Как инвестировать в недвижимость: советы для начинающих

Инвестиции в недвижимость – один из самых классических способов обеспечить себя пассивным доходом. Он идеально подходит для людей, которые не желают сталкиваться с большим количеством рисков, которые могут возникнуть при вложении средств в ценные бумаги и драгоценные металлы.

Не смотря на сравнительную безопасность, у инвестиций в недвижимость также есть ряд особенностей и отличительных факторов, которые формируют основу этой области. Читайте нашу статью о инвестициях в недвижимость, чтобы узнать о том, какие объекты лучше покупать начинающих инвесторам, и о других нюансах этого вопроса.

Способы инвестирования в недвижимость в России

Так как основная цель при инсветисицях в недвижимость – это получение с этого прибыли, то начинающий инвестор должен получить ответ на вопрос о том, какими способами он сможет зарабатывать на объектах, которые находятся у него в собственности. На сегодняшний день существует 2 способа обеспечения себя доходом после покупки помещений в собственность:

• Сдача недвижимости в аренду. Это наиболее популярный способ получения прибыли с инвестицией в недвижимость. Сдавать объекты можно физическим или юридическим лицам, в зависимости от чего будет варьироваться и размер прибыли. Чтобы окупить стоимость покупки объекта, понадобится некоторое количество времени. Как правило, этот процесс занимает от 3 до 5 лет;
• Получение прибыли после перепродажи объектов . Этот вариант подойдет лишь тем инвесторам, которые будут готовы ждать некоторое количество времени перед тем, как перепродать свою собственность, чтобы получить с этого доходность. Суть его заключается в том, что цена продажи объекта становится несколько больше той цены, за которую этот объект приобретался ранее.

Есть несколько путей увеличения стоимости недвижимости: первый – естественный рост цены, ввиду экономических процессов внутри государства; второй – увеличение стоимости искусственным путем. Например, можно сделать ремонт в доме или в квартире или облагородить участок.

Первое, что нужно решить для себя перед тем, как покупать недвижимость, – это то, какой способ получения прибыли с инвестиций будет выбран. В том случае, когда особенность сдачи помещений в аренду заключаются в их размерах и инфраструктуре, у продажи объектов они состоят несколько из других факторов.

Например, продажа помещений по более высокой стоимости происходит при определенном проценте инфляции, развитии городской территории, наличии конкурентов и так далее.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвесторы делают выбор в пользу покупки недвижимости из-за преимуществ данного вида заработка. Выделим несколько плюсов инвестицией в недвижимость:

• Постояннаяприбыль . Стать обладателем заработка можно как в краткосрочной, так и в более длительной перспективе. Можно быстро перепродать объект или сдавать его, постепенно оправдывая покупку, и выходить в плюс;
• Доступность . Совершить все необходимые сделки становится достаточно просто, а наличие профессиональных юристов сделают данный процесс еще и безопасным;
• Наличиевыбора . У инвестора всегда есть доступ к рынку, на котором он может изучить подходящие варианты и сделать выбор.

Не обходится и без негативных особенностей:

• Зависимостьотэкономики . Чем менее стабильной становится внутренняя экономика страны, тем выше риски падения заработка;
• Стоимостьобъектов . Чтобы инвестировать в недвижимость, нужно обладать большим количеством средств.

Каждый инвестор делает свой выбор самостоятельно, обращая внимание на риски покупки недвижимости, с целью заработка на ней.

С какими рисками придется столкнуться

В большинстве своем, риски инвестиций в недвижимость связаны с тем, что стоимость аренды или помещения в целом может упасть. Данный фактор может быть обоснован сразу несколькими событиями:

• Ухудшение состояния инфраструктуру в области купленной недвижимости или наступление проблем с экологией;
• Постройка новых, более современных и доступных объектов, которые привлекают большее внимание среди арендаторов и покупателей;
• Девальвация национальной валюты, из-за чего арендаторы или покупатели становятся неспособны заплатить то количество средств, которые необходимо арендодателю или продавцу.

Тем не менее, риски инвестиций в недвижимость находятся не менее высоком уровне, нежели риски инвестиций в иностранные валюты или драгоценные металлы. Особенно, если недвижимость приобретается у густонаселенных городах, где расположено большое количество объектов, связанных с малыми крупным бизнесом. Кроме того, важно обращать внимание на то, какой вид недвижимости будет приобретен для получения с него прибыли.

