где всегда сохраняется спрос на недвижимость среди отдыхающих. Также многие островные государства предлагают программу ВНЖ и гражданства за покупку жилья или коммерческого объекта по ставке от 200 тысяч долларов США.

Страна хоть и изменила условия программы «Золотая виза», но остается востребованной среди инвесторов, которые ищут доходную зарубежную недвижимость. На Кипре можно:

• Купить виллу за 300 000 евро и претендовать на ВНЖ.
• Купить коммерческий объект для последующей сдачи в аренду для международных и местных компаний, которые обязаны иметь офис по месту регистрации и подтвердить свое реальное присутствие.
• Вложиться в сектор строительства, который является самым перспективным в стране и составляет 15% ВВП Кипра.

Также можно стать «пионером» в одной из развивающихся (а в будущем весьма прибыльной) отраслей, инвестировав в девелопмент: туризм (строительство отелей, ресторанов), жилая и коммерческая недвижимость или энергетика государства.

Спад цен на нефть, COVID-19, высокая волатильность и нестабильные экономические показатели многих стран могут стать причиной резкого падения ставок на зарубежную недвижимость. Это в свою очередь будет интересно многим инвестором, которые ищут варианты хорошо заработать.

Конечно, ждать от пятизвездочного отеля резкого снижение стоимости на 70% бессмысленно. Однако, есть возможность купить хорошую недвижимость со скидкой.

Исходя из сегодняшней экономической ситуации в мире, инвестиции в недвижимость в Европе могут быть, как перспективными, так и провальными задумками. Изучив последние новости, наши эксперты сделали краткий обзор наиболее значимых событий 2021 года:

1. Москва – столица РФ, где цены на жилье порой превышают европейские ставки. Большинство граждан обеспокоены нестабильной экономической ситуацией и стремятся быстро продать свои дома с хорошей скидкой, чтобы впоследствии инвестировать в недвижимость в той же Европе или купить виллу на берегу морского побережья в Турции. Для справки: стоимость дома с бассейном в Анталии соразмерна ставке на двухкомнатную квартиру в центре Москвы.
2. После Brexit, недвижимость Великобритании заметно упала в цене, а процентные ставки снизились. Самый популярный город для инвестиций в недвижимость в Европе – Лондон, который сохраняет первенство финансового международного центра.
3. Французская коммуна Босолей (на границе с Монако) также является хорошим вариантом инвестиций в зарубежную недвижимость в 2021 году. Здесь разрабатывается программа по изменению малоэтажного сектора в многоэтажный, а за счет близости с Монако, спрос и цены будут весьма привлекательны.
4. Наблюдается активный спрос на виллы на Лазурном Берегу.
5. В Черногории цены на квартиры в новостройках продолжают расти, что предполагает один из лучших вариантов инвестиций в недвижимость в Европе с хорошим доходов впоследствии. Справка: в I квартале 2021 года цены на новостройки в Черногории составляют в среднем 1 220 евро/м², что на 21,1% выше, чем в конце 2020 года.
6. В Нидерландах зафиксирован самый высокий рост цен на жилье за 20 лет на 11% за первую декаду 2021 году.

Выгодные инвестиции в зарубежную недвижимость – какие объекты принесут прибыль

Российские инвесторы выбирают доходную недвижимость из жилого и коммерческого сегмента – рестораны и мини отели, элитные дома у моря, готовые бизнес-проекты и прочее. Из всего многообразия можно выделить три основных направления для покупки зарубежной недвижимости.

