Содержание

Жилье под ипотеку

В последнее время все чаще можно услышать, что квартира приобретена в ипотеку. Приобрести собственное имущество в ипотеку предлагают сегодня все банки, на территории РФ. Рассмотрим, что такое ипотека на жилье и как ее получить. Отдельное внимание уделим тому, какие документы необходимо будет подготовить, и какие продукты представлены на рынке.

Что это такое простыми словами

Первым делом необходимо разобраться, что такое ипотека. Ипотека — это разновидность залогового договора, при котором финансовая компания выдает средства клиенту, с целью приобретения собственной недвижимости. Что касается залога, то им является та квартира, на которую банк выдает средства. Сегодня финансовые компании активно выдают ипотечный продукт для приобретения квартиры, дома или даже доли в недвижимости. При этом важно учитывать, что приобретенное имущество остается в собственности заемщика, то есть покупателя. Что касается кредитора, то он является выгодоприобретателем в части фактической задолженности по кредитному договору.

В рамках закона он имеет право продать квартиру только тогда, когда заемщик перестанет вносить плату по графику. Что касается клиента, который приобретает жилье, то он не может им распоряжаться по своему усмотрению, а именно продавать, обменивать или сдавать в аренду. Пока кредит на квартиру не будет погашен в полном размере, все действия связанные с квартирой необходимо согласовывать с финансовой компанией.

Кому дадут и что для этого нужно

Оформить кредит на приобретение квартиры сегодня может практически каждый желающий, кто соответствует требованиям банка. При этом важно учитывать, что условия кредитования сегодня не существенно различаются.

Все банки выставляют ряд требований:

для женщин 50-55 лет
для мужчин 60-65 лет

Заполните онлайн заявку и узнайте, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать

Ипотека в Альфа-Банке Кредитный лимит: от 60 000 до 50 000 000 руб. Срок до: 30 лет Ставка: от 8,49% Возраст: от 21 до 70 лет Рассмотрение: 30 минут Ипотека в банке Открытие Кредитный лимит: от 500 000 до 30 000 000 руб. Срок до: 30 лет Ставка: от 7,95% Возраст: от 21 до 68 лет Рассмотрение: 30 минут Кредит на большую сумму в Совкомбанке Кредитный лимит: от 150 000 до 30 000 000 руб. Срок до: 10 лет Ставка: от 11,9% Возраст: от 20 до 85 лет Рассмотрение: 30 минут Кредит наличными в Локо-Банке Кредитный лимит: от 100 000 до 5 000 000 руб. Срок до: 7 лет Ставка: от 10,4%% Возраст: от 21 до 68 лет Рассмотрение: 30 минут

Документы для физических лиц

Для оформления ипотеки следует подготовить перечень обязательных документов. Сразу следует отметить, что полный перечень уточняется непосредственно в офисе финансовой компании, в которой вы решили получить средства.

Стандартный пакет документов:

паспорт заемщика
второй документ заемщика на выбор: СНИЛС, ИНН или водительские права
для мужчин в возрасте до 27 лет — наличие военного билета
свидетельство о заключении брака и рождения детей (при наличии)
ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем
справка о доходах, как по форме банка, так и 2НДФЛ
справка, подтверждающая иной источник дохода: договор аренды или выписка по вкладу
анкета заемщика, заполненная по форме кредитора
заявка на получение необходимой суммы, по форме банка

Важно учитывать, что дополнительно банк может запросить иные документы, такие как:

диплом о высшем образовании
справку с медицинского учреждения, о состоянии здоровья

Что касается поручителя или созаемщика, то ему потребуется подготовить аналогичные документы. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки на законном основании.

Документы для ИП

Индивидуальные предприниматели – граждане, которые работают на себя. Для оформления ипотеки им следует подготовить:

паспорт заемщика
дополнительные документы, подтверждающие личность
выписка из государственного реестра предпринимателей
декларация, которая направляется в налоговую, как минимум за последние 12 месяцев
договор аренды, при наличии
счета и соглашения с партнерами
лицензия на осуществление предпринимательской деятельности
иные документы, подтверждающие финансовую стабильность индивидуального предпринимателя

Зачастую индивидуальные предприниматели предоставляют документы на личное имущество, которое служит гарантией возврата кредита (дополнительное залоговое обеспечение).

Как правильно выбирать ипотеку — 5 полезных советов

Выбор ипотечного кредита – важная процедура, к которой следует подойти крайне ответственно. Главное – не торопиться и внимательно изучить все условия и предложения на рынке. Для того чтобы сделать правильное решение и оформить кредит на выгодных условиях, предлагаем принимать во внимание несколько простых советов.

Сравниваем процентные ставки

Первое, с чего стоит начать – это изучение процентных ставок в крупных банках. Если внимательно изучить предложения, то станет ясно, что ставка находится в диапазоне от 10 до 15% годовых. Если вы получаете заработную плату на карту банка, то стоит уточнить условия получения кредита для корпоративных клиентов. Зачастую банки готовы зарплатникам снижать ставку на несколько пунктов.

Акции – то, что любят все клиенты. Очень часто банки, с целью привлечения клиентов, предлагают оформить кредит по минимальной ставке. Однако тут стоит учитывать, что кредитор требует:

внести минимальный взнос от 30-40% от стоимости приобретаемой квартиры
купить полис страхования в их компании

При этом важно учитывать, что аукционные кредиты оформляются на небольшой срок от 5 до 10 лет. Соглашаясь на сделку, вы должны понимать, что ставка по ипотеке будет минимальной, но ежемесячный платеж завышенным. Дополнительное внимание необходимо обратить не на проценты кредитора, а условия предоставления денег самого застройщика. Как правило, застройщики сотрудничают со многими финансовыми компаниями и предлагают льготный кредит, по ставке от 7 до 10% годов, при покупке имущества в конкретном доме. Поскольку предложений много, каждый сможет выбрать то, которое максимально подходит именно ему по процентной ставке и иным условиям кредитного соглашения.

Возможность досрочного погашения

Поскольку ипотека – это долгосрочный договор, многие заемщики стараются погасить его досрочно. Важно понять, возможно ли погашение долга досрочно, без уплаты штрафов. Как показывает практика, такие выгодные условия сегодня предлагают практически все крупные банки.

Не лишним будет узнать и про условия частично-досрочного погашения. Важно уточнить:

как происходит оплата
после внесения взноса банк сокращает срок или размер платежа

Важно отметить, что именно сокращение срока будет выгодно клиенту, который принял решение погасить ипотечный договор быстрее.

Размер комиссионных

Помимо процентной ставки во время оформления следует внимательно изучить размер всех комиссий. Некоторые банки включают плату за:

ведение и обслуживание счета
различные выписки и оповещения
внесение ежемесячного платежа

За счет таких комиссионных размер процентной ставки может увеличиться на 2-5%. Именно поэтому при оформлении стоит писать отказ от различных дополнительных услуг или вовсе не пользоваться продуктом банка.

Условия страхования

В рамках закона каждый кредитор обязан застраховать приобретаемое имущество только по одному риску – конструктивная гибель. При этом клиент сам принимает решение, в какой страховой компании оформить защиту.

На практике банки:

включают дополнительные риски, такие как страхование имущества, внутренней отделки (которой зачастую на момент кредитования вовсе нет) и гражданскую ответственность перед третьими лицами
обязывают покупать договор страхования у них, иначе ставка будет на 1-2% увеличена

Важно понимать, что все условия – незаконны и клиент имеет право не только отказаться, но и написать жалобу в Центральный банк.

Условия расторжения договора

Следует заранее внимательно изучить условия договора и понять, в каком случае расторгнуть ипотечное соглашение может банк и клиент. Как правило, клиент может расторгнуть соглашение только в том случае – если банк нарушит условия договора, а именно завысит ставку после подписания, хотя данное право не предусмотрено условиями или начнет начислять дополнительные платы.