Виды недвижимости для инвестиций

На сегодняшний день у начинающих и опытных инвесторов есть несколько путей вложения своих средств в недвижимость. Все зависит от того, какой вид недвижимости будет выбран покупателем, с целью дальнейшего заработка на собственности. Всего можно выделить такое количество видов недвижимости для инвестиций:

• Жилые и коммерческие объекты;
• Земельные и загородные участки;
• Вложение средств в места для парковки;
• Зарубежные объекты недвижимости.

У каждого вида есть свои отличительные черты и особенности, на которые важно обращать внимание в процессе выбора недвижимости. Рассмотрим каждый вариант подробнее, чтобы ознакомиться с нюансами всех видов недвижимости, подходящей для инвестирования.

Инвестиции в жилые и коммерческие объекты

Покупка жилых объектов – наиболее доступный способ инвестицией в недвижимость для частных лиц. Заработать на приобретении жилого объекта можно несколькими путями:

• Приобретение и последующая продажа объекта по более высокой стоимости;
• Сдача помещения в аренду, что приносит стабильный приток средств в каждый определенный отрезок времени.

Преимуществом покупки жилых объектов становится возможность приобретать помещения как на вторичном рынке, так в новостройках.

Коммерческая недвижимость подходит для более опытных инвесторов, так как здесь есть несколько нюансов, на которые обязательно нужно обращать внимание в случае принятия решения об инвестициях в данный тип недвижимости. Если подойти к процессу правильно, то такой объект способен обеспечить приличный пассивный доход, так как его можно сдавать в аренду малым и крупным бизнесам, франшизам и частным компаниям.

Выделим несколько наиболее важных особенностей и критериев покупки коммерческой недвижимости:

• Состояние помещения. Если состояние недвижимости находится на высоком уровне, то у хозяина объекта есть возможность увеличить стоимость его аренды на 15, а то и на 20%. Лучше освежить ремонт сразу после покупки площади, чтобы со старта увеличить процент прибыли;
• Местонахождение объекта и инфраструктура. Чем ближе помещение находится к центру города – тем большим спросом оно будет пользоваться у бизнесменов, желающих арендовать этот объект. Желательно также наличие остановок общественного транспорта вблизи территории, чтобы люди могли добираться до него доступными способами;
• Размеры приобретаемой площади. Небольшие помещения вряд ли подойдут для супермаркетов, магазинов и других объектов бизнеса. Их можно сдавать под офисы.

Кроме того, нужно понимать, что для инвестиций в такой тип недвижимости нужно обладать несколько большим количеством средств, нежели при покупке жилых объектов.

Земельные и загородные участки

Земельный участок не содержит на своей территории жилых объектов, из-за чего он становится пригодным исключительно для строительства таких помещений. Но минимальный риск при заключении сделки о покупке земельных участков с крайне приемлемым процентом налога привлекает большое количество инвесторов в данную область.

Более интересным вариантов становится приобретение именно загородных участков, на которых уже расположены дома и другие помещения, которые делают объект комфортным для жизни. Чтобы получить доходность, загородный участок можно использовать следующим образом:

• Перепродажа по более высокой стоимости;
• Сдача участка в аренду.

Особым спросом загородные участки пользуются в летний сезон, когда жители стремятся уехать от городской суеты в спокойные и тихие места. Но найди клиентов можно и в холодное время года, нужно лишь позаботиться о том, чтобы на участке и в доме были созданы комфортные условия для жизни.

Вложение средств в места для парковки

Все мы видим тенденцию роста количества автомобилей в больших и маленьких городах. Кроме того, не менее явным становится факт постоянного ужесточения парковки в неположенных местах.

На этот можно сыграть в свою пользу, если обустроить место для парковки автомобилей, так как приток средств будет идти постоянно. Конечно, большое влияние здесь оказывает фактор того, в каком месте будет расположена парковка. Ее обустройство на территориях, где и без того достаточно места – не самое лучшее решение.

Зарубежные объекты недвижимости

Большое количество опытных инвесторов приобретают недвижимость за границей, так как такие действия обеспечивают их сразу несколькими преимуществами:

• Во-первых , наличие зарубежной недвижимости дает возможность переехать в другую страну на временное или постоянное место жительства. В большинстве стран наличие собственной недвижимости упрощает процедуру получения гражданства;
• Во-вторых , сдать недвижимость в аренду можно также просто, как и в своей стране. Нужно лишь изучить некоторые тонкости и особенность законодальства из этой области в стране, где приобретается объект;
• В-третьих , управлять зарубежной недвижимостью сегодня можно полностью дистанционно. Не нужно постоянно перемещаться между странами, чтобы получить выплаты или сменить арендаторов.