Дома, виллы и квартиры для жизни, отдыха и получения гражданства

На пике пандемии, инвесторы занимали выжидательную позицию и только изучали рынок. Однако уже к началу летнего сезона определились четкие тренды, которые показывают, какая и в каких странах недвижимость будет самой выгодной и востребованной для инвестиций за рубежом:

• Недвижимость для доступа к программе ВНЖ и гражданству – Турция, Португалия, Греция.
• Виллы у моря с выгодным дисконтом до 50%, но только во время сегодняшней ситуации с Ковид. После открытия границ, скидок не будет, что дает возможность сделать выгодные инвестиции в недвижимость за рубежом во Франции, на Кипре, в Португалии, а также в Европе только в 2021 году. Если постараться, то можно купит дом с видом на море и четырьмя спальнями за 500 000 евро, а виллу с собственным садом и бассейном за 1,2 млн евро.
• Также для инвестиций с высокой долей вероятности получить хороший доход, перспективными остаются апартаменты в крупных финансовых центрах Европы и мира – Берлин, Лондон, Лиссабон, Вена, Франкфурт. Покупка доступна даже в онлайн режиме, в кредит и в рассрочку на пару лет.

Индустриальная недвижимость – доходные инвестиции

Продуктовый ретейл и индустриальный сектор – еще одно направление для инвесторов. В связи с ростом e-commerce и международной коммерции, покупка склада, магазина и офиса выглядит наиболее надежной инвестицией в недвижимость за границей.

Туристический бизнес

Отели на излюбленных курортах с перспективой на будущее – правильный выбор тех инвесторов, которые настроены на будущее и не ищут сиюминутной прибыли «здесь и сейчас». Пандемия спадет, границы откроют, поток туристов только увеличится. А цены на рестораны, виллы у моря и готовые отели остаются низкими только сейчас, пока экономика терпит убытки.

Вот и получается, что выгодные инвестиции в зарубежную недвижимость – это бомба замедленного действия. Лазурный Берег, побережье Испании и Италии, Швейцария, Португалия, Кипр, Греция, Турция, Таиланд и прочие направления, где можно купить бутик-отель на 20-50% ниже его реальной стоимости, а получить доход постоянно с окупаемостью инвестиций за 1-2 сезона.

Инвестиции в недвижимость

Сегодня я начну рассматривать инвестиции в недвижимость как один из вариантов создания источника пассивного дохода. Сразу скажу, что эта тема достаточно широкая и объемная, и чтобы раскрыть ее хотя бы кратко понадобится целый цикл публикаций. Поэтому сегодня будет своего рода вводная статья, раскрывающая, что представляет собой инвестирование в недвижимость, какие виды инвестиций в недвижимость встречаются наиболее часто, каковы преимущества и недостатки этого способа вложения капитала.

1. Что такое инвестиции в недвижимость?
2. Виды инвестиций в недвижимость
3. Преимущества инвестиций в недвижимость
4. Недостатки инвестиций в недвижимость

Что такое инвестиции в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость — это вложение капитала в строящийся или завершенный объект недвижимости с целью будущего получения дохода. При этом доход от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:

1. Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости (тогда это будут капитальные инвестиции в недвижимость).
2. Доход от перепродажи недвижимости по более высокой цене (спекулятивные инвестиции).

Инвестирование в недвижимость может быть нескольких видов, исходя из объекта приобретаемой недвижимости и инвестиционных целей:

Виды инвестиций в недвижимость

Рассмотрим распространенные виды инвестиций в недвижимость.

1. Инвестиции в жилую недвижимость. В данном случае инвестор приобретает квартиру или домовладение с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Частный инвестор приобретает объект коммерческой недвижимости (офисное, торговое или складское помещение) с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

3. Инвестиции в недвижимость за рубежом. В последнее время этот способ вложения капитала в недвижимость становится все популярнее. В этом случае инвестор приобретает объект недвижимости в одной из зарубежных стран с целью извлечения пассивного дохода (сдачи в аренду) или перепродажи.

4. Инвестиции в строящуюся недвижимость. Также достаточно популярный вид инвестиций, в основном предполагающий продажу объекта недвижимости после завершения строительства по более высокой цене.