Банк имеет право расторгнуть договор, если:

при заключении клиент предоставил ложные сведения
заемщик не вносит оплату длительный срок

В последнем случае финансовая компания подает на расторжение, если оплата не поступала более 90 дней. Клиенту будет предложено погасить задолженность в кротчайшие сроки. Если этого не произойдет, то квартира будет продана, а долг погашен.

Как выбрать банк: самые выгодные программы

Поскольку договор оформляется на длительный срок, к выбору кредитора и программе следует подойти крайне ответственно. Что касается банка, то стоит обратить внимание на:

сколько финансовая компания представлена на рынке
наличие офисов и филиалов на всей территории РФ и за ее пределами
наличие лицензии
финансовые показатели и награды (информация доступна на официальном портале)
отзывы клиентов

При этом банк должен быть в шаговой доступности, поскольку ежемесячно необходимо будет вносить оплату по договору. Что касается выгодных программ, то следует отметить социальный ипотечный и кредит для молодой семьи. Рассмотрим более детально каждую программу ипотечного кредитования.

Социальный ипотечный кредит

Социальный кредит для приобретения жилья создан для поддержки социально незащищенных слоев населения. Это граждане, которые не имеют собственного жилья и не смогут оформить кредит на стандартных условиях. Для получения денег потребуется написать заявление и встать на учет в администрацию, по месту фактического проживания. Далее останется только ждать, пока все документы будут рассмотрены. На практике выделяется субсидия, в виде сниженной ставки в размере 7-8% годовых. Также такая категория граждан может купить квартиру без первоначального взноса.

Для молодой семьи

Не секрет, что молодой семье очень сложно приобрести собственное имущество за наличные средства. В таком случае можно воспользоваться привлекательным предложением и получить субсидию, в размере скидки на квартиру. Так называемый размер скидки составляет 35%, при условии, что у пары нет детей. При наличии детей государство компенсирует 40% от стоимости квартиры. Получить льготный кредит могут только состоящие в браке граждане, в возрасте до 35 лет. При этом у них не должно быть имущества в собственности. Сразу стоит отметить, что получить такой кредит не так просто. Однако, если хорошо постараться, то можно купить квартиру на 35-40% дешевле.

Для военнослужащих

Это привлекательный продукт исключительно для военнослужащих. При этом важно учитывать, что взносы по договору оплачивает не военный, а государство. Военный получает квартиру совершенно бесплатно. Воспользоваться предложением могут только те, кто открыл бесплатный накопительный счет и прослужил определенное время. Все что необходимо сделать военному – это ежегодно оплачивать договор страхования за счет собственных средств. При этом важно учитывать, что если военный покинет службу, то вносить взносы по договору, за оставшийся срок, придется самостоятельно.

Что будет, если не платить

Подписывая договор, следует внимательно изучить такой раздел, как «Права и обязанности сторон». Именно в нем кредитор прописывает ответственность, если оплата по кредиту не будет поступать согласно графику.

Банк имеет право:

Штрафы и пени	Необходимо быть готовым к тому, что кредитор начнет начислять штрафы и пени за каждый день неоплаты. Получается, с каждым днем сумма будет только увеличиваться.
Перепродать долг	Если заемщик игнорирует звонки специалиста финансовой компании, то банк может перепродать долг коллекторам. Будьте уверены, что они найдут способ возврата денег.
Обратиться в суд	Самый простой вариант – это обратиться в суд. При этом личное присутствие заемщика необязательно. Как показывает практика, суд встает на сторону кредитора и обязывает клиента погасить всю задолженность в течение 30 дней. При этом клиенту ограничивают право выезда за пределы постоянного места проживания.
Продать имущество	Это самая крайняя мера. В этом случае кредитору следует обратиться в суд и потребовать продать имущество. Как и в предыдущем случае суд принимает сторону финансовой компании. После получения разрешения квартира продается, а долг перед финансовой компанией погашается. Однако стоит учитывать, что банк не будет стараться продать жилье по максимальной цене. Бывают случаи, когда после продажи и погашения у заемщика оставалась задолженность.

Опытные эксперты рекомендуют не скрываться от банка и попросить отсрочки оплаты или самостоятельной продажи квартиры. В этом случае есть возможность погасить кредит полностью и вернуть часть денег, которые были внесены по ипотеке.

Преимущества и недостатки

В завершение стоит рассмотреть все преимущества и недостатки кредитования.

Собственное жилье	Это самый основной плюс, поскольку клиенту не нужно снимать жилье и платить «чужому дяде». В этом случае заемщик получает собственное жилье, в котором является хозяином и может делать ремонт по своему усмотрению.
Прописка	В купленной квартире можно сразу прописаться.
Ставка	Процентная ставка по ипотеке значительно ниже, чем по потребительскому кредитованию.

Страхование	Ежегодно клиенту необходимо оплачивать страховку, стоимость которой может достигать нескольких тысяч рублей. Клиенту намного выгоднее внести данную сумму в счет погашения задолженности.
Срок	Из-за максимального срока клиент вынужден сильно переплачивать. Если внимательно все просчитать, то сумма переплаты составляет 60-80% от суммы ипотечного займа.
Банк диктует условия	К сожалению, не получится продать квартиру или сдавать аренду без письменного согласия финансовой компании. Пока долг не будет погашен, все действия согласовываются с банком.

Подводя итог, можно отметить, что банки готовы предложить выгодный кредит для приобретения собственной недвижимости. Прежде чем сделать выбор, следует внимательно изучить условия кредитования и доступные программы. При необходимости можно всегда получить льготный кредит или социальный, с поддержкой от государства.

Что такое ипотечный кредит и как его оформить

Что такое ипотека, какой она бывает, как учесть все риски, кому принадлежит купленная в ипотеку недвижимость и как не переплатить проценты? Рассказываем, что делать перед тем, как взять ипотечный кредит и после того, как вы на него уже решились.

Ипотека — это залог недвижимости. То есть ипотечный кредит означает, что вы берете у банка деньги под процент (кредит), а гарантией того, что вы вернете эти деньги, становится залог вашего недвижимого имущества: дома, квартиры, земельного участка.

Ипотеку обычно воспринимают как кредит на приобретение жилья. В этом случае в залог идет квартира (дом), приобретенная на деньги, полученные от банка. Но это только один, пусть и самый распространенный, вид ипотеки.

Также вы можете заложить недвижимость, которая вам уже принадлежит, и взять у банка деньги на новую квартиру или дом. Более того, взять ипотечный кредит можно не только на покупку жилья, но и на его ремонт, строительство и другие цели без их указания.

Ипотечный кредит оформляется или одним договором, или двумя: кредитным договором и договором об ипотеке, то есть о передаче недвижимости в залог банку.

Существуют льготные ипотечные программы с господдержкой. Например, для семей с детьми и для покупателей жилья на Дальнем Востоке. Подробнее об этих программах можно узнать на сайте госкорпорации .

Недвижимость — это объекты, прочно связанные с землей, которые нельзя переместить в пространстве без ущерба для них. Согласно закону, воздушные и морские суда, а также космические объекты — тоже недвижимость (хотя они могут перемещаться). Так что если у вас во владении есть космический корабль, теоретически вы можете заложить в ипотеку и его.

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит?

Обычно в ипотечный кредит берут большую сумму на много лет, так что это всерьез и надолго. Поэтому перед тем как ее взять, нужно ответить себе на следующие вопросы:

1. Сколько у меня денег на первоначальный взнос и какую сумму мне нужно взять в кредит?

Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть стоимости вы должны заплатить сами, — так называемый первоначальный взнос. Например, 30% от стоимости квартиры вы должны оплатить за счет собственных средств, а 70% вам выдает банк в кредит.