Особенно выгодной становится покупка недвижимости в курортных иностранных городах или в местностях, которые насыщены большим количеством туристов.

Первые шаги при инвестировании в недвижимость

После принятия решения о том, что вы хотели бы начать инвестировать в недвижимость и получить с этого процесса прибыль, нужно выполнить ряд шагов, без которых данный процесс становится невозможным. Выглядят эти шаги следующим образом:

1. Разбираемся со своими финансами. Перед тем, как переходить к изучению рынка, нужно дать себе ответ на вопрос о том, какое количество средств вы готовы вложить в недвижимость в данный конкретный момент времени. На основании этого осуществляется выбор типа недвижимости: жилые помещения, коммерческие объекты, загородные участки и так далее;
2. Анализируем рынок в поиске предложений. На этот шаг нужно обратить особое внимание и не торопиться с выбором итогового варианта. Если есть возможность, то лучше связаться с профессионалами в данной области, которые окажут необходимые консультации и помощь;
3. Выбираем недвижимость. Здесь также есть несколько особенностей, без которых невозможно приобретение перспективной недвижимости. В процессе выбора обращаем внимание на инфраструктуру, область, размеры и состояние помещения, которое рассматривается в качестве варианта для приобретения;
4. Приобретаем объект. Чтобы сделка по покупке недвижимости прошла как можно более безопасным образом, можно воспользоваться услугами юристов из данной области. Так получится избежать издержек и проблем, с которыми периодически сталкиваются малоопытные инвесторы;
5. Получаем доход с инвестиции. На данном шаге нужно решить – планируется сдача помещения помещения в аренду или же его перепродажа по более высокой стоимости. Поиск арендаторов или покупателей займет некоторое количество времени.

Весь процесс не станет слишком сложным, если подходить к каждому шагу с ответственностью и обращаться за помощью к профессионалам, в случае возникновения такой необходимости. При возникновении каких-либо трудностей у инвесторов всегда есть возможность получить консультации и ответы на вопросы.

Как вложить деньги в недвижимость

Впервые о легальном рынке недвижимости стало известно около 40 лет назад. Во времена плановой экономики все инфраструктурное и коммерческое имущество находилось во владении государства, то есть Советского Союза. Следовательно, купить жилье или другого типа помещение удавалось с большим трудом. Благодаря закону «О кооперации», у людей, имеющих возможность вложиться в недвижимость, появился шанс совершать первые сделки по купле-продаже имущества. А с момента распада Союза и выхода закона «О приватизации жилого имущества» число операций с недвижимостью динамично растет с каждым годом.

Содержание

Особенности инвестирования в недвижимое имущество

Инвестиции в недвижимость – финансовый процесс, подразумевающий инвестирование денежных средств в объект жилого или нежилого типа, находящийся на стадии строительства или продажи. Вкладчикам, решившим принять участие в таком роде финансировании, необходимо взять во внимание тот момент, что капиталовложения смогут оправдать себя только через определенный промежуток времени. Прибыль от инвестиции может выражаться в виде материальных благ или дополнительного источника дохода.

Профессионалы предпочитают называть этот способ получения выгоды малым индивидуальным бизнесом. Кроме того, инвестирование в имущество в настоящее время является достаточно востребованным предложением на отечественном рынке. Это объясняется тем, что компании, занимающиеся строительством объектов, постоянно нуждаются в крупных или мелких инвесторах, имеющих возможность финансировать их проект. При этом вкладчики, заключая сделки, приобретают шанс получения одного из видов дохода, среди которых:

1. Пассивная прибыль. Она подразумевает под собой сумму инвестиций или приобретенной недвижимости. Получить такой доход можно при покупке жилья на этапе строительства с последующей сдачей в аренду после введения дома в эксплуатацию.
2. Процент от перепродажи. Приобретение имущества на стадии планировки или в начале строительства – это выгодное решение, так как квадратные метры в этот период стоят намного дешевле. Соответственно, после сдачи дома в использование вкладчик может продать квартиру, помещение и прочую недвижимость по достаточно высокой цене.

Исходя из вышеизложенной информации, можно сказать, что доход от инвестирования в недвижимость является разницей после заключения сделки. Перепродажа имущества – это деятельность, которая находится в компетенции риелторских компаний высшего и среднего звена. Суть их работы заключается в преждевременном выкупе большого количества квартир в новостройках для дальнейшей перепродажи на выгодных для себя условиях.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги: правила выбора

По утверждению экспертов, имущественные инвестиции являются наиболее безопасным вариантом капиталовложений, чем, например, акции, стартапы и прочие виды вкладов. Такое мнение обуславливается тем, что объекты коммерческого и жилого типа менее подвержены падению цены. Исключением могут стать здания и сооружения, которые находятся в аварийном состоянии. Особенно такие капиталовложения успешны в мегаполисах, чего не скажешь об инвестициях в недвижимость в маленьком городе из-за низкой ликвидностью имущества, чем, например, в Москве или Санкт-Петербурге, где тот же параметр имеет значение на порядок выше.