Это самые широко распространенные виды инвестиций в недвижимость, о каждом из которых можно говорить отдельно, поэтому следите за обновлениями на Финансовом гении — в дальнейшем я буду публиковать отдельные статьи, рассматривающие все тонкости каждого из способов вложения капитала в недвижимость.

Теперь предлагаю рассмотреть основные преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость: насколько этот объект инвестиций интересен и выгоден для частного инвестора.

Преимущества инвестиций в недвижимость

Рассмотрим главные плюсы инвестиций в недвижимость.

1. Недвижимость традиционно считается одним из самых высоконадежных инструментов для инвестирования, поскольку чаще всего либо растет в цене, либо цена стоит на месте. Кроме того, недвижимость не может упасть в цене до нуля (как многие другие объекты инвестиций, например, ценные бумаги), падение цен на недвижимость если и имеет место, то это происходит не столь существенно.

2. Недвижимость — это «осязаемый» объект инвестиций, который наглядно виден, и к которому можно прикоснуться, в отличие от других форм инвестирования, предполагающих вложение капитала в гораздо более виртуальные активы.

3. Недвижимость может быть в любой момент использована и для личных нужд инвестора, например, он может в ней жить, либо располагать свой бизнес (настоящий или будущий), если это коммерческая недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость предполагают два способа возможного получения дохода: пассивный доход от аренды или спекулятивный доход от перепродажи.

5. Инвестирование в недвижимость один раз дает возможность получать пассивный доход от сдачи в аренду на протяжении всей оставшейся жизни, то есть, это могут быть долгосрочные инвестиции.

6. Объект недвижимости всегда можно продать, подарить родственникам, передать по наследству, использовать как залог в банке и т.д.

7. Инвестиции в недвижимость предполагают очень низкий риск потери капитала (риск полной потери при инвестировании в недвижимость на вторичном рынке стремится к нулю), что является самым неоспоримым преимуществом.

Это были основные преимущества инвестиций в недвижимость, а теперь давайте рассмотрим и недостатки.

Недостатки инвестиций в недвижимость

Теперь рассмотрим основные минусы инвестиций в недвижимость.

1. Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости достаточно небольшой в сравнении с суммами необходимых инвестиций, во многих случаях он может быть даже меньше, чем доходность банковских вкладов.

2. Недвижимость как инструмент для инвестиций обладает очень низкой ликвидностью. Это значит, что для того, чтобы продать ее в случае необходимости по выгодной или даже просто среднерыночной цене, могут потребоваться месяцы или даже годы.

3. Инвестиции в недвижимость влекут за собой дополнительные расходы: оплата услуг риэлторов, услуг нотариуса при заключении сделки купли-продажи и госпошлин, что в совокупности может вылиться в очень солидные суммы (до 5-10% стоимости объекта недвижимости).

4. Сама недвижимость после покупки тоже влечет собой дополнительные расходы: оплата коммунальных услуг, услуг охраны (если это коммерческая недвижимость), расходы на капитальный и текущий ремонт в случае необходимости, в некоторых случаях — налог на недвижимость и т.д.

5. Инвестирование в недвижимость предполагает наличие достаточно солидного капитала, что делает этот вид инвестиций малодоступным для широкого круга частных инвесторов. Однако это условие можно смягчить, если инвестировать в строящуюся недвижимость (на этапе строительства стоимость недвижимости существенно меньше) или в недорогие объекты, например, гаражи, дачи.

6. Инвестиции в недвижимость желательно производить при хорошем знании законодательной базы в этой области, т.к. на этом рынке работает немало мошенников и аферистов, и для человека, слабо ориентирующегося в законодательстве, всегда высок риск быть обманутым.

7. Существенные риски возникают и при инвестициях в строящуюся недвижимость, здесь они заключаются как в мошенничестве, так и в возможном возникновении проблем у компании-застройщика, которые не дадут ей достроить объект и сдать его в эксплуатацию.