2. Какую часть своего дохода я готов ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и в течение какого периода мне по силам это делать?

Оцените свои доходы и грядущие расходы.
Если ваши платежи по кредиту будут превышать ½ вашего годового дохода, то есть риск не справиться с выплатой кредита.
Не торопитесь, будьте разборчивы и сравните предложения разных банков, внимательно изучите условия договора. Убедитесь, что каждый пункт вам понятен.

С 30 января 2020 года во всех новых договорах ипотечного кредитования должна быть таблица, в которой указываются индивидуальные условия кредита для каждого клиента — в частности, сумма, валюта, срок кредита, процентная ставка, размер штрафов и другие параметры.

Структура таблицы едина для всех банков, микрофинансовых организаций (МФО) и кредитных потребительских кооперативов (КПК). Всего в ней 16 пунктов, и ни один из них нельзя исключить. Изучить все пункты можно в приложении к указанию Банка России.

Общие условия для всех клиентов, например, права и обязанности заемщика и кредитора, в договоре по-прежнему изложены обычным текстом.

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту

Если размер платежей меняется, банк обязан направить вам уточненный график (способ доставки прописан в вашем договоре). Пока вы его не получите, платите по старому графику. Задним числом поменять суммы платежа банк не может.

Полная стоимость кредита (ПСК) в процентах годовых и в рублях (или другой валюте, в которой вы берете кредит) указывается на первой странице договора в верхнем правом углу. В ней учтены все ваши расходы по кредиту: основной долг и проценты по кредиту, а также другие взносы, которые вы должны будете платить банку по договору.

3. Как я буду погашать кредит?

Платежи по ипотечному кредиту состоят из двух частей: оплаты части суммы кредита (основного долга) и процентов за кредит.

Не забудьте про остальные расходы: вам придется заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки и оплатить страхование заложенного имущества.

Банк не может брать с вас оплату за выполнение своих обязанностей при оформлении и обслуживании кредита, а также за услуги, которые банк оказывает вам в собственных интересах. Например, за рассмотрение заявки на кредит.

Ипотеку погашают дифференцированными или аннуитетными платежами. Не спешите пугаться — мы объясним, что значат эти слова.

Дифференцированные платежи — вы ежемесячно возвращаете фиксированную часть основного долга плюс платите проценты за непогашенную часть долга. Каждый месяц платеж уменьшается, и за весь срок кредита вы тратите на проценты меньше, чем при аннуитетных платежах. Но сначала платежи по кредиту будут ощутимо больше по сравнению с платежами в конце срока.

Аннуитетные платежи — вы ежемесячно платите равные суммы. Вы поэтапно гасите основной долг: его доля в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования кредитом, соответственно, уменьшается. С постоянной суммой платежа по кредиту удобнее планировать собственный бюджет.

Способ платежа предлагает банк и указывает его в договоре — поэтому внимательно изучайте условия различных банков и выбирайте наиболее удобные для вас. Также банк обязан дать вам график с информацией о суммах погашения основного долга и процентов и о датах платежей (или схему их определения) и назвать общую сумму выплат за время действия договора.

И при дифференцированных, и при аннуитетных платежах проценты уплачиваются за фактический срок пользования кредитом.

Примеры расчета дифференцированных и аннуитетных платежей

Расчеты носят приблизительный характер. Для точного расчета необходимо знать точное количество календарных дней в процентном периоде и календарном году.

Например, вы берете ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рублей сроком на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых. График платежей по такому кредиту в первый год будет следующим:

Дифференцированный платеж

№ Платежа	Сумма платежа	Основной долг	Проценты	Остаток задолженности
1	77 778	27 778	50 000	4 972 222
2	77 500	27 778	49 722	4 944 444
3	77 222	27 778	49 444	4 916 667
4	76 944	27 778	49 167	4 888 889
5	76 667	27 778	48 889	4 861 111
6	76 389	27 778	48 611	4 833 333
7	76 111	27 778	48 333	4 805 556
8	75 833	27 778	48 056	4 777 778
9	75 556	27 778	47 778	4 750 000
10	75 278	27 778	47 500	4 722 222
11	75 000	27 778	47 222	4 694 444
12	74 722	27 778	46 944	4 666 667

Остаток задолженности к концу первого года платежей по кредиту составит 4 666 667 рублей.
При дифференцированных платежах сумма основного долга по кредиту, как правило, выплачивается равными долями (в приведенном примере: 5 000 000 рублей / 180 месяцев = 27 778 рублей в месяц). Проценты по кредиту начисляются на остаток задолженности, с уменьшением задолженности размер платежа ежемесячно уменьшается. То есть в первый месяц кредита проценты начисляются на сумму 5 000 000 рублей, а в следующий месяц — уже на сумму 4 972 222 (5 000 000 рублей — 27 778 рублей) и так далее.

Аннуитетный платеж

№ Платежа	Сумма платежа	Основной долг	Проценты	Остаток задолженности
1	60 008	10 008	50 000	4 989 992
2	60 008	10 108	49 900	4 979 883
3	60 008	10 210	49 799	4 969 674
4	60 008	10 312	49 697	4 959 362
5	60 008	10 415	49 594	4 948 947
6	60 008	10 519	49 489	4 938 428
7	60 008	10 624	49 384	4 927 804
8	60 008	10 730	49 278	4 917 074
9	60 008	10 838	49 171	4 906 236
10	60 008	10 946	49 062	4 895 290
11	60 008	11 056	48 953	4 884 234
12	60 008	11 166	48 842	4 873 068

Остаток задолженности через год составит 4 873 068 рублей. При аннуитетных платежах ежемесячно уплачиваются одинаковые суммы (60 008 рублей). В начале срока кредита они существенно меньше, чем платежи при дифференцированном способе погашения, а в конце, наоборот, больше.

4. Какие есть риски и как их снизить?

Можно выделить несколько основных рисков.

Потеря/снижение дохода

Потеряли работу, вам снизили зарплату, выросли расходы — такое может случиться с каждым. Именно поэтому перед тем, как обратиться в банк за ипотечным кредитом, следует тщательно оценить свое финансовое положение в долгосрочной перспективе. Например, если вы планируете завести ребенка, стоит учесть, что как минимум на время декрета доходы семьи уменьшатся.

Рост инфляции, изменчивость процентных ставок по ипотеке и рыночных показателей, к которым эти процентные ставки могут быть привязаны, также могут повлиять на вашу способность погашать кредит.

Предвидеть все невозможно. Но можно создать финансовую подушку безопасности в размере 3–6 месячных доходов семьи. Это поможет пережить временные финансовые трудности или приспособиться к новым условиям.

Валютный риск

У вашей зарплаты и ипотечного кредита разная валюта? Если обменный курс резко падает, вы платите больше. Поэтому стоит брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. Даже если ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублевым.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге

В кризис цена на жилье может резко упасть. Если вдруг вы не сможете вносить платежи по кредиту и заложенное имущество придется продать, то вырученных средств может не хватить для погашения кредита. То есть существует вероятность остаться без недвижимости и при этом по-прежнему быть в долгу перед банком.

Самое печальное — если что-то случится с самим с жильем, например пожар. Мало того, что вы лишитесь своего дома или квартиры, — еще и банк может попросить выплатить весь кредит досрочно. Ведь в этом случае у него не будет гарантий, что он получит назад свои деньги.

Защита от этих рисков — страхование. Поэтому чаще всего страховка — обязательное условие ипотечного кредитования.

5. От чего можно застраховаться?

Банки обычно настаивают на нескольких видах страхования:

Страхование предмета залога

По закону вы обязаны застраховать имущество на его полную стоимость за свой счет и в пользу кредитора (банка), если в договоре ипотеки не прописаны другие условия. А если вы внесли первоначальный взнос, то имущество страхуется минимум на сумму кредита.