Чтобы выбрать наиболее перспективное направление вложения капитала необходимо ознакомиться с каждым из них. Стоит отметить 5 основных объектов для инвестиций:

1. Жилая недвижимость.
   Самый доступный и проверенный способ, для которого характерен низкий уровень рисков. Суть инвестирования таких проектов проста и понятна: необходимо купить жилую площадь для последующей продажи ее по высокой цене. Также существует еще один исход событий – сдача в аренду для получения стабильной и долгосрочной прибыли. Инвесторам, которые решили приобрести квартиру или частный дом, следует учитывать определенные критерии выбора. Среди них:
   • месторасположение (район);
   • состояние и планировка жилья;
   • наличие необходимой инфраструктуры (учебно-образовательных заведений, магазинов, лечебных учреждений и транспортных узлов).
     Для инвесторов, которые хотят получить максимальную выгоду от капиталовложения, рекомендуется самостоятельно искать объект для покупки, поэтому не следует прибегать к услугам риелторских контор. При покупке недвижимости стоит уделить внимание каждой мелочи, ведь даже вид из окна или круг соседей может оказать большое влияние на спрос и цену жилья.
2. Коммерческая недвижимость.
   Вкладывать личные средства в такие объекты предпочитают более опытные предприниматели. К числу имущества коммерческого типа относятся:
   • офисные помещения;
   • торговые площади;
   • склады;
   • производственные цеха и другие.
     Среди инвесторов помещения, предназначенные для делопроизводства и ведения бизнеса, имеют стабильный спрос. Предприниматели разного достатка готовы платить хорошую аренду за квадратные метры, а значит, владельца будут ждать регулярные и высокие проценты.
3. Земельные участки.
   Специфический тип недвижимости, который имеет низкую стоимость в сравнении с коммерческой или жилой недвижимостью. Главными особенностями таких объектов являются:
   • простота покупки участка, в отличие от других видов недвижимости;
   • прозрачность операций и минимальный риск мошенничества с землей;
   • нет необходимости в оплате жилищных услуг и осуществлении ремонта;
   • относительно низкий показатель налогообложения;
   • упрощенная система оформления документов;
   • не требуется привлечение риелторов.
     Капиталовложения в землю имеет установленную классификацию. Например, для участков, предназначенных для использования под строительство необходимо использовать инвестиции на краткосрочной перспективе. Соответственно, долгосрочные вклады являются идеальным решением для земли, имеющей промышленное или сельскохозяйственное назначение. Помимо преимуществ такой вид инвестирования характеризуется наличием незначительных минусов. Среди них особенно негативным является ужесточенный контроль со стороны государственных органов, отвечающих за эксплуатацию территории.
4. Зарубежная недвижимость.
   Эксперты расценивают инвестирование в имущество за рубежом, как надежный и высокодоходный вариант капиталовложения. Так, в развитых странах цены на жилье с каждым годом повышаются, следовательно, покупка недвижимости оправдает себя.
5. Загородная недвижимость.
   Купля-продажа дач и частных коттеджей способна обеспечить инвестора высокой и стабильной прибылью. Такой способ получения дохода более известен в крупных городах, ведь каждый житель мегаполиса нуждается в отдыхе от загазованности и повседневного шума многочисленного транспорта.
   Среди востребованных вариантов покупки загородного имущества стоит отметить:
   • недостроенные сооружения;
   • готовое жилье;
   • участки под строительные работы.

По истечению определенного срока вложения в загородное имущество набирает обороты и становится более популярным и перспективным. При этом при покупке такой недвижимости вкладчик должен учитывать месторасположение объекта, коммуникации, окружающую его инфраструктуру и другие необходимые для комфорта и удобств условия.

Какие факторы влияют на успешность инвестирования в недвижимость

Несмотря на большой интерес к капиталовложениям в недвижимое имущество, число успешных инвесторов данного направления снижается с каждым годом. Хотя можно точно сказать, что покупка и сдача в аренду жилья или помещений является простым процессом, не требующим особых знаний и опыта. Как правило, многие крупные предприниматели совершают операции купли-продажи с помощью посредников, которые специализируются по недвижимости. Их задача заключается в изучении всех параметров объекта инвестирования. Также существует мелкое имущественное инвестирование, при котором предприниматели в целях экономии не привлекают к работе риелторов.

