Выгода досрочного погашения ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Уменьшение срока или платежа по ипотеке: что выгоднее

Ни для кого не секрет, что ипотечное кредитование, оформленное на десятилетия, оказывает огромное влияние на качество жизни заемщика. Естественно, что при первой возможности, клиенты банка стараются направить средства на досрочное погашение ипотеки. Но далеко не все знают, как сделать это правильно, чтобы получить максимальную выгоду. В первую очередь это связано с вопросом, что лучше уменьшать, срок или сумму ипотеки. В нашей статье мы постараемся дать развернутый ответ и полезные рекомендации по процедуре оформления досрочного погашения ипотечного кредита.

Уменьшение срока ипотеки: когда и кому выгодно

Уменьшение срока при досрочном погашении подходит для клиентов банка, оформивших ипотеку с аннуитетным графиком. Этот вариант выгоден для заемщиков, которые:

выплатили большую половину долга и планируют как можно скорее закрыть ипотечный договор;

хотят уменьшить величину переплаты;

планируют закрыть долговые обязательства в первые 10 лет;

не ограничены в финансах для оплаты большими суммами.

Ипотечный кредит на покупку дома от 10.60%

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

От 30%первоначальный взнос

На срокДо 25 лет

Стоит отметить, что досрочное погашение ипотеки выгодно в ближайшие 5 лет, поскольку в конце срока проценты по ипотечному кредиту будут практически все выплачены, и заемщик вряд ли получит выгоду. При внесении большей суммы, чем прописана в договоре, переплата идет в счет основного долга, при этом величина ежемесячных платежей остается неизменной.

Преимущества уменьшения срока при досрочном погашении ипотеки неоспоримы. В первую очередь заемщик сокращает период долговых обязательств. Кроме того, снижает величину переплаты по кредиту.

В каких случаях выгоднее уменьшать размер ежемесячного платежа

Уменьшение платежей при досрочном погашении ипотеки позволит сократить размер ежемесячных взносов, однако срок кредитования останется первоначальным. Данный вариант выгоден заемщикам в следующих случаях:

Финансовое состояние клиента банка нестабильно и велика вероятность его дальнейшего ухудшения. Уменьшение ежемесячных платежей позволит снизить финансовую нагрузку на бюджет заемщика и риск просрочек по ипотечному кредиту.

У клиента банка появилась возможность выплатить крупную сумму, но в дальнейшем у него могут появиться расходы на другие нужды.

Достоинствами данного варианта являются возможность в значительной мере снизить финансовую нагрузку и накопить определенную сумму для последующего досрочного погашения ипотечного кредита.

Плюсы досрочного погашения ипотеки

Вне зависимости от того, что вы решите уменьшить, срок ипотеки или ежемесячный платеж, выгоды досрочного погашения очевидны. Перечислим основные плюсы.

В среднем, ипотечный договор заключается на 10-15 лет. Иногда этот срок может составлять 20-30 лет. Согласитесь, оценить свое финансовое состояние на такой длительный период практически невозможно. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа или срока позволит снизить возможные риски.

Благодаря внесению крупной суммы денег в счет долга можно существенно сократить размер общей переплаты по процентам.

На период ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость остается в качестве залога у кредитной организации. Досрочное погашение ипотеки, вне зависимости от того, что вы хотите уменьшить, ежемесячные платежи или срок, позволяет быстрее снять обременение.

Ускоренная выплата текущей задолженности позволит заемщику при необходимости оформить еще один ипотечный кредит.

Рефинансирование ипотеки от 9.60%

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная суммана личные нужды

До 90% от стоимостизалоговой недвижимости

Как правильно уменьшать срок или сумму платежа: полезные рекомендации

Процедура досрочного погашения ипотеки проста и идентична во многих банках. Выполняется она в несколько шагов:

Заполнение заявления в банке. В нем необходимо указать сумму, которую заемщик планирует внести.

Внесение необходимой суммы денег на счет. Это может быть тот же счет, с которого кредитор списывает ежемесячные платежи. Кроме того, всегда есть возможность внести наличные средства в кассе банковской организации.

Составление нового графика платежей с учетом того, срок или платеж решил уменьшить клиент банка.

Важно помнить, что процедуру досрочного погашения ипотеки можно выполнить только через полгода после подписания ипотечного договора.

Если у вас остались вопросы, воспользуйтесь помощью специалистов «Росбанк Дом» или формой обратной связи.

Досрочное погашение военной ипотеки из собственных средств и другие варианты

Нужно ли досрочно погашать военную ипотеку и если это делать, то как?

Досрочное погашение, дело добровольное, но если посмотреть на этот вопрос с точки зрения минимизации затрат в будущем, то в любом случае это желательно делать. Какие плюсы военнослужащий получит от этого:

При досрочном погашении уменьшается тело кредита, а соответственно и срок кредита

Важно понимать, чем быстрее будет закрыт выданный банком кредит по военной ипотеке, тем раньше возобновятся накопления военнослужащего-участника НИС на его счету в ФГКУ «Росвоенипотека»

Меньше переплат по процентам = больше накоплений! (Накопленные вновь средства можно также потом ипользовать!)

Какие есть способы для досрочного погашения военной ипотеки у военнослужащего?

Погашение военной ипотеки за счет собственных средств

Участник НИС пишет заявление по форме банка о намерении досрочного (частично и полностью) погашения выданного ипотечного кредита.

Обратите внимание, что у банка могут быть свои нюансы, например дата осуществления досрочного погашения или необходимость подачи заявления только в офисе банка, без возможности подачи через интернет-банк.

После в банке военнослужащему укажут реквизиты, на которые необходимо внести деньги и предоставят новый график платежей.

В свою очередь банк берет на себя обязательства по извещению ФГКУ «Росвоенипотека» (РВИ) о состоявшемся досрочном (частично и полностью) погашении. Держите этот вопрос на контроле!

По практике последнего года, в большинстве случаев, если на счету военнослужащего участника НИС остались неиспользованные средства, ФГКУ «Росвоенипотека» самостоятельно направляла их в банк для частично досрочного погашения. Обычно, участие военнослужащего в этом процессе полностью исключено, но на практике, стоит обратиться в банк и уточнить, произошло ли частично досрочное погашение или участнику НИС необходимо подать соответствующее заявление.

Опять же, исходя из опыта, оставшиеся на счету накопления не всегда списываются автоматически, зачастую кого-то Росвоенипотека да пропускает!
Поэтому мы рекомендуем сделать запрос на остаток средств (можно из личного кабинета сайта ФГКУ «Росвоенипотека»).

Если таковые остались, то для осуществления частично досрочного погашения военной ипотеки необходимо написать заявление в РВИ (образец)! В заявлении обязательно указать номер кредитного договора и договора ЦЖЗ, контактные данные (почта, телефон), адрес места жительства и приложить копию паспорта.

Далее необходимо отправить документы в РВИ:

• Отправить письмом по адресу: ФГКУ «Росвоенипотека», 125284, г. Москва, Хорошевское шоссе, д. 38 Д, стр. 2
• Отправить в формате PDF на почту [email protected] (официальная почта РВИ)
• Самостоятельно доставить документы в территориальный филиал

На рассмотрение заявления РВИ имеет 30 дней.

Статус рассмотрения можно посмотреть на главной странице сайта РВИ:

Сведения об этапах рассмотрения и оформления документов в учреждении

Необходимо обратиться в Пенсионный фонд РФ:

• подать заявление на использование средств материнского капитала
• паспорт распорядителя маткапитала
• непосредственно сам сертификат на маткапитал
• кредитный договор полученный в банке кредиторе по военной ипотеке
• свидетельства о рождении детей
• СНИЛС
• свидетельство о браке и паспорт супруга (если ипотека не оформлена на мать)
• справка об остатке долга из банка
• выписку из ЕГРП по квартире, купленной по военной ипотеке
• обязательство об оформлении приобретенного жилья в общую собственность всех членов семей (заверяется нотариусом)

Высшая школа управления финансами (ВШУФ) — бизнес образование

Досрочное погашение ипотечного кредита является распространенной практикой в России. Средний срок выданных в стране ипотечных займов за 2020 год составил 18,1 года, при этом обычно ипотеки закрывают за 7-10 лет. Зачастую заемщики опасаются брать заем на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового положения, поэтому предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок.

Все российские банки предоставляют своим клиентам возможность досрочно погасить ипотечный кредит: либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита – чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно почувствовать сразу.

Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита.

Досрочное погашение прописано в ФЗ-284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее – выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования – наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая – на основной долг.

В целом заемщикам выгоднее уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.). Некоторые банки в условиях кредитного договора заранее обозначают при досрочном погашении только возможность уменьшения ежемесячного платежа.

Идеальный вариант – чередование сокращения срока и размера платежа, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения.

Если бюджет позволяет, то можно вносить большой единоразовый платеж и сокращать размер обязательного платежа, при этом продолжая выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если возникнут непредвиденные обстоятельства и трудности, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн –через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику – в таком случае переплата совсем не уменьшится.

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать, что если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита.

Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей – как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа, выбрать сокращение срока в данном случае нельзя. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.

Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.

При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение заемщик делает в начале года, то ему возвращается большая часть от размера страховки, в конце года – меньшая часть.

Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств около 25% от размера страховки, которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.).

В настоящий период, в связи с повышением ключевой ставки ЦБ РФ до 6,5% и ее возможным ростом к концу года до 7% и выше, прогнозируется увеличение ставок по ипотечным кредитам до 8-9% годовых, при введении ужесточения требований по резервированию ипотеки с низким первоначальным взносом, особенно на первичном рынке недвижимости.

Людмила Анисимова, эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами

Досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на нашу главную материнскую компанию LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вам могут предложить до пяти разных кредиторов.

Заемщики должны досрочно погасить ипотечный кредит, когда у них есть большие суммы наличных денег, намного превышающие то, что им нужно для чрезвычайных ситуаций и пенсионных отчислений, и они хотят сократить свои общие процентные расходы. Естественно хотеть погасить ипотеку как можно быстрее, но досрочное погашение имеет смысл только в том случае, если оно позволяет сэкономить деньги и достичь долгосрочных финансовых целей. Как и во всем, у досрочного погашения ипотеки есть свои преимущества и недостатки, поэтому убедитесь, что это лучшее решение для вашей собственной ситуации, прежде чем отвлекать средства со своего 401 (k) или сберегательного счета.