Страхование жизни и здоровья заемщика

Банк также хочет быть уверен, что кто-то будет платить по кредиту, даже если с вами что-то случится. Поэтому довольно часто заемщикам предлагают застраховаться от несчастного случая. Тогда в случае тяжелой болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью погасит кредит за него. Это добровольное страхование, но если вы от него откажетесь, банк может повысить процент по ипотеке или вообще не выдать кредит.

Страхование финансового риска

У банка есть право застраховать финансовый риск возникновения убытков в случае, если денег от продажи заложенного имущества будет недостаточно для погашения кредита. Но банки не всегда пользуются этим правом.

Как оформить ипотеку?

Если вопросы из предыдущего раздела не вызвали затруднений, вы оценили все риски и точно знаете, как действовать в случае проблем с доходом, то можно приступать к оформлению ипотечного кредита.

1. Выберите банк

Сравните предложения разных банков. Учитывайте не только процентную ставку по ипотеке, но и другие расходы, например оплату страховок и услуг независимого оценщика. Выясните, насколько удобно вам будет вносить платежи: какими способами можно это делать, много ли у банка отделений и банкоматов, есть ли они рядом с вашим домом или работой.

Уточните, на какую сумму можете рассчитывать, какие документы для этого понадобятся и как быстро вам смогут выдать кредит. Возможно, одного залога недвижимости банку будет мало, и он попросит вас привлечь созаемщиков или поручителей.

2. Выберите недвижимость

Этот этап обычно занимает больше всего времени. Если процесс затянется, банки могут успеть поменять условия: проценты по кредитам, минимальный размер первоначального взноса, максимальную сумму кредита, правила расчетов.

Проценты по ипотечным кредитам зависят от многих условий, в первую очередь от инфляции и ключевой ставки Банка России.

Если раньше банки могли выдавать ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса, теперь они это не делают. Чем больше вы вносите самостоятельно, тем меньше банк рискует. Ведь если вы уже сумели накопить хотя бы 10–15% стоимости недвижимости, вероятнее всего, сможете и дальше дисциплинированно платить по кредиту. Не исключено, что банки в будущем продолжат повышать этот нижний лимит.

Если вы планируете купить в ипотеку строящееся жилье, стоит учесть, что с июля 2019 года это можно будет сделать только через счет эскроу в уполномоченных банках.

3. Подготовьте документы

Стандартный список документов такой:

паспорт — ваш и ваших поручителей или созаемщиков (если они будут)

копия трудовой книжки или трудовой договор, а также справка о доходах

отчет об оценке недвижимости, которую вы покупаете, кадастровый и технический паспорта

паспорт продавца и документы, которые подтверждают его права на недвижимость

или договор участия в долевом строительстве

Банк может потребовать и другие документы, полный список он должен сообщить вам заранее.

4. Заключите сделку

Когда вы и продавец соберете все бумаги, отнесите их в банк на проверку. В большинстве случаев можно отправить копии документов по электронной почте и не тратить время на посещение офиса. Когда эксперты банка проверят всю информацию, с вами и с продавцом согласуют дату сделки, останется только приехать в банк и подписать договор.

Перед тем как получить кредит, нужно будет оформить страховку — как минимум на жилье-залог. Если вы решите дополнительно застраховаться от несчастного случая, процент по кредиту будет ниже.

После этого вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают заключить одновременно два договора: о выдаче кредита и о передаче недвижимости в залог банку.

5. Рассчитайтесь с продавцом

Дальше идет расчет по сделке купли-продажи. В случае с ипотекой это тоже делается через банк — с помощью банковской ячейки, аккредитива или счета-эскроу. При любом способе банк следит за тем, чтобы сделка была проведена безопасно. Продавец точно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас права собственности на недвижимость.

О чем стоит помнить, когда уже взял ипотеку?

1. Что я могу делать с квартирой?

Ипотечную квартиру вы не можете продавать, дарить или менять без согласия банка, если в договоре не указано другое. При этом сдавать в аренду такую квартиру можно без согласия банка, если иное не указано в договоре.

Вы можете завещать ваше имущество, но при получении в дар квартиры с ипотекой новый владелец принимает на себя и все связанные с ней залоговые обязательства.

2. Можно ли погасить кредит досрочно?

Вы можете погасить ипотеку досрочно полностью или частично, сообщив об этом банку не менее чем за 30 дней, если кредит вы брали не для предпринимательства. В договоре может быть указан более короткий срок.

При досрочном погашении проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.

Банк также может потребовать от вас досрочно вернуть кредит, даже если вы соблюдаете график платежей, но при этом:

при заключении договора знали, но письменно не предупредили, что у других людей есть права на заложенное жилье (другой залог, аренда);
нарушаете правила пользования: делаете незаконный ремонт или создаете угрозу повреждения;
не застраховали залог;
отказали банку в проверке имущества;
продали или подарили жилье без согласия банка;
совершили преступление, и государство изымает имущество;
жилье передано в залог другому кредитору (например, другому банку по иному кредиту), и такой кредитор принимает решение о возмещении своих убытков за счет продажи этого имущества.

Если вы откажетесь от досрочного возврата денег, банк вправе компенсировать убытки за счет принудительной продажи квартиры.

3. Можете ли вы лишиться квартиры?

Если вы не справляетесь с оплатой ипотеки, банк может обратиться в суд, чтобы за счет продажи квартиры или иного заложенного имущества покрыть свои убытки. Но если вы успеете погасить долг по кредиту до момента продажи заложенной квартиры, то процесс продажи могут остановить.

Обратите внимание, что после продажи заложенной квартиры на основании решения суда вы лишаетесь права пользоваться этим имуществом. То есть вы и все, кто там проживают, должны освободить жилплощадь. Если вы этого не сделаете, новый собственник квартиры может потребовать освободить квартиру через суд.

Если вы взяли ипотеку на приобретение или строительство того или иного жилья, его капитальный ремонт, улучшение, а также на погашение полученных ранее подобных кредитов, то забрать у вас квартиру могут только при систематическом (больше трех раз за год) нарушении сроков оплаты по кредитному договору.

Если долг по кредиту крайне незначителен и явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд может отклонить требование банка о погашении ваших долгов посредством продажи заложенного имущества. Но это не значит, что ипотека прекратилась — вы все еще должны.

Итак, по решению суда ваш залог продают и за счет суммы, вырученной от продажи, погашается ваш долг. Если этой суммы недостаточно, то при отсутствии договора страхования вашей ответственности (или страхования финансового риска банка) оставшаяся часть долга погашается за счет другого вашего имущества по решению суда.

4. Что делать, если я не могу платить за ипотеку?

Если вы попали в сложную жизненную ситуацию, из-за которой ваше финансовое положение ухудшилось (например, потеряли работу), то вправе взять ипотечные каникулы. Вы можете уменьшить или вообще приостановить выплаты по ипотеке на срок до полугода. Это ваше право , и банк не может вам отказать.

Но устроить себе финансовую передышку можно лишь один раз за время кредита и только при определенных обстоятельствах — подробнее читайте в статье «Как оформить ипотечные каникулы».

Даже если у вас нет права на ипотечные каникулы по закону, вы все равно можете попробовать договориться с банком. Попросите реструктурировать вашу задолженность: отсрочить выплату, снизить ежемесячные платежи за счет увеличения срока кредита, изменить валюту оплаты. Банк не обязан соглашаться, но он может пойти вам навстречу и изменить условия договора.

Кроме того, вы можете рефинансировать кредит. То есть взять новый кредит в том же или другом банке на более приемлемых условиях (под более низкую ставку или на более долгий срок), чтобы погасить прежний долг.