• Состояние рынка недвижимости.
  Прежде чем финансировать конкретный проект необходимо изучить настоящую ситуацию в сфере, где осуществляются сделки с задействованием объектов недвижимости. Цель инвестора состоит в определении рыночного состояния и анализа его тенденции. Если есть возможность, то можно проконсультироваться по этому вопросу со специалистом.
• Временной интервал вложения в недвижимое имущество.
  Критерий характеризует, на какой период предприниматель готов вложить денежные средства. Долгосрочные проекты подразумевают приобретение жилья, земли или коммерческих помещений на срок от 3-х лет. К такому числу относятся объекты первичного рынка, строительство которых, а впоследствии перепродажа, требует много времени. Среди краткосрочных сделок стоит отметить спекуляции на вторичном рынке недвижимости. Такое имущество можно быстро сдать в аренду, при этом его период окупаемости значительно короче.
• Ожидаемая прибыль от капиталовложений.
  Главным фактором, влияющим на размер вероятного дохода, является время. Именно от правильно выбранного периода осуществления сделки зависит, принесет недвижимость прибыль или нет. Стоит отметить, что повышение цен на жилье или нежилые помещения напрямую влияют на увеличение капитализации. Аренда недвижимости может принести владельцу как доход, так и существенные убытки.
• Объем инвестиций и времени для пассивного заработка.
  Это, пожалуй, основополагающий фактор, который указывает на то, сколько инвестор готов вложить в недвижимое имущество и сколько времени он готов уделить развитию своего бизнеса. На сумму инвестиций огромное воздействие оказывает вид, месторасположение и общее состояние объекта недвижимости. Что касается времени, то начинающие инвесторы могут подумать, что процесс в отношении жилья или коммерческих помещений не требует управления, однако это не так. Длительный срок отводится для проведения ремонтных работ, обслуживание и обустройство. Кроме того, значительное количество времени понадобится для переговоров с арендаторами и различными службами.

Как инвестировать в недвижимость

Одним из часто используемых вариантов вложения личных средств является инвестирование в новостройку, когда рассматриваемое имущество находится на начальных этапах строительства. В этом случае компании-застройщики предлагают низкие цены на квартиры в новых домах. Задача инвестора как можно быстрее заключить договор о долевом участии. На стоимость жилья большое влияние оказывает время поэтому, чем раньше инвестор вступит в права владения, тем лучше.

Есть еще один способ инвестировать деньги в недвижимость на первичном рынке – это оформление ипотеки на покупку квартиры в банке. Благодаря партнерскому соглашению, действующему между строительной компанией и банковским учреждением, для клиентов предлагаются привлекательные процентные ставки по кредиту. Следовательно, инвестору понадобятся денежные средства только для оплаты первоначального взноса и погашения издержек.

Приобретение жилья на вторичном рынке – распространенный вариант инвестирования в недвижимость, который подходит для вкладчиков с небольшим капиталом. Цель инвестора состоит в получении ипотеки в банке, при этом лучше отдать предпочтение покупке недорогой однокомнатной квартиры с хорошей инфраструктурой. Также не стоит вкладывать существенные суммы на реконструкцию и обустройство недвижимости, для сдачи в аренду достаточно будет косметического ремонта.

Менее затратным способом вложения личных средств является покупка комнаты. Такое имущество необходимо инвестору не для личной эксплуатации, а сдачи в аренду. Однако у такого варианта инвестирования могут быть негативные моменты. Например, собственники квартиры, в которой была приобретена комната, могут препятствовать проживанию в ней съемщиков.

Как определить окупаемость

Крупные инвесторы придерживаются позиции вложения капитала в зарубежную недвижимость. Такое решение обуславливается наличием более развитой экономики в европейских странах, отсутствием дефолта, а также максимально выгодных условий по ипотеке. Именно эти показатели делают привлекательным жилье за рубежом для российского инвестора.

И все же вне зависимости от выбора объекта капиталовложений цель предпринимателя состоит в сокращении срока окупаемости инвестиций в недвижимое имущество. На сегодняшний день для этого существует два эффективных способа:

1. Повышение ликвидности имущества.
   Данный вариант подразумевает повышение цены на аренду жилья посредствам сдачи его посуточно. Этот способ по усилению ликвидности относится к числу агрессивных подходов ведения бизнеса, ведь он характеризуется высокими рисками, такими как неимение постоянных жильцов и порча имущества.
2. Инвестирование прибыли с аренды.
   Метод подразумевает отсутствие необходимости вывода дохода из инвестиционного потока, то есть получаемые денежные средства с аренды будут применяться для новых проектов. Так, срок окупаемости инвестиций можно будет сократить примерно на срок от 2 до 2,5 лет.