причин, по которым вы должны погасить ипотечный кредит досрочно

Если вы хотите уменьшить общую процентную ставку, которую вы платите по ипотеке, или высвободить наличные деньги для других целей, вам может помочь досрочное погашение ипотеки.Каждый месяц у вас есть ипотечный кредит, вы платите проценты на общий остаток. Погасив этот остаток досрочно, вы исключаете годы дополнительных процентных платежей, взимаемых за кредит. В зависимости от того, сколько осталось по ипотеке, это может равняться тысячам долларов сбережений.

Полное погашение ипотеки также освобождает денежный поток каждый месяц. Это снижает финансовую нагрузку на вашу семью и дает вам больше ресурсов для инвестирования или сбережения — шаг, который может принести вам более высокую прибыль в долгосрочной перспективе.Выплата ипотечного кредита также может помочь в выходе на пенсию, снизив ежемесячные расходы на домашнее хозяйство и еще больше растянув ваши пенсионные доллары.

Вам даже не нужно полностью выплачивать ипотеку, чтобы пользоваться льготами. Выплата крупной единовременной суммы на остаток по кредиту снижает общие процентные расходы и помогает увеличить капитал. Как только у вас будет 20% акций в собственности, то есть вы выплатите 20% от общей суммы кредита, вы сможете отменить частное ипотечное страхование (PMI) и еще больше снизить свои ежемесячные расходы.PMI может стоить домовладельцам от 0,5% до 5% от их первоначального остатка по кредиту.

Если вы погасили значительную сумму кредита, у вас есть возможность использовать этот капитал для обеспечения кредитной линии собственного капитала или рефинансирования наличными. Эти ипотечные варианты по существу конвертируют ваш капитал в наличные деньги, которые затем можно использовать для расходов на ремонт, чрезвычайных ситуаций или даже расходов на обучение. Хотя обналичивание капитала увеличит ваши расходы по кредиту и добавит еще один залог на вашу собственность, это может быть полезным источником экстренного финансирования, который намного дешевле, чем необеспеченный личный кредит.

причин не платить ипотеку досрочно

Если вы думаете об использовании денежных резервов или сбережений для погашения кредита, вы должны понимать, что это может увеличить ваши риски и может быть не самым разумным использованием ваших денег. Хотя досрочное погашение ипотечного кредита обычно является хорошей идеей, бывают ситуации, когда это может быть не лучшим использованием вашего свободного денежного потока. Несмотря на то, что у вас по-прежнему будет свой собственный капитал, продажа вашего дома и доступ к этим средствам могут оказаться трудными.Ваша способность сделать это будет зависеть от других факторов, включая местный рынок, процентные ставки и спрос и предложение. Эти факторы трудно предсказать, и они могут измениться к тому времени, когда вам нужно продать. Поэтому важно поддерживать минимальный уровень наличных денег для покрытия экстренных расходов.

Есть также проблемы рынка, которые следует учитывать. Инфляция фактически обесценивает любые наличные деньги, которые вы держите неинвестированными. Если предположить, что инфляция продолжает расти, покупательная способность каждого доллара, который у вас есть наличными, со временем снижается.Однако, делая все платежи сразу, а не накапливая их в виде наличных сбережений, ваши деньги — и дом, который вы вкладываете в приобретение, — могут быть лучше защищены от инфляции и меняющихся рыночных условий. Хотя это может варьироваться в зависимости от вашего уникального рынка недвижимости, стоимость жилья обычно растет быстрее, чем инфляция.

Вам также следует учитывать потенциальные инвестиционные возможности, которые вы можете упустить из-за досрочного погашения кредита. Каждый раз, когда вы делаете платеж по ипотеке, вы, по сути, делаете безрисковую инвестицию, снижая свою рисковую нагрузку и инвестируя по процентной ставке по ипотеке. Для сравнения, вложение ваших денег в акции и процентные счета дает возможность получить прибыль, превышающую безрисковую ставку по ипотеке. Каждый доллар, который вы вкладываете в ипотеку, — это доллар, который вы не можете инвестировать в эти высокодоходные предприятия.

Для справки: средняя доходность индекса фондового рынка S&P 500 за последние 90 лет составляла чуть более 9%, в то время как средняя ставка по 30-летней обычной ипотеке составляет чуть более 4,5% на дату написания этой статьи. Хотя это не означает, что вы должны вкладывать все свои деньги в акции вместо выплат по ипотеке.Это еще одна вещь, которую следует учитывать, если у вас есть дополнительные деньги для инвестирования, и это может быть особенно важно, если вы взвесите преимущества инвестирования своих средств в счет с налоговыми льготами 40 (k), как описано в сегменте ниже.

Имейте в виду, что некоторые кредиторы могут также взимать комиссию за досрочное погашение с заемщиков, которые досрочно погашают свои кредиты. Убедитесь, что вы знаете о политике досрочного погашения вашего кредитора, и учитывайте ее при расчете сбережений/убытков.

Налоговые, кредитные и пенсионные соображения

Полное погашение ипотеки исключает любые налоговые вычеты по процентным платежам, которые вы можете списать как заемщик.В настоящее время домовладельцам разрешено списывать проценты, которые они выплачивают по первым ипотечным кредитам, на сумму до 1 миллиона долларов. Это снижает ваш налогооблагаемый доход и в результате часто увеличивает ваш возврат. Полное погашение ипотеки устранило бы это налоговое преимущество.

В качестве альтернативы, досрочное погашение ипотеки отвлекает средства, которые в противном случае могли бы быть направлены на ваши необлагаемые налогом пенсионные взносы. Вы можете потерять любые проценты, которые потенциально могли бы заработать на этом счете.Взносы 401(k) до налогообложения не облагаются налогом до тех пор, пока они не будут изъяты при выходе на пенсию. Вкладывание тех же средств в ипотеку, а не ваши пенсионные усилия, уменьшит будущие списания налогов по вашей ипотеке и будет стоить вам процентов, которые можно было бы заработать на эти средства.

Наконец, досрочное погашение кредита также может отрицательно сказаться на вашей кредитоспособности. История платежей, продолжительность кредита и разнообразие могут повлиять на ваш счет, и кредитные компании предпочитают больше разнообразия кредита, чем меньше, при прочих равных условиях.Ипотечные кредиты улучшают вашу кредитоспособность и дают вам шанс доказать свою кредитоспособность. Досрочное погашение закрывает кредитный счет и может привести к небольшому снижению вашего кредитного рейтинга и потере будущих возможностей для его улучшения.

Экономия против альтернативных издержек

Принимая решение о досрочном погашении ипотечного кредита, всегда оценивайте, как лучше всего использовать свои наличные деньги, учитывая ваши уникальные обстоятельства. Заемщики должны пересмотреть свои индивидуальные кредитные профили и потенциальные возможности заработка, такие как проценты, PMI и т. д.— по сравнению с затратами на предоплату, включая упущенные налоговые вычеты, подверженность инфляции и упущенную прибыль от инвестиций.

Важно учитывать влияние вложения средств на досрочное погашение кредита по сравнению с другими инвестициями, сбережениями и финансовыми усилиями. Определите, может ли этот план принести вам большую прибыль в долгосрочной перспективе, не ограничивая вашу способность комфортно выходить на пенсию, оплачивать обучение вашего ребенка в колледже или достигать ваших долгосрочных финансовых целей. Подумайте о будущих последствиях досрочного погашения кредита и учитывайте волатильность рынка жилья.Продать свой дом и заработать на своем собственном капитале может быть сложнее, чем вы думаете, особенно если рынок пойдет вниз.

Помните, ваше решение не ограничивается этими двумя вариантами. Рефинансирование также предлагает вам возможность сократить срок кредита, снизить ежемесячный платеж и высвободить денежные средства, которые вы можете направить на пенсию или другие инвестиции. Основная цель — выбрать маршрут, который обеспечит наибольшую отдачу и вероятность финансового успеха в долгосрочной перспективе в соответствии с вашей уникальной ситуацией.

Когда следует досрочно погасить ипотечный кредит?

Когда у вас есть дом, мысль об ипотеке, нависшей над вашей головой в течение десятилетий, может быть пугающей. Поэтому вполне естественно хотеть погасить ипотеку как можно скорее. Прежде чем вы решите использовать наследство, доход или свои сбережения для выплаты ипотеки, важно определить, действительно ли это имеет для вас финансовый смысл. В некоторых случаях сумма, которую вы сэкономите при досрочном погашении ипотеки, может быть не больше, чем вы заработаете, если вложите эти средства в другое место.Тем не менее, душевное спокойствие, которое вы получаете, может оправдать досрочную выплату ипотеки.

Информация о банковском рейтинге

Выплата ипотечного кредита — не всегда лучшее использование неожиданного дохода, но решение зависит от того, что важнее для вас: потенциально более выгодные инвестиции или погашение долга.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

Если вы планируете досрочно погасить ипотечный кредит, сначала обратитесь к своему ипотечному кредитору или обслуживающему персоналу.В зависимости от условий кредита вам может быть назначен штраф за досрочное погашение.

Как правило, в соответствии с Законом Додда-Франка ипотечным кредиторам запрещено налагать штрафы за досрочное погашение большинства ипотечных кредитов.

Если ваша ипотека является исключением из правил, штраф за досрочное погашение может начисляться только в течение первых трех лет. Он ограничен 2 процентами в первый и второй год и 1 процентом в третий год. Таким образом, если ваш непогашенный остаток по кредиту за второй год составляет 295 000 долларов США, и вы погашаете ипотечный кредит, кредитор может взимать штраф за досрочное погашение в размере до 5 900 долларов США.

Досрочное погашение ипотеки: на что обратить внимание

Будут ли другие инвестиции лучше, чем досрочное погашение ипотеки?

Лучше погасить ипотеку или инвестировать? В конечном счете, это личное решение, но инвестиции могли бы быть более разумными.