Подробнее об этом читайте в статье «Кредит есть, а денег нет. Что делать?».

Все неурегулированные или спорные вопросы по ипотеке решаются в суде.

Самая крайняя мера — банкротство. Обратите внимание: если вас признают банкротом, то ваши долги будут погашать за счет продажи на торгах всего вашего имущества. В том числе на продажу могут выставить жилое помещение, которое находится в ипотеке. Даже если это единственное пригодное для вас и вашей семьи жилье.

5. Что еще нужно знать про ипотеку?

Закладная. Право банка на вашу ипотеку удостоверяется ценной бумагой — закладной. Она может быть составлена в любой момент до выплаты вами всей суммы долга.

Этот документ банк может продать или передать другому юридическому лицу без вашего согласия. Не стоит беспокоиться: для вас поменяются только реквизиты оплаты (банк сообщит) — сумма кредита и процентов по закону останется прежней.

Льготы. С 2018 года для семей, в которых рождается второй или третий ребенок, действует льготная ипотека. Государство субсидирует проценты по ипотечным кредитам свыше 6% годовых, если вы решите купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ипотеку, которую взяли раньше.

Налоги. Вы можете получить налоговый вычет, если тратите деньги на покупку или строительство жилья. Это правило распространяется на случаи, когда деньги были получены от банка по ипотечному кредиту. Но для получения такого вычета необходимо иметь официальный доход, который облагается налогом.

Вы можете уменьшить сумму выплат подоходного налога (подтвердите право в налоговой и сообщите работодателю) или вернуть излишне уплаченные налоги (достаточно подтвердить право на вычет в налоговой).

Подробнее об этом читайте в статье «Налоговый вычет».

Вам могут компенсировать расходы на покупку жилья (сумма вычета не больше 2 млн рублей) и расходы на погашение процентов (сумма вычета не больше 3 млн рублей).

К примеру, если вы заплатили за квартиру 5 млн рублей, вам вернут 13% только от 2 млн рублей. Если квартира стоила 1,5 млн рублей, вам вернут 13% от 1,5 млн рублей. Также и с процентами по ипотеке. За 15 лет кредита вы заплатили 14 млн рублей процентов по кредиту — вам вернут 13% только от 3 млн рублей.

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Оформление приобретения жилья в ипотеку

При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):

— ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;

— 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве);

— с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус при условии, что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

2. Обременение объекта недвижимости

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

2.1. Особенности обременения

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

2.2. Особенности снятия обременения

С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

а) если закладная выдавалась:

— заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;

— или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

— совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

— или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

Став собственником жилья, вы обязаны платить налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

«Электронный журнал «Азбука права», актуально на 21.06.2019

Другие материалы журнала «Азбука права» ищите в системе КонсультантПлюс.

Наиболее популярные материалы «Азбуки права» доступны в мобильном приложении КонсультантПлюс: Студент.

Готовое жильё

* Срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков. Если кредит предоставляется без подтверждения доходов и трудовой занятости, возраст на момент возврата кредита ограничивается 65 годами.

** На клиентов, получающих зарплату на счет в Сбербанке, это требование не распространяется.

*** За исключением случаев наличия действующего брачного договора.

Для рассмотрения кредитной заявки необходимы:

Без подтверждения доходов и трудовой занятости:

паспорт заемщика с отметкой о регистрации;
второй документ, подтверждающий личность (на выбор):
— водительское удостоверение;
— удостоверение личности военнослужащего;
— удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
— военный билет;
— загранпаспорт;
— страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

Заполнить заявку и направить её в банк можно на ДомКлик, в разделе «Персональный подбор ипотечной программы».

При подтверждении доходов и трудовой занятости:

паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);
документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика *.

Если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости:

Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:

Документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита);
Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Внимание! Перечень требуемых документов может быть изменен по усмотрению Банка.

Для получения кредита по программе «Молодая семья» дополнительно предоставляются:

Свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей);
Свидетельство о рождении ребенка;
В случае принятия в расчет платежеспособности доходов родителя(ей) заемщика/созаемщика — документы, подтверждающие родство (документы, удостоверяющие личность; свидетельство о рождении; свидетельство о браке; свидетельство о перемене фамилии, имени, отчества и т.п.).

Для получения кредита по программе «Ипотека плюс материнский капитал» дополнительно предоставляются:

Государственный сертификат на материнский (семейный капитал);
Документ (справка, уведомление и т.п.) из территориального органа Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала (может быть предоставлен в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита вместе с документами по кредитуемому объекту недвижимости)*.

* Действителен для предоставления в Банк в течение 30 календарных дней с даты выдачи.

Получение и обслуживание кредита

Кредит предоставляется гражданам РФ в отделениях Сбербанка России:

по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;
по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;
по месту аккредитации компании -работодателя заемщика/созаемщика.

Порядок предоставления кредита

Единовременно или частями.

Порядок погашения кредита

Ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.

Частичное или полное досрочное погашение кредита

Осуществляется по заявлению, содержащему дату досрочного погашения, сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Дата досрочного погашения, указываемая в заявлении, должна приходиться исключительно на рабочий день.
Минимальный размер досрочно возвращаемого кредита не ограничен.
Плата за досрочное погашение не взимается.

Неустойка за несвоевременное погашение кредита

Неустойка* за несвоевременное погашение кредита соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения Договора, с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Договором, по дату погашения Просроченной задолженности по Договору (включительно).

*По кредитным договорам, заключенным с 24.07.2016 г.

Срок рассмотрения кредитной заявки

Не более 8 рабочих дней.

Дополнительные возможности по кредиту

Использование материнского капитала

Материнский (семейный) капитал — форма государственной поддержки, предоставляемая семьям при рождении или усыновлении второго и последующего ребенка*. Материнский (семейный) капитал может быть использован для полного или частичного погашения жилищного кредита**, полученного в ПАО Сбербанк, а также для подтверждения первоначального взноса по жилищному кредиту (подробнее о программе «Ипотека плюс материнский капитал» можно посмотреть .

Подробную информацию вы можете получить на сайте Пенсионного фонда Российской Федерации http://www.pfrf.ru. Размер средств (остатка средств) материнского (семейного) капитала может быть учтен в качестве первоначального взноса.

* — Сертификат на материнский (семейный) капитал может быть предоставлен только один раз.** — За исключением штрафов, комиссий, пеней и неустоек за ненадлежащее исполнение обязательств по жилищному кредиту.

Налоговые вычеты

Налоговые вычеты распространяются на сумму процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту. Величина вычета — 13% от всех выплаченных процентов. Размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке квартиры, жилого дома, комнаты (или доли), увеличен с 1 млн. до 2 млн. рублей***. Таким образом, теперь при приобретении квартиры вы можете возместить сумму налога в размере до 260 000 рублей.

Подробную информацию вы можете получить на сайте Федеральной налоговой службы http://www.nalog.ru.

*** — Новое правило действует для всех, кто покупал недвижимость после 1 января 2008 года и ранее не получал имущественный налоговый вычет.

Сервис безопасных расчетов

Удобный способ безналичного взаиморасчета за объект недвижимости между покупателем и продавцом без дополнительных посещений банка.

Выгодно

Стоимость услуги всего 3400 рублей

Быстро

Оформление за 15 минут

Безопасно

Сохранность денег и соблюдение интересов сторон

Как работает сервис?

Покупатель переводит средства на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка
Центр недвижимости от Сбербанка запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки
После регистрации деньги зачисляются на счет продавца

Преимущества для покупателя

Оформление услуги занимает 15 минут. Не нужно снимать наличные в кассе, пересчитывать, вносить в банковскую ячейку или брать расписку. Деньги хранятся под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре, после чего покупатель получает уведомление о том, что сделка состоялась. Только после этого деньги переводятся на счет продавцу.