С какими рисками может встретиться инвестор

Любая деятельность, в которой основным финансовым инструментом выступают деньги, имеет определенный процент рискованности. Не исключением является инвестирование в недвижимость, действующее в России. Среди основных рисков стоит отметить наиболее влиятельные:

1. Риск ипотеки.
   Следует сказать, что экономический кризис, который продолжался с 2008 по 2009 года оказал несильное влияние на рынок недвижимости в России, чего не скажешь о мировой ситуации. При этом цены на имущество в Америке и Европе претерпели существенных изменений и приобрели нисходящую тенденцию. Незначительное падение в цене недвижимости в России обусловливается несовершенством ипотечной политики в стране, так как о ней здесь стало известно лишь в начале 2000-х годов. Также можно охарактеризовать падение тренда на жилье в 2015-2016 году, когда истек срок выплат по десятилетним ипотекам в РФ. При этом ситуация обуславливается тем, что образовался довольно высокий показатель невозврата средств.
2. Риск жилья.
   Большое значение в этом случае играет ценовой минимум, который определяет рискованность сегодняшних инвестиций, осуществляемых в недвижимость жилого типа. Чтобы вложить личные средства на выгодных условиях инвестору необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке и при отрицательной динамике цен резко заключать сделки по покупке имущества.
3. Риск при строительстве.
   Вероятная угроза потери средств в этой категории может проявляться в двойных продажах жилья, липовых компаниях-застройщиках и мошеннических манипуляциях, к которым прибегают недобросовестные эмитенты. Вложение капитала в строящуюся недвижимость является выгодным инвестированием, которое приносит приличные деньги. Однако прежде чем заключать договор предприниматель должен внимательно изучить историю и документацию рассматриваемой компании.

Советы инвесторам при капиталовложении

У профессионалов существует памятка, включающая в себя ряд советов, которые следует взять на заметку для успешного инвестирования и минимизации рисков:

1. Инвестор должен заранее определить объект финансирования и проанализировать свои финансовые возможности. От этих параметров зависит инвестиционная стратегия, вложение материальных средств и сроки возмещения. Задача предпринимателя состоит в установлении объема свободных средств и сортировке предоставляемой недвижимости, на которую он может рассчитывать.
2. Произвести оценку рынка недвижимости и составить прогноз выгодных предложений. В этой ситуации инвестору необходимо внимательно изучить спрос и предложение в сфере инвестиционных отношений, после чего произвести сравнительный анализ заинтересовавших вариантов.
3. Не следует привлекать к работе риелторов, особенно если речь идет об инвестировании в жилую недвижимость. Многие думают, что привлечение посредника является удачным решением в быстрой покупке имущества. К сожалению, это заблуждение, так как цель риелторской конторы состоит в продаже недвижимости по высокой цене, а задача инвестора – покупке по максимально низкой стоимости.
4. Не стоит размениваться на мгновенную прибыль, ведь инвестирование в недвижимость относится к числу долгосрочных сделок, окупаемость которых осуществляется на протяжении длительного периода. Например, доход от перепродажи жилья будет доступен уже через 2-3 года, а от аренды квартиры или нежилых помещений – 6-9 лет. Следовательно, с таким видом инвестиций стоит забыть о быстром пассивном заработке.
5. Специалисты рекомендуют воспользоваться юридическими услугами. Особенно это касается заключения договоров и ведения бумаг. Во избежание неприятных казусов инвестору следует довериться профессионалу, который грамотно оформит документацию. Благодаря юристу исключены проколы и штрафы во время налоговых проверок.

Подводя итог, следует отметить, что инвестирование в недвижимое имущество является одним из популярных и часто обсуждаемых вариантов капиталовложений среди предпринимателей. Ему свойственно наличие несущественных требований к опыту инвестора и необычайная потребность в денежных средствах. При этом уже через 2-9 лет предприниматель сможет в полной мере окупить те инвестиции, которые были вложены в выбранный проект.