«К сожалению, математика подсказывает нам, что почти всегда лучше инвестировать в другие места, чем в ипотеку», — говорит Ричард Боуэн, дипломированный бухгалтер и владелец Bowen Accounting в Бейкерсфилде, Калифорния.

Ипотечные ставки ниже, чем в последние годы, поэтому, если досрочное погашение ипотеки приводит к доходу, равному вашей процентной ставке, этот доход, вероятно, будет тусклым по сравнению с годовым доходом для S&P 500 — примерно 10 процентов за последние 90 лет.

Потенциально лучшее использование средств может состоять в том, чтобы взять наличные, которые вы бы использовали для выплаты ипотеки, и использовать их для покупки недвижимости с положительным денежным потоком, такой как многоквартирная недвижимость или дома на одну семью, которые имеют потенциал чтобы предложить более высокую долгосрочную прибыль, отмечает Боуэн.

Однако любой выбор сопряжен с риском. Даже после досрочного погашения ипотеки цены на недвижимость могут упасть, что может привести к потенциальным убыткам. Тщательно обдумайте, на какой риск вы готовы пойти.В конечном счете, вам может быть лучше не выплачивать ипотеку досрочно.

«Дело в том, что никто не может дать вам гарантию на инвестиции, — предостерегает Боуэн. «Вы можете вложить свои деньги в фондовый рынок и потерять их. Вы можете вложить свои деньги в недвижимость, и она не будет работать так, как вы ожидали».

2. Будут ли все ваши деньги связаны с ипотекой?

Прежде чем взять большую часть своего состояния и использовать ее для досрочного погашения ипотеки, не забудьте обратить внимание на ликвидность.Ваш дом считается неликвидным активом, потому что продажа собственности и доступ к капиталу могут занять месяцы или больше.

«Если вы начнете выплачивать ипотечный кредит слишком быстро, вы рискуете истощить свою ликвидность», — говорит Аманда Томас, CFP, консультант по работе с клиентами в Mission Wealth в Санта-Барбаре, Калифорния. «Важен и тот вид ликвидности, который у вас есть».

Один из подходов заключается в том, чтобы иметь резервный фонд, а также активы, такие как акции, взаимные фонды, казначейские облигации США, облигации и рыночные ценные бумаги, доступные на налогооблагаемом инвестиционном счете.Таким образом, в дополнение к деньгам, привязанным к пенсионным счетам с льготным налогообложением и вашему дому, у вас все еще есть наличные деньги или другие инвестиции, которые легко конвертировать в наличные деньги в крайнем случае.

Боуэн предлагает сохранить резерв, который защитит вас как минимум на шесть месяцев, прежде чем вы решите использовать большую часть своей ликвидности для досрочного погашения ипотеки.

3. Как вы будете использовать деньги, если не погасите ипотечный кредит досрочно?

Будьте реалистичны в отношении того, что вы, вероятно, сделаете со своими деньгами, если не используете их для досрочного погашения ипотеки.После того, как ипотека будет выплачена, вы действительно будете использовать ее, чтобы продвинуться вперед?

Может иметь смысл, например, вложить деньги в досрочное погашение ипотеки, если вам трудно хранить деньги в банке. Ваш дом может стать инструментом принудительного сбережения, а дополнительные платежи по ипотеке могут сэкономить вам тысячи долларов на процентах с течением времени, а также помочь вам быстрее увеличить капитал в вашем доме.

«Правильно делать то, что ты будешь делать», — говорит Боуэн. «Все это связано с личными привычками.Если вы все равно собираетесь тратить лишние деньги, то лучше положить их в дом, чем тратить».

4. Насколько Вы цените душевное спокойствие?

Иногда речь идет не о прибыли, а о душевном спокойствии. Если вы владеете своим свободным и чистым домом, это может принести выгоду, которую нельзя измерить строго в финансовом выражении. Для многих отказ от ежемесячного платежа по ипотеке перед выходом на пенсию может дать моральное облегчение при рассмотрении возможности жить на фиксированный доход.

«Лично я плачу свою ипотеку, — говорит Томас из Mission Wealth. «Приятно, что он окупился до выхода на пенсию. Возможно, это не всегда имеет финансовый смысл, но дает душевное спокойствие и может позволить лучше планировать бюджет».

Другим потенциальным преимуществом является возможность взять кредит под залог собственного дома. Наличие значительной суммы собственного капитала может позволить вам создать кредитную линию на приобретение жилья (HELOC), обеспечивающую источник экстренного дохода, а также позволяющую вам улучшать дом или продвигаться к другим финансовым целям.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Плюсы

• Отменяет ежемесячный платеж по ипотеке, высвобождая дополнительные средства для использования на пенсии
• Потенциально сэкономит вам тысячи долларов на процентах
• Предлагает предсказуемую норму прибыли, эквивалентную процентной ставке на остаток, который вы выплачиваете
• Обеспечивает душевное спокойствие, зная, что вы полностью владеете своим домом
• Позволяет использовать капитал в вашем доме, если вам понадобятся деньги в будущем

Минусы

• Связывает значительную часть вашей ликвидности и собственного капитала в вашем доме, что может затруднить доступ к нему позже
• Больше не имеет права на федеральный налоговый вычет по процентам по ипотечным кредитам
• Может упустить потенциально более высокую отдачу от других инвестиций
• Возможно, вы не получите от своего дома столько, сколько рассчитывали, если рынок упадет и вам придется быстро продавать

Досрочное погашение ипотеки часто является соображением для домовладельцев, желающих выйти на пенсию раньше или остаться в своих домах в течение длительного периода времени.

В конечном итоге решение зависит от личных предпочтений и от того, перевешивают ли выгоды затраты. Учитывайте любые штрафы за досрочное погашение и потенциальные налоговые последствия. Кроме того, проведите инвентаризацию своих финансов, чтобы определить, не разумнее ли использовать средства в другом месте, например, для погашения долга с высокими процентами.

Как досрочно погасить ипотеку

Если досрочное погашение ипотеки подходит вам, вот несколько способов сделать это:

• Делайте платежи раз в две недели. Один из способов начать дополнительные платежи по ипотеке — составить двухнедельный график. Это означает внесение полного дополнительного ежемесячного платежа каждый год и может сократить время, затрачиваемое на ипотеку. Начав с платежей раз в две недели, вы сможете продвинуться вперед по ипотеке, а также продолжить работу над достижением других финансовых целей.
• Ежегодно вносите дополнительные платежи по ипотеке. Аналогично платежам раз в две недели, вы можете просто вносить дополнительный платеж по ипотеке один раз в год или ежемесячно выплачивать дополнительную сумму (например, на 250 долларов США) сверх того, что вы уже заплатили.Обязательно согласуйте с вашим кредитором, чтобы эти дополнительные средства были выделены основному.
• Рефинансирование в ипотеку с более коротким сроком. Если вы хотите получить более низкую процентную ставку, рефинансирование в 15-летнюю ипотеку означает, что вы погасите кредит раньше. Имейте в виду, что даже при более низкой ставке вы можете платить больше каждый месяц, поскольку ваши платежи теперь распределяются на более короткий период времени.

Если вы не уверены, следует ли вам погасить ипотеку досрочно, рассмотрите другие варианты, чтобы максимизировать ваши деньги:

• сумма ежемесячного платежа.
• Инвестируйте в фондовый рынок, чтобы увеличить свой потенциальный доход.
• Увеличьте свои пенсионные сбережения, делая более высокие взносы.
• Финансируйте образование вашего ребенка, внося взносы в план сбережений на образование.
• Создайте (или пополните) резервный фонд.
• Погасите кредитные карты с высокими процентами, личные кредиты или задолженность по студенческому кредиту, чтобы сохранить пакет процентов.

Практический результат

При рассмотрении вопроса о досрочном погашении ипотеки важно выяснить, что лучше всего подходит для вашей ситуации и с наибольшей вероятностью поможет вам достичь краткосрочных и долгосрочных финансовых целей.Иногда, при финансовом планировании, это не прямая оценка того, что лучше в цифрах. Люди хотят быть уверенными в том, куда уходят их деньги, независимо от того, что написано в электронной таблице.

У некоторых долг вызывает стресс, а досрочное погашение ипотеки может принести душевное спокойствие. Для людей, приближающихся к пенсионному возрасту, выплаченная ипотека означает, что у них будет намного больше свободного денежного потока от их фиксированного дохода, когда они перестанут работать.

«Моей жене нравится иметь деньги в банке, а я предпочитаю их инвестировать», — говорит Боуэн.«Но если деньги — это инструмент, то эти деньги покупают ей счастье, так что это работает».

Узнать больше:

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

• Досрочное погашение ипотеки — это хороший способ высвободить ежемесячный денежный поток и платить меньше процентов.
• Но вы потеряете налоговый вычет по процентам по ипотеке и, вероятно, заработаете больше, инвестируя вместо этого.
• Прежде чем принять решение, подумайте, как вы будете использовать дополнительные деньги каждый месяц.
• Подробнее о личных финансах Инсайдерская информация »

Досрочное погашение ипотеки может быть мудрым финансовым шагом. У вас будет больше денег для игры каждый месяц, когда вы больше не будете вносить платежи, и вы будете экономить деньги на процентах.

Дополнительные платежи по ипотеке доступны не всем. Возможно, вам лучше сосредоточиться на другом долге или вместо этого инвестировать деньги. Вот плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

• Экономия на процентах. Каждый месяц, когда вы платите по ипотеке, часть денег идет на проценты, поэтому чем меньше у вас платежей, тем меньше процентов вы будете платить. Досрочное погашение ипотеки может сэкономить вам десятки тысяч долларов.(Просто обязательно уточните у своего кредитора, что все дополнительные платежи будут идти только на погашение основного долга, а не на проценты.)
• Больше никаких ежемесячных платежей. Отменяя ежемесячные платежи по ипотеке, вы высвобождаете этот денежный поток, чтобы направить его на другие цели. Например, вы можете инвестировать дополнительные деньги или оплатить обучение вашего ребенка в колледже.
• Вы полностью владеете домом. Если вы столкнетесь с финансовыми трудностями, есть вероятность, что вы не сможете позволить себе ежемесячные платежи по ипотеке.Ваш дом может быть лишен права выкупа, если вы просрочите платежи. Когда вы полностью владеете домом, нет никаких шансов потерять дом.
• Душевное спокойствие. Возможно, вам просто нравится идея, что над вашей головой не будет висеть ипотечный кредит. Свобода, которую вам не дают никакие ипотечные платежи, является мощным мотиватором.