Преимущества для продавца

Продавцу не нужно приезжать за деньгами – достаточно на сделке сообщить реквизиты счёта для перевода средств, куда и будут направлены деньги после регистрации сделки в Росреестре.

Подробнее об услуге на сайте domclick.ru

Ипотека на покупку жилья — ключевые моменты о которых вы должны обязательно занть

Приветствуем! Сегодня поговорим про ипотечный кредит на приобретение жилья. Вы узнаете, что такое ипотека на покупку жилья, что нужно для приобретения жилья в ипотеку, как правильно выбрать банк и как купленная в ипотеку квартира правильно оформляется.

Что такое ипотечный кредит

Жилье относится к базовым потребностям современного человека. Перед каждым взрослым человеком нередко возникает вопрос о том, как его купить, если цены непомерно высоки, а такой суммы на руках нет. Альтернатива в этом случае – ипотечное кредитование.

Покупка жилья в ипотеку подразумевает банковскую целевую субсидию, выдаваемую на длительный срок. При этом заемщик обязуется вернуть банку сумму основного кредита плюс установленные банком процентные ставки за пользование средствами. Сроки кредитования на данный тип услуги – от 5 до 30 лет. При этом приобретаемый объект остается на период кредитования в залоге у кредитной организации.

Тем, кто решился на такой шаг, предстоит сделать глубокий анализ параметров предстоящей ипотеки по нескольким критериям и сделать выбор. Такой выбор будет сопровождать потенциального заемщика на всех этапах оформления кредита. Это следующие параметры:

Вид ипотеки. На сегодняшний день в России ипотека реализуется коммерческими банками и с государственной поддержкой в виде специальных программ. Участие в государственных программах доступно лишь определенным категориям граждан: работники бюджетных организаций, военнослужащие и молодые семьи. Кредит с участием государства отличается более низкими процентами. Так, в 2017-году ставки варьируются в пределах 12% в противовес банковским 13-17%.
Тип жилья. Здесь приходится выбирать между новостройкой и вторичным жильем. Тип жилья напрямую влияют на формирование процентной ставки по ипотеке. Строящийся дом, в котором квартиры не введены в эксплуатацию, считается фактором риска для банка. Кредитор учитывает тот факт, что строительство может остановиться на любом этапе или вовсе может не приниматься на эксплуатацию государственными надзирательными органами. В случае просрочки заемщика, банк не сможет реализовать такое жилье и потеряет средства.

Выход из этой ситуации – выбор квартир тех застройщиков, кто сотрудничает с банком.

Что касается вторичного жилья, то каждый банк имеет свою карту, согласно которой должен быть расположен приобретаемый объект. Есть ряд требований к техническому состоянию: аварийные постройки, которые могут быть снесены в ближайшем будущем, не принимаются.

Тип платежа. Основных видов два: аннуитетный и дифференцированный. Первый вариант предполагает погашение кредита равными суммами до конца срока, а второй отличается тем, что процентные ставки будут выплачены вначале кредита, а к концу остается только погашение тела займа. По умолчанию почти все банки в России используют аннуитетный тип платежей. Но если заемщик вправе инициировать дифференцированный тип. Вопрос в том, какой вариант выгоден.

Следует учитывать, что выгодность кредита складывается из многих факторов и определяется лишь относительно. Но при прочих равных условиях дифференцированное погашение более выгодно.

Валюта займа. Не следует повторить ошибку тех 600 000 граждан, которые в последние годы брали ипотеку в иностранной валюте и оказались в очень затруднительном положении. Колебания валютного курса последних лет сыграли злую шутку. В 2014-2015-годах из-за разницы курса рубля в отношении валюты ежемесячные погашения заемщиков выросли почти в 2 раза. Победителями из этой ситуации выходят только банки, а заемщики теряют не только жилье, но и внесенные за него ранее средства.

Как правило, валютные кредиты всегда предлагаются по существенно низким процентным ставкам. Но как показала практика, риски непомерно высоки. Поэтому выбор должен быть сделан однозначно в пользу рубля.

Банки соглашаются на выдачу средств после того как полностью будут убеждены в минимизации собственных рисков. Этот показатель выражается в платежеспособности потенциального заемщика и ликвидности приобретаемого жилья.

Актуальные условия ипотеки вы можете узнать здесь.

Что можно приобрести в ипотеку

На заемные средства можно купить жилые и коммерческие помещения, загородные дома или коттеджи, земельные участки и даже строящиеся объекты.

Относительно покупаемого жилья каждый банк выдвигает собственные жесткие требования. Их следует уточнить в каждом финансовом учреждении отдельно. Но общий знаменатель требований идентичен. Критерии оценки недвижимости в целом касаются следующих характеристик:

юридическая «чистота» объекта;
технические характеристики;
ликвидность.

Ипотека жилых помещений относительно объекта требует соблюдения следующих юридических требований:

Квартира или дом не должны являться объектом залога или судебных разбирательств;
Если собственник – престарелый или несовершеннолетний или таковые состоят в доле за недвижимость;
Приватизированное жилье также подлежит тщательной проверке. Если есть люди, имеющие свою долю, то они могут в любое время предъявить свое право на часть имущества;
Владелец жилого объекта должен быть дееспособным;
Квартира или дом выставлен на продажу сразу по наступлению права наследства;
Продажа объекта по доверенности.

Подробная информация об отчуждении объектов недвижимости, о наличии арендных обязательств или судебного ареста можно получить через МФЦ или обратившись в ЕГРП. Правоустанавливающие документы выдаются в виде выписки из соответствующих реестров. Их сбором занимается сам продавец перед проведением сделки.

Показателем технического состояния является год постройки жилья. Банки отдают предпочтение постройкам, не старше 1990-годов постройки. А вот у «хрущевок», несмотря на их практичность и качество, все меньше покупательского интереса, так как уже через несколько лет они могут считаться ветхим и лишаются той малой доли ликвидности. В целом технический износ дома должен составлять не более 60%.

Некоторые банки не принимают на финансирование квартиры студийного типа. В таком случае придется подыскать жилье с отдельной кухней. Также финансированию не подлежат объекты недвижимости, в которых отсутствуют сети коммуникаций.

Высокой покупательской привлекательностью обладают строящиеся дома.

Также следует проявить внимательность к квартирам, где проведено перепрофилирование. Изменение первоначальной планировки квартиры в многоэтажном доме требует технического согласования и наличия разрешительной документации. На практике не все владельцы соблюдают эти правила.

Если делать ставку на строящееся жилье, то следует выбрать из предложений той строительной компании, которая имеет аккредитацию в выбранном банке. В противном случае велика вероятность, что банк не захочет рисковать инвестировать.

Ликвидность жилья означает ее котируемость на рынке сегодня и в течение ближайших десятилетий. Этот параметр определяется на основе экспертного заключения лицензированного оценщика недвижимости. Финансовые учреждения склонны доверять своим специалистам по оценке, чем тем, кого предпочел клиент. По этому пункту целесообразно полагаться на рекомендации потенциального кредитора.

Как выбрать банк

Россияне не испытывают сложностей при выборе банковских услуг и продукций. Количество лицензированных банков по состоянию на 2017-год составляет 623. Выбор банка в таких случаях определяется только по индивидуальным параметрам. Каковы эти параметры? Перечислим по порядку.

Процентная ставка. Относительно этого пункта прогнозы специалистов на 2017-год весьма оптимистичны. В частности, стоит вспомнить речь министра финансов РФ Антона Силуанова. Согласно его мнению, в ближайшее 2 года ожидается снижение процентных ставок до 7-8%. А уже в текущем 2017-году население может выплачивать 10% годовые на жилье.