Стили инвестирования в коммерческую недвижимость

Огромный спектр характеристик недвижимости – начиная с секторов, типов, географии и заканчивая конкретным расположением, количеством и качеством арендаторов, заполненностью площадей, сроками и иными условиями договоров аренды и так далее – предлагает диапазон уже инвестиционных возможностей недвижимости (с разными уровнями риска и соответственно доходности). Инвесторы должны учитывать уровень риска, который они готовы принять для достижения своих финансовых целей, а также срок, на который принимается такой риск. Так, некоторые инвесторы могут полностью сосредоточиться на долгосрочных, но высоких результатах, приняв и низкую ликвидность, и низкий текущий доход, в то время как другие имеют целью частый и стабильный доход, а также возможность оперативно выйти из инвестиции, в меньшей степени ориентируясь на отдаленный прирост капитала.

Для достижения своих целей инвестиционный капитал сосредотачивается на 4-х основных стилях инвестирования (Investment Style) в недвижимость, принятых в качестве стандарта в мировой практике: Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic (Рисунок 1).

Рисунок 1. Стили стратегий инвестирования в коммерческую недвижимость

Источник: INREV, Accent Capital. Уровни риска измерены качественно. Уровни диапазонов доходностей указаны для России (города Москва и Санкт-Петербург с областями) по данным расчетов Accent Capital за 2019 год, с учетом инвестиционных вознаграждений Accent Capital, до налогов. IRR (Internal Rate of Return) – внутренняя норма доходности (ВНД). Исключительно в качестве иллюстрации принципа соотношения риск/доходность.

Каждый из стилей находится в разных областях кривой риска и доходности, а также требует различных уровней кредитного плеча, поскольку долг оказывает прямое влияние на уровень риска, с которым сталкивается инвестор. Эти стили определены международными отраслевыми ассоциациями: в Европе – это Европейская ассоциация инвесторов в некотирующиеся механизмы/инструменты инвестирования в недвижимость (The European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), в США – Национальный совет инвестиционных доверительных управляющих в сфере недвижимости (The National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, NCREIF). Впрочем, единой международной классификации стилей нет, и зачастую отнесение того или иного объекта инвестирования к определенному стилю может вызывать затруднения.

Стиль Core (Базовый)

Инвестиции стиля Core считаются наименее рискованными, поскольку они включают в себя только действующие, приносящие устойчивый, а, главное, стабилизированный доход объекты недвижимости, которые находятся в наиболее выгодных местах на премиальных рынках, то есть в самых лучших локациях. Такие объекты не имеют структурных проблем, имеют полную или очень высокую заполненность площадей арендаторами высокого кредитного качества, а значит, с крайне низкой вероятностью невыполнения арендных обязательств. Как правило, арендаторы – это международные бизнес-игроки или локальные компании, но федерального значения. Они арендуют площади по долгосрочным договорам аренды.

Таким образом, эти объекты имеют класс уровня А и очень устойчивые потоки дохода. Не только владение таким объектом, но и займы, предоставленные высококачественным заемщикам, обеспеченные такой недвижимостью, также могут быть классифицированы как инвестиции.

Уровень риска Core-инвестиции качественно характеризуется как низкий или консервативный. Это своего рода «голубые фишки» рынка недвижимости. Их ключевая роль – служить альтернативой облигационному портфелю с некоторым риском снижения основного долга, премия за который – наличие прогнозируемого потенциала прироста стоимости капитала.

Недостаток стиля заключается в том, что потенциал для роста ограничен и привязан к потенциалу роста денежного потока, в наибольшей степени коррелирующего с динамикой инфляции. Для стиля Core характерен довольно низкий уровень кредитного плеча (до 60% на развивающихся рынках, и 20-30% — на развитых), а зачастую и вообще нулевой.

Стиль Core Plus (Базовый-плюс)

Недвижимость стиля Core Plus очень похожа на объекты стиля Core, однако она не имеет настолько высокого инвестиционного качества. Часто качество такой недвижимости называют спекулятивным (по аналогии с качеством облигаций).

Это также действующие объекты, также заполненные арендаторами, но имеющие некоторый дополнительный риск, например: более уязвимая локация и география (объект может находиться в пригороде или на вторичном — региональном, нестоличном — рынке); возможно, состав арендаторов не премиального качества или договоры аренды не долгосрочные, либо имеют опцию выхода арендатора; уровень вакантности может быть относительно высоким и требующим снижения.

Кроме того, нишевые сектора (не входящие в «большую четверку секторов») или нетрадиционные типы и форматы объекта зачастую характеризуют инвестицию как Core Plus. Медицинские офисы, студенческие апартаменты, пансионы, дата-центры, вышки и иные инфраструктурные сооружения могут считаться таковыми.