Минусы досрочного погашения ипотеки

• Зарабатывайте больше, инвестируя. Средняя процентная ставка по ипотеке сейчас составляет около 3%.Средняя доходность фондового рынка за 10 лет составляет около 9%. Таким образом, если вы погасите ипотечный кредит на 10 лет раньше, чем инвестируете в фондовый рынок на 10 лет, вы, скорее всего, выиграете, вложив деньги вместо этого.
• Штрафы за досрочное погашение ипотеки. Штраф за досрочное погашение ипотеки – это комиссия, которую вы платите кредитору, если продаете, рефинансируете или погашаете ипотеку в течение определенного периода времени после закрытия первоначальной ипотеки — обычно от трех до пяти лет. Не все кредиторы взимают эту комиссию, и вам, вероятно, не нужно беспокоиться об этом, если вы ждете выплаты по ипотеке более пяти лет.Но вы всегда должны спросить вашего кредитора в первую очередь.
• Потерять налоговый вычет по процентам по ипотеке. Как домовладелец, вы можете потребовать сумму, которую вы платите в виде процентов по ипотечному кредиту на свои налоги, чтобы снизить свой налогооблагаемый доход. Вы потеряете эту привилегию, если досрочно погасите ипотеку.
• Повредите свой кредитный рейтинг. На ваш кредитный рейтинг влияют несколько факторов, и один из них – сочетание типов кредитов. Например, у вас есть кредитная карта, автокредит и ипотека. Забирая один тип кредита, ваш кредитный рейтинг будет уменьшаться. Это должно быть довольно небольшое падение, но это следует учитывать.

Вопросы, которые следует задать себе перед досрочным погашением ипотеки

Как бы вы использовали деньги, которые сэкономите на ежемесячных платежах?

Если вы досрочно погашаете ипотечный кредит, чтобы иметь больше ежемесячного денежного потока, вы должны иметь представление о том, как вы будете использовать эти дополнительные деньги. Если вы хотите сократить платеж по ипотеке в размере 900 долларов и вместо него инвестировать 900 долларов в месяц, это может быть хорошим использованием денег.

В конечном счете, вам решать, как потратить дополнительные деньги. Но если вы не можете придумать, что вы хотите сделать с деньгами, или если вы потратите их на легкомысленные покупки, досрочное погашение ипотеки может быть не лучшим финансовым ходом.

Как досрочное погашение ипотеки вписывается в ваш пенсионный план?

Ответ на этот вопрос у всех будет разный.

Если вы знаете, что хотите остаться в этом доме после выхода на пенсию, погасить его сейчас, чтобы вам не приходилось вносить ежемесячные платежи при выходе на пенсию, может быть правильным решением.

Но если вам, скажем, 10 лет до пенсии, и вы еще не начали инвестировать, инвестирование будет лучшим использованием денег, чем досрочное погашение ипотеки.

У вас есть другие долги, которые нужно погасить?

Общее эмпирическое правило заключается в том, что вы должны сосредоточиться на погашении долга с более высокой процентной ставкой до погашения долга с более низкой процентной ставкой. Вы можете платить более высокую ставку по кредитной карте или частному студенческому кредиту, чем по ипотечному кредиту, поэтому вы получите больше выгоды, погасив их раньше.

Однако не платите слишком много по долгу с более высокими процентами, иначе вы рискуете не выполнить платеж по ипотеке.Да, кредитные карты могут быть дорогими, и эмитент может подать в суд, если вы не выполните платеж по карте. Но неуплата ипотечных платежей может быть еще большим риском, потому что вы можете потерять свой дом.

Не существует однозначно правильного или неправильного ответа на вопрос о том, следует ли вам досрочно погасить ипотечный кредит. Это зависит от вашей ситуации и ваших личных целей.

Ипотечный калькулятор

Воспользуйтесь нашим бесплатным ипотечным калькулятором, чтобы узнать, как досрочное погашение ипотеки может повлиять на ваши финансы.Введите свои цифры, затем нажмите «Подробнее», чтобы узнать, как ежемесячно доплачивать.

Ипотечный калькулятор

1161 доллар США Ваш расчетный ежемесячный платеж

• Увеличив первоначальный взнос на 25 %, вы сэкономите 8 916 долларов.08 о начислении процентов
• Снижение процентной ставки на 1% сэкономит вам $51 562,03
• Выплата дополнительных 500 долларов каждый месяц сократит срок кредита на 146 месяцев

Вкладывая несколько сотен долларов в счет ипотечного кредита в месяц, вы можете стать владельцем дома на целых несколько лет раньше. Но даже если у вас не так много дополнительных денег каждый месяц, вы можете решить откладывать на свои платежи всего 50 или 100 долларов.

Лаура Грейс Тарпли, CEPF

Редактор, Банковское дело и ипотека

Думаете о досрочном погашении ипотеки? Вот преимущества — и риски.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

Досрочное погашение ипотеки позволяет ежемесячно высвобождать большую сумму денег. Исследование, проведенное LendingTree в начале 2020 года, показало, что общая ипотечная задолженность американцев составляет 10,5 триллиона долларов, при этом 62 процента домовладельцев имеют ипотечный кредит. В то же время почти четверть американцев имеют менее 5000 долларов на пенсию. Домовладельцы могут перенаправить деньги, ранее предназначенные для ипотеки, в пенсионные сбережения. Отказ от ипотечного платежа также означает, что вам потребуется меньший доход для покрытия ежедневных расходов на пенсии.

Досрочное погашение также может привести к уменьшению процентной ставки в течение срока действия кредита. Кроме того, он может предоставить домовладельцам актив, который можно использовать при необходимости. Некоторые домовладельцы открывают кредитную линию собственного капитала (HELOC), которая служит их резервным фондом и может использоваться для покрытия крупных расходов.

Продолжение истории ниже объявления

Однако у досрочного погашения есть недостатки. Общее эмпирическое правило заключается в том, чтобы хранить расходы на сумму от трех до шести месяцев в резервном фонде.Выплата крупной суммы по ипотечному кредиту может истощить ваши резервы и оставить вас без денег в случае чрезвычайной ситуации.

Выплата ипотечного кредита исключает возможность получения налогового вычета по процентам, уплаченным по кредиту, что приводит к более высокому годовому налоговому счету. Вы также можете упустить потенциальные возможности вложить деньги в другие сберегательные инструменты, которые демонстрируют высокие темпы роста.

Возможные стратегии и ошибки, которых следует избегать

Есть несколько способов сократить срок действия кредита.Первый вариант – заплатить одну единовременную сумму, покрывающую остаток. Однако прежде чем сделать это, очень важно узнать у кредитора, применяется ли штраф за досрочное погашение. Сумма потенциального штрафа за досрочное погашение зависит от кредитора, но может варьироваться от 2 до 5 процентов от общего остатка кредита, что может дорого обойтись.

История продолжается под рекламой

Вы также можете уменьшить остаток, ежемесячно внося небольшую дополнительную плату или внося дополнительный платеж по мере возможности.Внимание: Обязательно направляйте платеж на основную сумму кредита. Если вы этого не сделаете, он может в конечном итоге быть применен к процентам и не ускорит процесс выплаты.

В некоторых случаях рефинансирование может позволить сократить срок кредита. Например, если у вас осталось 22 года по 30-летней ипотеке, вы можете рефинансировать ее до 15-летней. Текущие низкие процентные ставки могут даже означать, что ваш ежемесячный платеж остается примерно таким же.

Хотя это звучит нелогично по отношению к цели досрочного погашения, вы также можете воспользоваться преимуществами низких процентных ставок, рефинансировав новый 30-летний кредит. Используя эту стратегию, вы фиксируете более низкий ежемесячный платеж, но делаете дополнительные платежи в счет основного долга. Но важно учитывать свой возраст и вероятность того, что вы не погасите новый ипотечный кредит досрочно, прежде чем рефинансировать новый 30-летний кредит.

История продолжается под рекламой

Прежде чем применять эти стратегии, всегда полезно проконсультироваться с финансовым консультантом. Они расскажут вам о плюсах и минусах и покажут, как каждый сценарий потенциально может повлиять на ваше финансовое положение как сейчас, так и после выхода на пенсию.У них могут даже быть идеи о том, как вы можете комбинировать стратегии, чтобы потенциально погасить ипотеку и более эффективно заставить ваши деньги работать на вас.

Дэвид Маунт — директор и портфельный управляющий группы Wise Investor Group в Baird в Рестоне, штат Вирджиния.

Если вы похожи на большинство людей, выплата ипотеки и выход на пенсию без долгов звучит довольно привлекательно. Это значительное достижение, означающее конец крупных ежемесячных расходов.Тем не менее, для некоторых домовладельцев их финансовое положение и цели могут потребовать сохранения ипотеки, уделяя внимание другим приоритетам.

Давайте рассмотрим причины, по которым вы можете — или не можете — решить выплатить ипотечный кредит до выхода на пенсию.