Благоприятным условием для этого должны были послужить цены на нефть и наблюдающаяся в последние годы стагнация рынка недвижимости. Однако цены на нефть не достигли ожидаемого уровня и ситуация остается нестабильной.

Но, тем не менее, можно заметить положительную динамику в ипотечных предложениях ведущих банков страны.

Актуальная процентная ставка по ипотеке в банках представлена у нас на сайте.

Первоначальный взнос. Обычно эта сумма составляет от 10 до 30% от стоимости приобретаемого объекта. Но как быть, если такой суммы нет?

Ряд банков готовы оплатить всю стоимость недвижимости. В таком случае, естественно, процентные ставки будут на порядок выше. Например, Металлинвестбанк предлагает ипотечную продукцию с аналогичным названием. Такое финансирование доступно для тех, кто трудится по найму. Процентные ставки составляют 14% годовых. При этом есть важное условие – доход заемщика должен превышать сумму ежемесячных платежей по ипотеке как минимум в два раза.

Аналогичные предложения есть в банке «Возрождение» и Промсвязьбанк дают под 13% годовых.

Как взять ипотеку без первоначального взноса можно узнать из нашего другого поста.

Без подтверждения доходов. Следующий нюанс касается тех 30% российских граждан, которые трудятся в теневом секторе экономики. Такие граждане получают зарплату в «конвертах», поэтому у них нет возможности подтвердить свой доход официальными справками. Некоторые банки учитывают такие реалии. Банки предоставляют ипотеку по двум документам или по справке по форме банка.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы сделать правильный выбор среди лучших предложений банков.

Этапы ипотечной сделки

Когда вся аналитическая часть работы по выбору ипотеки проделана, пора приступить к практической части. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Процесс получения может длиться несколько месяцев.

Все этапы оформления ипотеки детально разобраны у нас на сайте.

Сбор документов

Базовый пакет документов включает в себя следующие бумаги:

общегражданские паспорта участников сделки: супруги и поручители (если предполагается);
документ, подтверждающий семейное положение;
справка о доходах или 2-НДФЛ;
документы подтверждающие трудовую деятельность.

У каждого банка свой установленный список к документам, поэтому на практике придется собрать гораздо больше документов. С этими документами следует идти к кредитному специалисту. В банке предстоит заполнить простую анкету и подписать заявку.

Более подробно про документы смотрите пост «Какие нужны документы для получения ипотеки».

Рассмотрение документов

Банк принимает документы на рассмотрение и в течение нескольких ближайших недель выносит решение: положительное или отказ. В первом случае кредитный специалист озвучит максимальную сумму, на которую заемщик может рассчитывать, и сообщит параметры приобретаемого жилья. Решение банка обычно действует в течение 2-6 месяцев. В течение этого срока необходимо подобрать подходящее жилье.

В случае отказа не стоит опускать руки. Большинство полученных справок действительно в течение 6 месяцев. Заявку следует подавать уже в другие банки.

Подбор недвижимости

Когда подходящее жилье найдено, заемщику потребуется получить копию следующих документов и отнести в банк:

правоустанавливающий документ на недвижимость: договор купли-продажи, мены, дарения, право наследства или другое;
выписка из домовой книги;
выписка из ЕГРП о юридической чистоте объекта;
копии лицевых счетов;
согласие совладельцев на продажу;
паспорта владельцев;
кадастровый паспорт;
заключение независимого оценщика;
технический паспорт;
справка из БТИ.

Стоит особо отметить пункт об оценке. Его вправе проводить специалист с соответствующей лицензией. На практике банки имеют своих штатных специалистов или аккредитованных компаний. Заключение постороннего специалиста может быть отклонено. Здесь целесообразно пользоваться услугами оценщика, рекомендуемого банком.

Сделка

На сделке участвуют три стороны: продавец, заемщик и представитель банка. Заемщик подписывает ипотечный договор. Между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи. Продавец получит свои деньги со счета, куда поступят деньги от банка. Но пользоваться средствами он сможет не раньше, чем 5 дней с момента сделки.

Все расходы, связанные со сделкой, несет покупатель. Это может быть услуги нотариуса, страхование, госпошлина на регистрацию и иное.

Как закрыть и досрочное гашение

Ипотека дается на срок в среднем от 5 до 30 лет. На практике в среднем ипотека предоставляется 15 лет. По мнению специалистов, слишком большие сроки (более 20 лет), чреваты большими переплатами. Маленькие сроки создают нагрузку семейному бюджету и увеличивают риск просрочек.

В любом случае, каждый заемщик считает, что чем раньше финансовое бремя снимется с плеч, тем лучше. Это право предусмотрено на законодательном уровне. При проявлении инициативы о досрочном погашении банк не имеет право отказывать. Также законодательно запрещено финансовым учреждениям взимать дополнительные санкции или штрафы за досрочное погашение. Следует учитывать, что банки по умолчанию практикуют аннуитетные платежи, при котором риск недополучения прибыли уже учтен.

Погашение бывает следующих видов:

полное погашение ипотеки. После оплаты долга банк выдает соответствующую справку и документы на приобретенного объекта. История вносится в кредитный реестр. Сделка на этом считается завершенным;
частичное погашение аннуитета. В этом случае у заемщика есть возможность сократить срок или сумму платежей;
частично досрочное погашение предполагает уменьшение дифференцированных платежей: процентов и тела кредита.

Заемщик должен сообщить о своем намерении досрочной выплаты в банк. Это можно сделать разными способами от простого звонка, до посещения отделения. Все зависит от банка и его возможностей.

Выводы

Ипотека — прежде всего ценный финансовый урок, опыт в социальной дисциплине. Тем, кто решился на этот шаг, будет полезным изучить всю финансовую и юридическую часть процедуры. Не лишним будут консультации независимых специалистов и опыт других заемщиков.

Важно просчитать все варианты развития. Законодательство предполагает различные альтернативные варианты на случай отягощения ипотечных обязательств: рефинансирование, перекредитование, банкротство физических лиц или простая заявка руководству банка о продлении срока или уменьшении платежей. Такие права заемщиков делегированы законом.

Если вам требуется юридическая поддержка по ипотеке и решение в сложной ситуации, то обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.

Также вам будет полезен наш ипотечный калькулятор, который позволит вам сделать расчет ипотечного платежа.

Ждем ваших вопросов. Будем благодарны за оценку и подписку на обновления.

Ипотека на ипотечную квартиру

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

Особенности процедуры

Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

Продажа банком ипотечной квартиры

Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

Продажа заемщиком

Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

Предварительный договор купли-продажи

Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

Договор уступки права требования

В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

Как купить без риска?

Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

Сложности и возможные нюансы

Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

Преимущества и недостатки сделки

Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

Мифы об ипотеке: нужно ли бояться кредитов на жилье

Фото: Sasha Turkina/shutterstock.com

Ипотечные кредиты часто сопряжены с предубеждениями и мифами. Например, что ипотечную квартиру сложно продать и опасно покупать. Вместе с сотрудниками банков, юристами и психологами рассказываем о самых популярных заблуждениях по поводу жилищных кредитов.

Миф № 1. Ипотека — кабала на всю жизнь

Один из самых распространенных мифов заключается в том, что ипотека — это кредит, который придется платить до пенсии, что это «хомут» и «кабала». Именно такое предубеждение останавливает многих от оформления кредита. Но на практике это далеко не всегда так.

Банки выдают ипотеку на длительный срок — до 20–30 лет. Однако многие заемщики гасят ипотеку раза в два быстрее, чем изначально планировали, отмечает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. Например, в ПСБ средний срок ипотечного кредита составляет семь лет. «Для частичного или полного досрочного погашения займа многие используют собственные накопления, налоговый вычет за квартиру или маткапитал. Кроме того, сегодня на рынке есть льготные программы кредитования, ставки по которым значительно ниже, чем по стандартным ипотечным программам», — пояснила она.