Уровень риска – средне-низкий (умеренно-консервативный), что означает потенциал большей доходности по сравнению с чистым Core-стилем, но и уровень угроз, например, рыночного свойства или специфического для конкретного объекта также выше. Инвестиции Core Plus предназначены как для текущего дохода, так и для довольно существенного роста, формируемого за счет преодоления угроз стабильности денежного потока в процессе управления такой инвестицией. Кредитное плечо, применяемое для совершения таких инвестиций (покупки таких объектов) находится в диапазоне 40-70%.

Стиль Value-Added (Добавленная стоимость)

Инвесторы, готовые рассматривать больший риск для достижения более высокой прибыли и готовые отложить получение инвестиционного результата на срок 2-3 года, могут инвестировать в более рискованные стили: Value-Added и Opportunistic, которые представляют собой более сложные бизнес-модели, предполагающие потенциал более высокой отдачи.

Стиль инвестирования Value-Added занимает промежуточное положение между инвестициями стилей Core, и следующими за ними оппортунистическими инвестициями (Opportunistic) с самым высоким риском. Такой стиль предполагает вложение в существующий объект, возможно, даже заполненный, однако имеющий такие свойства, которые требуют его качественного изменения, как правило, коммерческого, а в связи с этим и в большинстве случаев — физического. Новая планировка, новая отделка, новая «нарезка» пространства, изменение пула арендаторов, вплоть до изменения типа и формата объекта и даже его секторальной принадлежности (например, формирование современного офисного центра из устаревшего гостиничного объекта). Операционные модели этого стиля часто именуют модернизация, реновация, реконцепция, после которых в зависимости от иных параметров объекта он может обрести свойства Core или Core Plus, и быть продан как действующий объект по новой, более высокой стоимости, нежели цена его приобретения плюс произведенные дополнительные вложения.

Простые примеры таких изменений: создание фуд-холла, зоны развлечений и новой навигации в торговом центре; ввод общественных пространств для арендаторов в бизнес-центре; новая парковка; современное переоснащение доков и мезонинов в складах.

Уровень риска здесь умеренный, поскольку объект существует, но и не является низким. Почти все ожидания инвесторов отложены на срок более 2 лет, вплоть до появления устойчивого денежного потока, который обеспечивается правильными физическими обновлениями, улучшенным коммерческим управлением, дополнительными услугами или более эффективным маркетингом. Привлечение долга в такие инвестиции может достигать уровня 60-80%.

Стиль Opportunistic (Оппортунистичный)

Оппортунистические инвестиции (стиль Opportunistic) находятся в дальнем конце спектра рисков и охватывают самый широкий набор объектов недвижимости. Это инвестиции в объект недвижимости, начинающиеся «с нуля», то есть с земельного участка полностью пустого (модель «Greenfield») или занятого строениями, требующим сноса («Brownfield»). Вложения нацелены в конечном итоге на создание объекта стиля Core или Core Plus, путем реализации девелоперского проекта – сложного пути, включающего: приобретение участка, выработку лучшей концепции для будущего объекта (best-use анализ), его проектирование, согласование и в конечном итоге строительство. Последнее заканчивается сдачей объекта в эксплуатацию, заполнением арендаторами и последующей стабилизацией арендного потока.

Уровень риска инвестиций – высокий. Инвесторы готовы брать на себя самые значительные риски и вкладывать существенные суммы для достижения соответственно значительной прибыли. Безусловно, инвестиции стиля Opportunistic неоднородны по уровню риска:

• наиболее рискованная операционная модель – это «спекулятивное строительство» недвижимости (Speculative Model), впоследствии реализующее вакантные площади на открытом рынке;
• девелоперский риск снижается в модели «строительство под заказ» (Build-to-Suite), за счет подписания договоров с арендаторами до начала или в ходе строительства (Build-to-Lease), а может быть и с будущим покупателем (Build-to-Sale).

Уровень кредитования может превышать 70, а то и 80% бюджета строительства, что еще больше повышает уровень ожиданий доходности на капитал инвесторов, однако, повышает и риски.

К оппортунистическому стилю часто относят инвестиции через покупку объектов в процессах банкротства, в том числе путем покупки долга, обеспеченного недвижимостью, иногда рассматривая такие инвестиции в рамках особой разновидности стратегий под названием «Специальные Ситуации» (Special Situation).

Источник https://www.invest-rating.ru/investitsii-v-nedvizhimost/

Источник https://finswin.com/vlozheniya/kuda/investicii-v-nedvizhimost.html

Источник https://accent.ru/academy/articles/stili-investirovaniia-v-kommercheskuiu-nedvizhimost

Источник