Возможно, вы захотите досрочно погасить ипотеку, если…

• Вы пытаетесь сократить свои базовые расходы : Если ваш ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет значительную часть ваших расходов, вы сможете жить на гораздо меньшую сумму, как только этот платеж исчезнет.Это может быть особенно полезно, если у вас ограниченный доход.
• Вы хотите сэкономить на выплате процентов : В зависимости от размера и срока ипотечного кредита проценты могут стоить десятки тысяч долларов в долгосрочной перспективе. Досрочное погашение ипотеки освобождает будущие деньги для других целей. Хотя вы действительно можете потерять налоговый вычет по процентам по ипотеке, вы все равно можете сэкономить значительную сумму на обслуживании долга. Вам все равно придется считаться с уменьшающимся вычетом, так как большая часть каждого ежемесячного платежа относится к основному долгу.
• Ставка по ипотечному кредиту выше, чем уровень безрисковой доходности : Выплата долга, на который начисляются проценты, может быть равносильна получению безрискового дохода, эквивалентного этой процентной ставке. Сравните ставку по ипотеке со ставкой дохода после уплаты налогов по низкорисковым инвестициям с аналогичными условиями, например, по высококачественным не облагаемым налогом муниципальным облигациям, выпущенным в вашем родном штате. Хотя ставки по ипотечным кредитам в настоящее время низкие, они по-прежнему выше, чем процентные ставки по большинству типов облигаций, включая муниципальные облигации.В этой ситуации лучше погасить ипотеку.
• Вы цените душевное спокойствие : Выплата ипотеки может создать на одну проблему меньше беспокойства и повысить гибкость при выходе на пенсию. />

Возможно, вы не захотите досрочно погашать ипотеку, если…

• Вам нужно наверстать упущенное в пенсионных накоплениях : Если вы выполнили пенсионный план и обнаружили, что недостаточно отчисляете на свой пенсионный счет 401(k), IRA или другие пенсионные счета, увеличение этих отчислений, вероятно, должно быть вашим главным приоритетом .Сбережения на этих счетах растут за счет отложенного налога до тех пор, пока вы их не снимете.
• Ваши резервы наличности низки : «Вы не хотите в конечном итоге стать богатым и бедным, погасив ипотечный кредит за счет своих резервов», — говорит Роб Уильямс, управляющий директор по финансовому планированию в Schwab Center. для финансовых исследований. Он рекомендует иметь денежный резерв в размере от трех до шести месяцев на проживание на случай чрезвычайной ситуации.
• У вас есть долг с более высокой процентной ставкой : Прежде чем погасить ипотечный кредит, сначала закройте все кредиты с более высокой процентной ставкой, особенно невычитаемую задолженность, например, по кредитным картам. Создайте привычку ежемесячно погашать задолженность по кредитной карте, а не позволять балансу накапливаться, чтобы у вас было меньше расходов, когда вы выйдете на пенсию.
• Вы можете упустить доход от инвестиций : Если ваша ставка по ипотеке ниже, чем вы могли бы заработать на инвестициях с низким уровнем риска на аналогичный срок, вы можете рассмотреть возможность сохранения ипотеки и вложения дополнительных средств.
• Вам необходимо диверсифицировать : Ваш дом — это такая же инвестиция, как и то, что находится в вашем портфеле.И чрезмерная концентрация несет в себе свои риски — даже когда она происходит в чем-то столь исторически стабильном, как дом. Поддержание вашей ипотеки позволяет вам финансировать другие классы активов с, возможно, большим потенциалом роста.

Если вы решите погасить ипотечный кредит до выхода на пенсию

В идеале вы могли бы достичь своей цели за счет регулярных платежей. Однако, если вам нужно использовать единовременную сумму для погашения ипотеки, попробуйте сначала использовать налогооблагаемые счета, а не пенсионные сбережения.«Если вы снимаете деньги со счета 401 (k) или индивидуального пенсионного счета (IRA) до 59½, вы, вероятно, будете платить обычный подоходный налог плюс штраф, что существенно компенсирует любые сбережения на ваших процентах по ипотеке», — говорит Роб.

Золотая середина

Если по вашему ипотечному кредиту не применяется штраф за досрочное погашение, альтернативой его полному погашению является уменьшение основной суммы долга. Вы можете сделать это, внося дополнительный основной платеж каждый месяц или отправляя частичную единовременную сумму. Эта тактика может сэкономить значительную сумму процентов и сократить срок кредита при сохранении диверсификации и ликвидности.Но не будьте в этом слишком агрессивны, чтобы не поставить под угрозу другие приоритеты сбережений и расходов.

«Разработайте план, в котором вы сможете как инвестировать, так и выплачивать основную сумму по ипотечному кредиту до или до выхода на пенсию», — говорит Роб. «Не нужно принимать решение по принципу «все или ничего».

Следует ли рефинансировать?

Не так давно некоторые ставки по ипотечным кредитам были около или выше 5%. Если вы прожили в своем доме несколько лет и выплачиваете первоначальный кредит, вы можете рассмотреть возможность рефинансирования.Текущие процентные ставки относительно низки, и в зависимости от типа вашего кредита рефинансирование может иметь смысл для вас.

Если вы заинтересованы в этом, убедитесь, что вы провели тщательный анализ затрат и результатов, прежде чем нажимать на курок. Рефинансирование может быть не очень хорошей идеей, если вы планируете переехать в ближайшее время или если затраты на закрытие и другие расходы по кредиту, такие как сборы или новая оценка, увеличат ваше финансовое бремя. Тем не менее, если вы решите рефинансировать, избегайте искушения получить больше акций или увеличить свой долг.В идеале цель должна состоять в том, чтобы с течением времени уменьшить долг за ваш основной дом, а не увеличивать его.

3 минуса (и 2 плюса) досрочного погашения ипотеки

Источник изображения: Getty Images

Вы должны взвесить как плюсы, так и минусы досрочного погашения ипотеки, прежде чем действовать.

Досрочное погашение долга часто является разумным шагом.Но не всегда.

На самом деле, если у вас есть определенный вид кредита — ипотечный кредит, — то существует множество причин, по которым вы можете не захотеть погасить его досрочно.

Если вы думали о том, чтобы попытаться досрочно погасить ипотечный кредит, подумайте о трех больших недостатках и двух преимуществах этого финансового шага.

Три больших недостатка досрочного погашения ипотеки

Когда речь заходит о самых больших недостатках дополнительных платежей по ипотечному кредиту, необходимо учитывать три момента.

1. Досрочное погашение кредита сопряжено с альтернативными издержками

При ограниченном запасе денег выбор досрочного погашения ипотечного кредита означает отказ от использования этих денег на другие цели. Это решение может быть упущенной возможностью сделать ряд вещей, в том числе:

2. Вы получите низкую доходность

Когда вы досрочно погашаете любой долг, вы получаете сэкономленные проценты. Ставки по ипотечным кредитам обычно очень низкие, особенно по сравнению с другими видами долга.Фактически, в последние месяцы многие люди смогли получить 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой по ставке около 3% или меньше.

Это означает, что досрочное погашение ипотеки дает вам довольно низкую норму прибыли. Это особенно верно, если учесть, что вы можете инвестировать в индексный фонд S&P 500, который может принести около 10% среднегодового дохода от инвестиций (ROI).

3. Вы можете лишиться налогового вычета по процентам по ипотеке

Если вы указываете детализацию при подаче налоговой декларации, вы, вероятно, вычтете проценты, которые вы платите по ипотеке.Это означает, что ваши процентные платежи не уменьшают ваш налогооблагаемый доход, и правительство субсидирует некоторые из них. Если вы погасите ипотечный кредит досрочно, вы потеряете этот вычет, и ваш счет по подоходному налогу может возрасти.

Два больших преимущества досрочного погашения ипотечного кредита

Хотя эти три недостатка определенно заслуживают внимания, есть также два больших преимущества досрочного погашения ипотечного кредита. И вы должны учитывать это, а также.

1. Вы сэкономите деньги на процентах

Очевидно, что если вы погасите ипотечный кредит быстро, вы будете платить проценты в течение более короткого периода времени. И, сократив это время и уменьшив процентные ставки, вы сохраните больше денег в своем кармане, а не отправите их своим кредиторам. Чем раньше вы погасите кредит, тем больше процентов вы сэкономите.

2. Вы получите свободу, связанную с отсутствием долгов

После выплаты ипотеки у вас будет на один ежемесячный счет меньше, о чем нужно беспокоиться. Вы можете перенаправить эти деньги на другие цели. Или вы можете начать жить на меньший доход, что даст вам возможность меньше работать.

В конечном итоге вам придется решить, перевешивают ли эти преимущества недостатки. Для некоторых людей экономия на процентах и ​​психологические преимущества отсутствия долгов делают досрочное погашение ипотеки правильным выбором.

Для других альтернативные издержки просто слишком велики, и они считают, что лучше всего перенаправить свои деньги в другое место, выплачивая только минимальную сумму по своим кредитам. Только вы можете решить, к какой из этих групп вы относитесь.

Историческая возможность потенциально сэкономить тысячи на ипотеке

Скорее всего, процентные ставки не будут оставаться на уровне многолетних минимумов намного дольше.Вот почему принятие мер сегодня имеет решающее значение, хотите ли вы рефинансировать и сократить платеж по ипотеке или готовы нажать на курок для покупки нового дома.

Штатный эксперт по ипотеке Ascent рекомендует этой компании найти низкую ставку — и на самом деле он сам использовал их для рефи (дважды!). Нажмите здесь, чтобы узнать больше и посмотреть свою оценку. Хотя это не влияет на наше мнение о продуктах, мы получаем компенсацию от партнеров, чьи предложения появляются здесь. Мы на вашей стороне, всегда.Полную информацию о рекламодателях The Ascent см. здесь.

Что лучше? – Советник Forbes

Примечание редакции. Мы получаем комиссию за партнерские ссылки в Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Хотя вы можете быть гордым домовладельцем, вам, вероятно, не нравится мысль о необходимости ежемесячно выплачивать ипотечный кредит в течение следующих нескольких десятилетий. Но, учитывая, насколько хорошо фондовый рынок работал в последнее время, может показаться, что вы упускаете возможность, не инвестируя больше.

Так какой же правильный ответ: досрочно выплатить ипотеку или инвестировать дополнительные средства? Вот что вам следует знать, чтобы принять решение.

Оплатите ипотеку раньше или инвестируйте: что говорит математика?

Вероятно, вы мечтаете о том дне, когда над вашей головой больше не будет висеть ипотечный платеж. Избавиться от долгов — замечательная цель, но она может не иметь большого финансового смысла. Особенно сейчас, когда ставки по ипотечным кредитам такие низкие, держать долг дешево. Это оставляет возможность увеличить свое богатство за счет других инвестиций.