8. Инвестирование в недвижимость в некоторых случаях подвергается и рискам вмешательства со стороны государственных органов или криминальных структур, которые захотят присвоить себе ваш «лакомый кусочек» и приложат все усилия, чтобы у вас его просто отобрать. В стране, где не соблюдаются законные права человека, а суды зачастую стоят на стороне тех, кто больше платит, такие риски достаточно велики.

9. Пассивный доход от аренды — величина непостоянная, в какие-то периоды отсутствия арендаторов объект недвижимости может простаивать, не принося доход, но принося расходы. При инвестировании в коммерческую недвижимость доход от аренды может существенно падать в периоды кризисных явлений.

10. Доходность инвестиций в недвижимость очень сильно зависит от действующего законодательства (в сфере налогообложения, размера госпошлин при продаже недвижимости, ограничений на владение или продажу и т.д.), которое в любой момент может измениться в худшую сторону.

Я постарался объективно рассмотреть все преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость. Для вас это информация к размышлению, из которой вы сами вправе делать выводы для принятия тех или иных инвестиционных решений.

На мой взгляд, инвестиции в недвижимость — это высоконадежный консервативный финансовый инструмент для частных инвесторов, обладающих крупными суммами личного капитала. Таким инвесторам я бы рекомендовал определенную долю (но не весь капитал!) своего инвестиционного портфеля вложить в недвижимость для снижения общего уровня риска в портфеле инвестиций. В то же время, необходимо отметить, что инвестирование в недвижимость, как впрочем и любой другой вид инвестиций, следует производить грамотно, с хорошим изучением рынка недвижимости и всех тонкостей законодательной базы, для того чтобы пассивный доход инвестора был максимальным.

На этом все. Следите за обновлениями на Финансовом гении, чтобы более подробно узнать о важных нюансах инвестирования в недвижимость и других инструментов управления личными финансами.

Как инвестировать в недвижимость через биржу

Стандартные вложения в недвижимость ассоциируются с большими тратами, продолжительным по времени поиском подходящего объекта, риском заморозки (при покупке на стадии строительства). Но можно выбрать другой путь – инвестировать через биржу, а именно через специальные фонды.

Какие бывают фонды недвижимости

REIT (аббревиатура расшифровывается как real estate investment trusts) – это фонды недвижимости, которые покупают или строят объекты, сдают в аренду или продают, а также приобретают ипотечные ценные бумаги у банков. Доход, полученный таким образом, распределяют между владельцами акций. Купить такие акции – способ инвестировать в недвижимость без огромных вложений. Это несложно и доступно всем желающим.

Выделяют долевые и ипотечные фонды. Долевые называются equity REIT и получают доход от ренты или продажи объектов. Вторые – mortgage REIT – получают деньги от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.

Также фонды классифицируют по виду недвижимости:

• office – офисные здания;
• industrial – производственные площади, склады и другие помещения для промышленности;
• lodging – отели и базы отдыха;
• health care – больницы, поликлиники, офисы, лаборатории – медицинская сфера;
• specialty – театры и кинотеатры, казино.

Особенности инвестирования через фонды

Инвестирование в фонды объединяет два вида инвестиций – в недвижимость и акции. Ниже расскажем об особенностях этой гибридной формы.

Если говорить о ликвидности, то акции фондов более ликвидны, чем физическая недвижимость. К примеру, инвестор вложил 10 млн руб. в объект, но срочно понадобилось 2 млн руб. В случае с недвижимостью объект придётся продать, взять необходимую сумму, а на оставшиеся деньги купить другой объект. Это большие временные затраты. Кроме того, неизвестно, удастся ли продать недвижимость по цене покупки. С акциями всё проще. Инвестор может продать бумаги по рыночной стоимости и получить деньги за пару дней.