Безусловно, к оформлению ипотеки нужно подходить обдуманно, взвесив свои финансовые возможности и нагрузку, а также изучить условия кредитования в разных банках. «Даже если заемщик уверен в своих финансовых возможностях, лучше оформить ипотеку на максимальный срок — это позволит комфортно выплачивать аннуитетные платежи даже в случае снижения доходов или заметного роста расходов (например, при рождении ребенка)», — рекомендовала Марина Заботина.

Комфортный платеж

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в первом полугодии 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, при котором можно комфортно погашать средний ипотечный кредит в России, составил 78,2 тыс. руб. (+11,3% за год). Для московской семьи этот показатель составляет 168,7 тыс. руб. (+12,6%).

Миф № 2. Квартиру не отберут, если в ней прописаны дети

Некоторые заемщики считают, что если в ипотечной квартире прописаны дети, то банк ее не сможет изъять в случае большой просрочки по кредиту. Но это не так. «Законодательство не предусматривает ограничений для изъятия у должника ипотечного жилья, поэтому, даже если ипотечная квартира это единственное жилье для детей должника, она все равно будет изъята для погашения ипотечного кредита», — предупредил управляющий партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев.

По его словам, в судебной практике закрепился подход, что право несовершеннолетних детей на пользование жильем производно от права родителей проживать в жилом помещении. Соответственно, если ипотечное жилье изымается, то прекращается право на проживание детей в квартире. Даже если не снимать детей с регистрационного учета добровольно, то банк сможет снять детей с регистрации через суд, добавил юрист.

Миф № 3. После развода ипотеку платит супруг, который оформил кредит

После расторжения брака ипотека платится тем супругом, с которым заключен договор ипотеки. Однако, поскольку часто ипотека признается общим долгом супругов, то при разделе ипотечной квартиры супруг, заплативший после расторжения брака больше платежей, вправе требовать, чтобы ему выделили большую долю в квартире, отметил Кирилл Гавриличев.

По его словам, часто супруги-созаемщики не решают, кто будет платить ипотеку, и кредит платит только один из супругов. «Несмотря на то что кредит погашен, у платившего супруга появляется право регрессного требования возрата денежной суммы к бывшему супругу в размере половины уплаченных платежей. Данные споры иногда становятся для неплатившего супруга кабальными. Поэтому после расторжения брака настоятельно рекомендую супругам решить вопрос с ипотекой — разделить ее пополам или передать кредит с квартирой одному супругу, а второго освободить от долга», — советует юрист.

Читайте также

Миф № 4. Продать ипотечную квартиру нельзя, пока не погасишь кредит

Еще одно частое заблуждение — ипотечную квартиру нельзя продать и опасно покупать. Это мнение тоже ошибочное. Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка. Также можно досрочно погасить ипотеку, а потом продать. Подробнее о способах продажи ипотечной квартиры читайте в материале «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта».

«Обычно, для того чтобы продать квартиру, достаточно получить только согласие банка или использовать механизмы погашения ипотеки. Но зачастую также могут требовать оценку стоимости, документы БТИ (техпаспорт и экспликацию), выписку ЕГРН и выписку из домовой книги для подтверждения отсутствия обременения и зарегистрированных лиц», — говорит юрист Никита Тарновский. В большинстве случаев покупка ипотечной квартиры, наоборот, гарантирует чистоту сделки и безопасность, поскольку банк уже полностью проверил объект перед выдачей кредита, добавил эксперт.

Сделки с ипотечными квартирами действительно имеют свои нюансы. Самая главная особенность — проводить такие операции можно только с согласия банка

Миф № 5. Получить льготы по ипотеке сложно

Некоторые заемщики при оформлении ипотеки даже не подозревают о наличии льгот и специальных ипотечных программ по сниженным ставкам. Среди них, например, семейная ипотека, льготная ипотека на новостройки, сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Выдача таких кредитов является стандартной, главное — вписаться в рамки программы.

Например, семейная ипотека под 6% годовых с этого года распространяется на семьи с первенцем. Программа ограничена по сумме кредита: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб. Срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%.

Для многодетных семей предусмотрена льгота, по которой государство выделяет до 450 тыс. руб. на ипотеку. Также можно воспользоваться маткапиталом — направить его на первоначальный взнос или выплату основного долга. В регионах часто действуют свои ипотечные программы. Узнать о них можно на сайте местного правительства или администраций.

Читайте также

Миф № 6. Снизить переплату по кредиту практически невозможно

По словам экспертов, это зависит от варианта погашения ипотечного кредита. Так, заемщик может снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. По ее словам, вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для уменьшения переплаты по кредиту. «При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит быстрее, так как начисляется меньше процентов и переплата сокращается», — объяснила она.

Чтобы выбрать приемлемый вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — снизить сумму ежемесячного платежа, сократив свои расходы, или уменьшить срок кредита, увеличив ежемесячные выплаты. «Если нет уверенности в стабильности своих доходов, то разумнее снизить сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — лучше сократить срок кредитования, увеличив при этом размер ежемесячного платежа», — рекомендовала Марина Заботина из ПСБ.

При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение тела кредита, и уменьшается часть процентов

Миф № 7. Рефинансировать ипотеку всегда выгодно

Это не всегда так. По сути, рефинансирование — это выдача нового кредита, которая сопряжена с расходами. Например, заемщику нужно будет повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья. По мнению экспертов, рефинансировать кредит выгодно, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1–1,5%.

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если заемщик выплатил большую часть кредита. Если речь идет об аннуитетном платеже (а таких кредитов большинство), в первые годы выплат большую часть в ежемесячном платеже составляют проценты и меньшую — сам основной долг. По мере выплат доля, приходящаяся на проценты в платеже, снижается, заемщик больше гасит долг.

«При рефинансировании банк пересчитывает график платежей заново. То есть вы снова начинаете отдавать большую часть суммы в счет уплаты процента. Общее правило таково, что в случае выплаты более половины кредита в рефинансировании уже нет большого смысла, а порой это даже невыгодно с учетом перерасчета», — говорит эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Читайте также

Миф № 8. Ипотека приводит к депрессиям и ограничениям

Наличие ипотеки меняет жизнь заемщика и сказывается на его эмоциональном состоянии, особенно если в жизни происходят стрессовые ситуации (потеря работы или болезнь). В таких случаях лучше сразу обращаться в банк с просьбой предоставить ипотечные каникулы.

Но многое при получении ипотеки зависит от самого заемщика. Для некоторых долгосрочный кредит становится ограничителем: люди боятся рисковать, сменить работу, если прежняя их не устраивает, говорит психолог Ксения Аверс. У некоторых действительно случаются депрессии, отмечает она.

Но не всегда ситуация складывается негативно: для некоторых людей ипотека, наоборот, становится точкой карьерного роста, добавляет нейропсихолог Елена Данилова. По ее словам, многое зависит от того, какие установки преобладают в сознании и подсознании человека — таким и будет его отношение к долгу. «Нельзя сказать однозначно, что на 20 лет человек проваливается в депрессию и всю свою дальнейшую жизнь посвящает выплатам за жилье. Поэтому для тех, кто нацелен развиваться в профессии, кредит — это дополнительная мотивация. Для тех, кто не привык быть должным, обслуживать долгосрочные кредиты будет сложнее», — отметила эксперт.

Важно и то, как сам заемщик расценивает ипотеку: как вынужденную меру, которая не несет радости, или как возможность иметь свое жилье и чувствовать себя в нем комфортно. Единственная страховка от стрессов при ипотеке — это соблюдение правил финансовой грамотности и кредитной нагрузки.

Источник https://daniladunaev.ru/zhile-pod-ipoteku/

Источник https://realty.rbc.ru/news/612e21809a794760bc8c400f

Источник