Давайте рассмотрим пример. Скажем, у вас есть 30-летняя ипотека в размере 200 000 долларов США с фиксированной ставкой 4,5%. Согласно нашему ипотечному калькулятору, ваши ежемесячные платежи составят 1013 долларов США (не включая налоги и страховку), и вы потратите в общей сложности 164 813 долларов США на проценты в течение срока действия кредита.

Теперь предположим, что вы можете найти дополнительные 300 долларов в месяц, чтобы откладывать их на ипотеку. Вы сократите период погашения на 11 лет и один месяц, а также сэкономите 67 816 долларов на процентах.

С другой стороны, вы можете взять эти 300 долларов в месяц и инвестировать их в индексный фонд, который отслеживает индекс S&P 500. Исторически S&P 500 приносил в среднем от 10% до 11% в год с момента его создания в 1926 году по 2018 год. Однако, если вы хотите быть более консервативным, мы можем предположить, что средняя годовая доходность ваших инвестиций составляет 8%.

По прошествии 19 лет (примерно столько времени потребуется для досрочной выплаты ипотеки) у вас будет 160 780 долларов.Это более чем вдвое превышает вашу потенциальную экономию на процентах. Фактически, по прошествии этого времени у вас останется около 105 487 долларов по ипотеке. Если вы все же решили выплатить ипотечный кредит досрочно, вы могли бы использовать свои инвестиционные фонды, и у вас все еще оставалось бы 55 293 доллара.

причин досрочно погасить ипотеку по сравнению с инвестировать

С финансовой точки зрения, как правило, лучше инвестировать свои деньги, а не направлять лишние деньги на более быстрое погашение ипотеки. Конечно, жизнь состоит не только из холодных, точных чисел.Есть много причин, по которым вы можете либо досрочно погасить ипотеку, либо инвестировать больше.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

• Экономия на процентах: Это одно из самых больших преимуществ досрочного погашения кредита. Вы можете сэкономить тысячи или десятки тысяч долларов на выплате процентов. Когда вы платите по ипотечному кредиту досрочно, эти сбережения по процентам являются гарантированным возвратом ваших инвестиций.
• Душевное спокойствие: Если вам не нравится идея постоянного долга, досрочное погашение ипотеки может облегчить ваше бремя.Если у вас возникли финансовые трудности, наличие дома, который уже оплачен, означает, что вам не нужно беспокоиться о пропущенных платежах по ипотеке и потенциальной потере дома из-за потери права выкупа. Вы по-прежнему будете нести ответственность за налоги на недвижимость, пока владеете домом, но это гораздо меньшая финансовая ответственность.
• Увеличить капитал: Быстрая выплата по ипотеке означает более быстрое создание капитала в вашем доме. Это может помочь вам претендовать на рефинансирование, что может сэкономить вам еще больше денег в долгосрочной перспективе.Вы также можете использовать свой капитал в форме кредита под залог дома или кредитной линии под залог дома (HELOC), которую вы можете использовать для улучшения, повышающего стоимость вашего дома, или для погашения другого долга с более высокой процентной ставкой.

Недостатки досрочного погашения ипотеки

• Альтернативная стоимость: Любые дополнительные деньги, которые вы тратите на более быструю выплату ипотечного кредита, — это деньги, которые вы не можете использовать для других финансовых целей. Возможно, вы досрочно погашаете ипотечный кредит за счет пенсионных сбережений, резервного фонда или других возможностей с более высокой доходностью.
• Богатство связано: Имущество является неликвидным активом, а это означает, что вы не можете быстро или легко конвертировать его в наличные деньги. Если вы столкнулись с чрезвычайной финансовой ситуацией или у вас была инвестиционная возможность, которой вы хотели воспользоваться, вам пришлось бы не только продать свой дом, но и подождать, пока не появится покупатель и сделка не будет завершена.
• Утрата некоторых налоговых льгот: Если вы решите погасить ипотечный кредит вместо того, чтобы пополнять свои налоговые льготы по пенсионным счетам, вы лишаетесь этих налоговых сбережений. Кроме того, вы можете потерять налоговые вычеты на проценты по ипотеке, если вы обычно перечисляете.

Преимущества инвестирования дополнительных денежных средств

• Более высокая доходность: Самым большим преимуществом инвестирования ваших денег вместо того, чтобы использовать их для более быстрой выплаты ипотечного кредита, является возврат инвестиций. В течение многих лет средняя доходность фондового рынка была значительно выше, чем ставки по ипотечным кредитам, а это означает, что вы можете немного выиграть от разницы.
• Ликвидные инвестиции: В отличие от дома, который связывает ваше богатство, наличие денег в акциях, облигациях и других рыночных инвестициях означает, что вы можете легко продать и получить доступ к своим деньгам, если вам это нужно.
• Совпадение с работодателем: Если вы решите инвестировать свои дополнительные средства в пенсионный счет, и ваш работодатель предложит совмещение, это дополнительные бесплатные деньги, которые вы получите, чтобы получать совокупный доход с течением времени. Вы также инвестируете доллары до вычета налогов, что может помочь вам позволить себе более крупные взносы.

Недостатки инвестирования лишних денег

• Более высокий риск: На фондовом рынке наблюдается большая волатильность, чем на рынке жилья из года в год, поэтому вы должны быть уверены, что ваш график инвестирования достаточно длинный, чтобы выдержать взлеты и падения.Вы также должны убедиться, что ваша инвестиционная стратегия соответствует вашей толерантности к риску, и вы морально готовы к некоторым ударам.
• Увеличение долга: Решение вложить свои деньги может быть не лучшим вариантом, если вам не нравится идея иметь долг на свое имя. Пока ваша ипотека не будет погашена, вы на самом деле не владеете своим домом — им владеет банк. И всегда будет некоторый риск того, что вы можете потерять свой дом, если не сможете произвести платежи.

Лучшее из обоих миров: рефинансирование и инвестирование

Если вы все еще сомневаетесь, какой вариант лучше, возможно, вам не придется выбирать между досрочной выплатой ипотеки и инвестированием. Скорее, вы можете использовать двусторонний подход к сокращению долга и увеличению своего богатства.

Ставки по ипотечным кредитам находятся на историческом минимуме, а это значит, что сейчас самое время для рефинансирования. Если вы брали ипотеку или в последний раз рефинансировали много лет назад, вполне вероятно, что вы можете сэкономить немало денег, рефинансируя по более низкой процентной ставке и / или сокращая срок ипотеки. Это верно независимо от того, решите ли вы погасить кредит более агрессивно или нет. Просто не забудьте учесть затраты на закрытие при работе с цифрами.

Имея свои новообретенные ипотечные сбережения, вы также можете инвестировать. Это позволяет вам тратить меньше на ипотеку в целом, но при этом пользоваться более высокой доходностью фондового рынка.

.

Выгодно ли ипотеку погасить кредитом

Высокая стоимость недвижимости вынуждает обращаться в банк за финансовой поддержкой. Самый распространенный способ решения – оформление ипотеки. Однако этот залоговый займ иногда становится настоящей обузой для плательщика. Продукт предполагает длительный срок гашения, обременение на квартиру или дом, обязательное страхование кредитной недвижимости. Стремясь избавиться от крупного займа, люди перебирают различные варианты. Один из них – взять потребительский кредит, чтобы полностью погасить ипотеку. Стоит ли это делать и как сократить переплату за жилье, рассмотрим далее.

Содержание

1. Как погасить ипотеку потребкредитом
2. Преимущества и недостатки ипотечного кредита
3. Стоит ли гасить ипотечный кредит потребительским кредитом
4. Минусы погашения ипотеки потребительским кредитом
5. Как правильно платить ипотеку, чтобы уменьшить переплату
   1. Поможет ли потребительский кредит быстрее погасить долг по ипотеке
   1. Досрочное погашение и возврат страховки

   Для понимания того, стоит ли потребительским кредитом гасить ипотеку, нужно разобраться с разницей между этими продуктами. Именно:

   1. Ипотека. Это залоговый займ, выдаваемый под покупку недвижимости. Клиент не получает запрошенные средства на руки: банк переводит их напрямую продавцу или передает через банковскую ячейку в сопровождении менеджера. Права на квартиру, а также право пользования объектом переходят заемщику. В случае отказа от выполнения договорных обязанностей банк может реализовать недвижимость с целью погашения долга. В свидетельстве на право собственности на квартиру, приобретенную в ипотеку, проставляется печать «Обременение в силу закона». Штамп не дает проводить операции с жильем без согласования с финансовой организацией.
   2. Потребительский кредит. Нецелевой займ, выдаваемый клиенту без необходимости отчитываться перед банком за траты. Приобретаемое имущество не становится залогом для финансовой организации.

   На первый взгляд условия пользования потребительским кредитом мягче и комфортнее для заемщика. Однако существуют принципиальные отличия между двумя типами займа.

   Таблица 1. Нюансы ипотечного и потребкредита

   Ставка	Годовой процент по потребкредиту (ПК) существенно выше (12-14% в год против 6-11%). Конечная переплата по ипотечному кредиту (ИК) не столь велика для заемщика при условии ограниченного срока полной выплаты
   Срок	Ипотека оформляется на период до 30-35 лет. Сроки потребительского кредитования обычно ограничены 5 годами
   Первоначальный взнос	По потребительскому продукту – отсутствует, по залоговому – 10-20% от суммы приобретаемого жилья
   Документы	Для ИК необходимо собрать больше документов
   Ход сделки	Ипотека предполагает сложную многоэтапную сделку, оформление ПК занимает немного времени, деньги можно получить в течение 24 часов
   Дополнительные условия	Жилье, приобретенное по ИК, требуется ежегодно страховать

   В большинстве случаев использование для погашения действующего кредита на жилье ПК невыгодно. Впрочем, иногда гашение ипотечного кредита таким образом обоснованно. Об этих ситуациях далее.

   Как погасить ипотеку потребкредитом

   Чтобы закрыть ипотечный кредит, необходимо:

   1. Обратиться в финансовую организацию для подачи заявки. Ее можно оформить в ближайшем офисе или через удаленные каналы. Чтобы дали потребительский кредит, необходимо иметь хорошую кредитную историю и достаточный доход.
   2. Перевести полученные средства на ипотечный счет. Перед тем, как закрыть ипотеку, важно убедиться, что средства поступили.
   3. Оформить заявление на полное досрочное гашение. Можно создать заявку в Интернет-банке. Погашение ипотеки происходит сразу или в дату ближайшего платежа.
   4. Получить письмо о полном выполнении обязательств. Выдается в кредитном отделе банка, выбранном для оформления ипотеки. Письмо необходимо для снятия обременения с объекта в Росреестре.