Ещё одна особенность фондов – это защита от инфляции. Стоимость аренды недвижимости, которая находится в ведении фонда, ежегодно повышается на размер инфляции. Если же вы сдаёте в аренду квартиру, то не всегда сможете менять ежемесячный платёж в зависимости от инфляции. Сумма больше зависит от рыночной ситуации в конкретном регионе.

Дивидендная доходность REIT больше показателей многих акций других компаний. Дело в том, что фонды обязаны выплачивать в виде дивидендов акционерам не менее 90% дохода. Большинство из них выплачивают 100%.

Кроме того, фонды прекрасно используют идею диверсификации: взаимодействуют с объектами, которые различаются по географическому положению, секторам экономики и арендаторам. Для примера возьмём фонд Kimco Realty. Недвижимость в управлении этой компании равномерно распределена по основным метрополиям прибрежных штатов США. 13 крупнейших арендаторов фонда составляют только 23,6% от числа клиентов.

Что касается риска, он есть, пожалуй, в любом виде инвестиций.

Как выбрать фонд

Национальная ассоциация инвестиционных фондов (NAREIT) ввела индексы, по которым можно понять, каково положение дел у того или иного фонда. Рассчитывает и публикует индексы компания FTSE Russell.

Чтобы узнать показатели, придётся зайти на официальный сайт ассоциации или непосредственно сайт фонда. Будьте готовы к тому, что порталы англоязычные. Впрочем, при покупке акций также можно посмотреть статистику по фонду. Первый вариант подойдёт тем, кто хочет проверить всё сам.

Итак, в отчётности фонда смотрите на показатель FFO – поток денежных средств от операций. По нему можно оценить качество работы фонда. Также оценивайте мультипликатор FFO / S – поток денежных средств от операций на одну акцию. Если он идёт вниз, дивиденды акционерам уменьшаются, если растёт – увеличиваются.

Мультипликатор P / FFO – его используют, чтобы сравнить фонды недвижимости между собой. Чем он ниже, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций.

Если вы начинающий инвестор, рекомендуем воспользоваться советами брокера, а не выбирать фонд самому.

Как купить акции фондов недвижимости

Акции можно приобрести на бирже. Например, на Санкт-Петербургской. Необходим брокерский счёт. По информации на январь 2020 года на бирже СПб доступны акции 18 фондов недвижимости.

Также есть вариант покупки через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже. Там выбор больше – доступны акции 150 компаний.

Комментарий эксперта

Комментирует Ольга Хрипченко, директор по развитию Rebridge Capital: «Вкладываться в недвижимость посредством REIT – это новый тренд, который распространён среди миллениалов в России. На мой взгляд, инвестиции в недвижимость через биржу и правда являются грамотным выбором для неквалифицированных инвесторов. В нём есть существенные плюсы в виде низкого порога входа и низких рисков. Минимально вам достаточно 1 доллара – это удобно, есть возможность протестировать инструмент. Риски же низки из-за высокой ликвидности объектов, находящихся в управлении или владении фонда.

На мой взгляд, REIT идеально подойдёт для молодой семьи с детьми: инвестиции через 5 лет предоставят существенные дивиденды, которых хватит для небольшого, но важного этапа роста «ячейки общества» типа выбора дорогой и престижной школы для ребёнка.

Интересной альтернативой данному инструменту является биткоин, который хоть и много более рисковый, но не менее простой и ликвидный. Вторая альтернатива – это краудинвестинг. Однако для неквалифицированного инвестора он не менее рискованный, чем таинственные криптовалюты.

Среди фондов REIT я посоветовала бы остановиться на Vanguard или Realty Income».

Источник https://corporate.interlegal.com.ua/vygodnye-investitsii-v-dohodnuyu-nedvizhimost-v-evrope-kuda-vlozhit-chtoby-100-zarabotat/

Источник https://fingeniy.com/investicii-v-nedvizhimost/

Источник https://finuslugi.ru/navigator/stat_kak_investirovat_v_nedvizhimost_cherez_birzhu

Источник