   После проведения всех процедур клиент получает право на любые сделки в отношении квартиры или индивидуального жилого дома. Не стоит забывать о необходимости погашения потребительского кредита по графику.

   Преимущества и недостатки ипотечного кредита

   Подробные условия по ИК прописаны в кредитном договоре и зависят от финансовой организации. Существуют плюсы и минусы, характерные для жилищного займа.

   Плюсы ИК

   • возможность приобрести дорогостоящий объект;
   • ставка по ипотеке ниже в сравнении с ПК;
   • длительные сроки займа, возможность сократить ежемесячный платеж по ипотеке за счет выбора большого периода для гашения;
   • тщательная проверка застройщика и объекта службой безопасности банка минимизирует риски, связанные с мошенничеством;
   • выбор ипотечных программ для молодых и многодетных семей, военных и льготных категорий граждан;
   • с учетом инфляции и роста цен на недвижимость стоимость ипотеки с годами сокращается.

   Отрицательные стороны

   Есть аргументы, заставляющие выплатить ипотеку быстрее. Среди очевидных минусов:

   1. Переплата. За пользование деньгами клиент по итогу отдает банку две, а иногда и три стоимости объекта. Конечная стоимость кредита ниже из-за ограниченного срока.
   2. Риск потерять квартиру. Если клиент прекратит платить свой текущий ипотечный кредит, то банк заберет недвижимость.
   3. Обременение. Недвижимость нельзя подарить, продать или обменять самостоятельно. Для этого нужно закрыть ИК или получить одобрение финансовой организации.
   4. Сложности с продажей. Даже если банк разрешит продать квартиру, не каждый покупатель захочет тратить время на переоформление с участием третьей стороны.
   5. Страхование. Оплачивая ипотеку каждый месяц, семьи тратят львиную долю бюджета. Ежегодный страховой полис становится дополнительной статьей расходов. Однако есть и плюсы: объект застрахован от порчи.
   6. Необходимость первоначального взноса. Иногда собрать эту сумму крайне трудно.
   7. Сложность. Ипотека – выгодный инструмент, но непростой для понимания людей, далеких от банковской сферы. Существует множество нюансов по выделению долей, в правах созаемщиков ипотеки и собственников объекта.

   Рассчитать переплату, подобрать длительность и ежемесячный платеж поможет ипотечный калькулятор на сайте банка. В целом ИК – важный банковский продукт, позволяющий решить жилищные проблемы. Не стоит бояться залогового кредита, ведь часто – это единственный путь к собственной недвижимости.

   Стоит ли гасить ипотечный кредит потребительским кредитом

   Несмотря на положительные аргументы о ИК, потребительским кредитом гасить ипотеку все-таки иногда стоит. К таким ситуациям относят:

   1. Необходимость срочно снять обременение. Погасить ипотечный кредит можно, если необходимо провести срочную операцию с объектом. Например, поменять квартиру на большую.
   2. Доступен кредит под меньшую ставку. Ситуация практически нереальная, актуальная только для старых ИК. Однако в этом случае выгоднее провести процедуру рефинансирование ипотеки в другом крупном банке или в выбранной ранее финансовой организации.
   3. Срок ипотеки подходит к концу и нужны дополнительные средства. Помогает «убить двух зайцев». Можно разобраться с закрытием ипотеки и получить недостающую сумму.
   4. Оформление нового ипотечного договора. Если один ИК почти закрыт, но планируется приобрести еще недвижимость, то можно воспользоваться ПК.
   5. Для снижения ежемесячного платежа. Не самый лучший вариант. Обычно проще рефинансировать ипотеку или провести реструктуризацию.

   Минусы погашения ипотеки потребительским кредитом

   Существуют и минусы:

   1. Даже выгодный процент по кредиту обычно выше. Средняя ставка по ИК – 7-9% в год, по ПК – 12-14%. Процент по ипотеке меньше потребительского кредита. Следовательно, при выплатах крупных сумм в течение длительного срока стоит отдать предпочтение ИК.
   2. Короткие сроки по ПК. Стоимость недвижимости за 5-7 лет способны выплатить люди с хорошим доходом. Для остальных платежи будут неподъемным бременем. Ежемесячная сумма для оплаты ипотеки не столь велика из-за длительного срока.
   3. Высокий риск отказа. Существует высокая вероятность отрицательного решения. Взять кредит, имея ипотеку, не просто.

   Уменьшать долг по ипотеке через потреб кредит частично категорически не стоит. Это приведет к возрастанию конечной переплаты. Кроме того, увеличит кредитную нагрузку. Придется вносить платежи по схеме потреб+ипотека.

   Как правильно платить ипотеку, чтобы уменьшить переплату

   Существует ошибочное мнение, что, выбрав дифференцированный график погашения, можно сэкономить на процентах. На самом деле, это не так. ИК с аннуитетным графиком погашения не отличаются порядком начисления процентов, но комфортнее для клиента за счет сохранения платежей на одном приемлемом уровне весь срок. Есть проверенные способы, позволяющие уменьшить переплату по жилищному займу:

   1. Выгодно сокращать срок кредита за счет досрочного внесения платежей. Желательно вносить максимально возможную сумму каждый месяц.
   2. Провести рефинансирование. Если ставки по действующим ипотечным кредитам выше рыночных, то лучше перекредитоваться.
   3. Закройте часть ипотеки средствами материнского капитала. Сертификат можно использовать для выплаты по жилищному займу или в качестве первого взноса.

   К сожалению, «волшебных» методов обойти правила банка или получить выгоду, использовав схему «ипотека плюс потреб», нет. Возможно получить лучшие условия из доступных на рынке, досрочно погашать кредит на жилье и направить на погашение ипотеки государственные ссуды.

   Поможет ли потребительский кредит быстрее погасить долг по ипотеке

   ПК может погасить остаток по ипотеке или сократить срок жилищного займа. Однако в последнем случае придется выплачивать сумму, порой равную величине оплаты той же самой ипотеки, а чаще – превышающую ее.

   Как правильно досрочно гасить ипотеку

   Информацию о ежемесячном платеже содержит график погашения. Чтобы внести большую сумму, нужно:

   • внести на счет деньги на закрытие ипотечного кредита в этом месяце по графику;
   • внести средства, предназначенные для досрочного гашения;
   • оформить заявление в офисе или удаленно;
   • проверить корректность процедуры у в день списания.

   Внесение досрочных платежей позволяет пересмотреть срок ипотеки или сократить ежемесячную сумму оплаты (в зависимости от условий банка). Часть средств из досрочки направляются на основную сумму ипотеки, часть – на гашение процентов. Логика проста: чем сильнее сократится срок кредита, тем меньше будет конечная переплата.

   Досрочное погашение и возврат страховки

   Если человеку дадут ипотеку, а в дальнейшем он погасит ее досрочно, то сможет претендовать на возврат неиспользованной части страховки. Процедура проводится на основании заявления. Допустим возврат и в период погашения долга равными долями. Однако в этом случае банк может повысить процент по ИК из-за отказа от страхования недвижимости.

   Выгодно ли взять кредит, чтобы погасить ипотеку

   Однозначно сказать об обоснованности такого решения нельзя. Некоторые клиенты наивно полагают: «закрою ипотеку кредитом и заплачу меньше», беря в расчет только ежемесячный платеж. Другие подходят к этому с умом, используют ПК для снятия обременения или получения дополнительных средств после закрытия ИК. Для большинства текущая ипотека выгоднее, чем оформление новых кредитных обязательств.

   Как выгодно взять кредиты в банках, ипотеку.

   Как выгодно взять кредиты в банках, ипотеку. Научим и покажем. Кредитный и ипотечный калькулятор.

   Минимальная продуктовая корзина (32 товара) на месяц, определённая государством.

   Список продуктов на месяц для одного работающего человека, определено государством. Из расчёта минимальной продуктовой корзины.

   Вермишель- 500 г.

   Говядина (лопаточное мясо) — 1,250 кг.

   Горох и фасоль — 608 г.

   Капуста белокочанная свежая -2,920 кг.

   Карамель — 58,33 г (примерно 4 конфетки)

   Картофель — 12,500 кг.

   

   Продуктовая корзина, отложить деньги на питание.

   Куры охлаждённые и мороженные — 1,170 кг (примерно 1 курица небольшая)

   Лук репчатый свежий — 1,670 кг.

   Маргарин (40%) — 500 г.

   Масло подсолнечное рафинированное -583,33 г.

   Масло сливочное (72,5 %) -150 г.

   Молоко питьевое цельное пастеризованное (2,5-3,2 %) -9,170 л.

   Морковь свежая -2,920 кг.

   Мука пшеничная высшего сорта — 1,670 кг.

   

   Продуктовая корзина, отложить деньги на питание.

   Огурцы свежие — 150 г.

   Перец чёрный (горошек) — 60,83 г.

   Печенье — 58,33 г. (примерно 10 печенек среднего размера)

   Рис шлифованный длиннозернистый — 416,67 г.

   Рыба мороженная неразделанная -1,170 кг.

   Сахар-песок 1,670 кг.

   Свинина (лопаточное мясо) — 333,33 г.

   Сельдь солёная — 58,33 г.

   Сметана (20 %) — 150 г.

   Соль поваренная пищевая — 304,17 г.

   Сыры сычужные твёрдые и мягкие (40-50%) — 208,33 г.

   Творог нежирный (1,8-2%) -833,33 г.

   Хлеб и булочные изделия из пшеничной муки 1 и 2 сортов — 6, 250 кг.

   Хлеб из ржаной муки и из смеси муки ржаной и пшеничной — 9,580 кг.

   Чай чёрный байховый — 41, 67 г.

   Яблоки свежие — 1,550 кг.

   Яйца куриные столовые (сорт 1 и сорт 2) -15 шт.

   Продуктовая корзина на месяц.

   Задался я как то целью определить как надо питаться, чтобы уложиться в прожиточный минимум, определённый государством. Пришлось покопаться в документах, и вот список найден. Это было в 2019 году. Привожу его как есть, с сотыми грамма. Скорее всего он рассчитывался на год, а потом поделили на 12 месяцев.

   Основа питания щи (пустые, в основном без мяса) получаются, картофель, каша. Теперь понятно, почему сейчас много появилось вегетарианцев. Это конечно шутка, ибо вегетарианское питание будет дороже обычного.

   Скорее всего расчёт производился на работника, не занятого тяжёлым физическим трудом, ибо калорий не хватит. Было бы конечно интересно посчитать калорийность всех блюд из этого перечня и поделить на 31 день. Но наверно получится маловато. Есть ещё смешное высказывание в народе о том, что от картошки стоят только воротнички. Может поэтому у нас в стране есть демографическая проблема.

   Итог: чтобы хорошо питаться надо хорошо работать. А как вы считаете достаточный ли это рацион?

   К чему приведёт рост продаж квартир и подорожание стройматериалов.

   Сейчас произошло значительное увеличение цен на жильё. Почему это произошло? Объяснений много. Это и льготная ипотека на новостройки, породившая ажиотажный спрос. И уменьшение первоначального взноса с 30 % до 10%, а в некоторых случаях и до нуля. Возможность продавать новостройки не с 3 этажа, а на уровне котлована, то есть на более ранней стадии строительства. Почему так произошло в данной статье я рассматривать не буду, а посмотрю что будет далее.

   Возьмём строительство нового жилья. Оно подразделяется на квартиры и апартаменты. По чему это важно. Потому что апартаменты считаются коммерческим строительством и не подпадают под 214 закон о долевом строительстве. То есть в случае банкротства застройщика, государство никах не заботится об инвесторах в строительство. А по жилому строительству заботится. Во-первых деньги дольщиков находятся на эскроу-счетах банка, дающего займ застройщику, естественно под проценты. И эти деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию. Во-вторых, за каждую проданную квартиру застройщик перечисляет в фонд страхования дольщиков определённый процент. Таким образом государство защитило простых граждан-дольщиков в строительстве.

   

   Я оформил квартиру, теперь ищу кто за неё будет платить.

   А граждане, покупающие апартаменты, не жилые помещения данным образом не защищены. Конечно это касается больше всего столицы и крупных городов Москвы и Питера. Но во первых эта немаленькая цифра, а во вторых и простых дольщиков это тоже коснётся. Рассмотрим почему.

   Пропишем технологический процесс продажи квартир. Как было раньше. Понятно, что есть отклонения везде. Но общепринятые правила были таковы. Например строится 9-этажка. Возвели 3 этажа, начинаются продажи. Возведение фундамента (цокольного этажа) обычно считалось 30 % выполненной работы по возведению здания. То есть продажи начинались от выполненного строительства процентов на 40. Далее построили ещё 10 %, продали 10 % квартира. Цены на стройматериалы выросли, инфляция, степень готовности выросла, цена квартир выросла. На большие деньги возводят тот же метраж квартир. Проходит 3 месяца, процесс повторяется. Затраты на строительство растут, цена квартир растёт. И достроить можно.

   А сейчас какую то часть квартир продали, ещё не освоив деньги (то есть не возведя объема жилья), а затраты на строительство выросли. Теперь чтобы возвести это количество придётся переложить часть расходов на следующих покупателей. И если таких циклов при строительстве 10. В доме 300 квартир, продают по 30 квартир каждые 2 месяца, при условии что строят 30 квартир тоже за два месяца. За полтора года должны продать весь дом. Цифры чисто условные, главное понять сам процесс и его последствия.

   А теперь представляем было продано 50 % квартир на этапе котлована. Цены увеличились на 20 % (чисто условно для понимания ситуации). То есть ещё ничего не построили, а уже продали. На полученные деньги можно построить только 30 % квартир. Стоимость 20 % квартир ляжет на оставшиеся 50 % покупателей. И таких циклов будет несколько.

   

   К чему приведёт рост продаж квартир и подорожание стройматериалов.

   Это приведёт к сильному удорожанию последних квартир, которые по таким ценам могут и не купить, и не купят. Банк то денег на достройку денег даст (если это первый дом), иначе никак.

   Но при отсутствии продаж оставшихся квартир, застройщик будет в убытке, и банк будет в убытке.

   Сначала разорится застройщик, потом банк не сможет финансировать строительство, ведь у него очень много таких домов. И каждый дом будет приносить не прибыль а убытки. Потом закончатся деньги у агентства по страхованию вкладов. И появятся недострои. Это я ещё не учитываю снижение зарплат будущих владельцев квартир, часть из которых не сможет платить ипотеку. Ведь по ипотеке покупается от 60 до 70 % новостроек.

   А теперь сравнение. Молодой вождь на охоте убил много зверя в горах, подходит к шаману и говорит: «Славная охота, много зверя убили». На что шаман отвечает: «Плохая охота, зверь уйдёт за перевал, будет голод, много людей умрёт. Очень плохая охота.» Что впоследствии и оправдалось в отношении племени. Тут соразмерность важна.

   Сейчас государство пытается снизить темп продаж квартир, повысив ключевую ставку, соответственно процент по ипотеке вырастет. Но цена на квартиры тоже выросла. Это уже две причины уменьшающие количество покупателей. А есть ещё и третья причина уменьшение покупательной способности населения. По простому говоря если зарплата таже, то купить можешь меньше, и денег на оплату возросшей ипотеки будет меньше.

   Не произошло ли у нас «головокружение от успехов», и вовремя ли мы остановились? Покажет время.

   Хотя чтобы понять что будет, не надо пальцы в розетку совать.

   На что обратить внимание перед получением любого кредита.

   Сегодня мы просмотрим важные моменты процесса получения кредита для частных лиц и его последующей выплаты, не зависимо от вида кредита. На что обратить внимание? Во-первых как не банально это звучит, но начать надо с необходимости получения кредита. А точнее возможности его последующего погашения. Не стоит пользоваться данной услугой банка, только потому, что она доступна для вас. Следует помнить, что взятие кредита должно быть сопряжено с таким понятием как финансовая стабильность. Желательно что бы он брался на обоснованные цели, а не просто поесть или погулять. В противном случае при форс-мажорных обстоятельствах вам крайне трудно будет погасить или рефинансировать его.

   На что обратить внимание? Что не афишируют банки?

   Итак, если вы всё же принимаете решение брать кредит, то необходимо затронуть те моменты, которые банки обычно не освящают в своих рекламных объявлениях. Основным критерием остаётся стоимость кредита. Это сумма переплаты сверх полученной суммы кредита от банка за весь срок пользования им. И тут афишируемая банком процентная кредитная ставка, редко является критерием для окончательного выбора. А полная процентная кредитная ставка рассчитывается либо при подписании им кредитного договора, либо за отдельную плату. Поэтому необходимо знать от чего берётся процентная ставка за пользование кредитом, от остатка суммы либо от первоначальной суммы. Второй случай позволяет банку афишировать более низкую процентную ставку, но не значит выгодную для клиента.

   

   На что обратить внимание при оформлении кредита?

   Банки не афишируют дополнительные комиссии, что увеличивает стоимость кредита.

   Аналогичная ситуация с ежемесячными комиссиями, выраженными в процентах. Если ежемесячная комиссия берётся от первоначальной суммы, то банк может заявить гораздо более низкую процентную ставку. Вот только представьте комиссия один процент в месяц от первоначальной суммы для кредита на один год примерно равна 24 процентам годовых. Платежи при уплате равными частями первоначально ниже платежей, при которых оплаты процентов уменьшается каждый месяц. Однако окончательная сумма итоговой выплаты по процентам в первом случае будет выше второго.

   Уточните наличие комиссии за выдачу наличных или за безналичный перевод средств. Сумма данной комиссии будет вычтена из суммы кредита. То есть на руки вы получите денег меньше на сумму комиссии за выдачу кредита. Поинтересуйтесь также иными разовыми или периодическими комиссиями за оформление договора кредита, договора поручительства, зачисление платежа и так далее. Возможны также и платежи третьим лицам, например: при обязательной оценке объекта кредитования или страхования имущества. Кроме стоимости, немаловажным вопросом остаётся подходит ли вам кредит, обладает он теми же опциями, которые вы очевидно собираетесь использовать. То есть, выдают ли наличными, не требуя поручителя, с правом досрочного погашения и так далее.

   На что обратить внимание. Досрочное погашение кредита. Условия и выгода.

   Вообще вопрос досрочного погашения кредита достоин отдельного рассмотрения. Если такая возможность есть банк может накладывать мораторий на погашение кредита. То есть в течении определённого времени у вас не будет возможности погасить кредит. Или может требоваться отдельное согласие на досрочное погашение долга. Также необходимо узнать предусмотрена ли комиссия за это. Отсутствие комиссии за данную процедуру даёт вам возможность сократить срок выплаты кредита по мере ваших возможностей. И сэкономить на процентах за использование кредита. И в-третьих будут ли пересчитаны проценты за пользования кредитом. То есть вам могут сказать, что возможность досрочного погашения есть, но проценты вы заплатите за весь срок, а не за фактическое время пользования кредитом.

   

   На что обратить внимание при оформлении кредита? Счастливая семья с льготной ипотекой в 6 % годовых.

   На что обратить внимание при оформлении любого кредита?

   Необходимо чётко уяснить процедуру погашения кредита. Где оплачивать, в какие сроки, в какой сумме и каким видом платежа. Это до подписания кредитного договора вы можете выбирать. После подписания, вы будете обязаны выполнять то, что вы подписали. Если кредит оформляется на пластиковую карточку с возобновляемой кредитной линией, то есть в рамках повторного срока можно пользоваться денежными средствами, которые уже пошли на погашение кредита. Уточните, до какой даты можно повторно снимать деньги, срок и порядок следующего полного погашения. А также порядок погашения во время действия кредитной линии. Как правило, минимальный ежемесячный платёж исчисляется в процентах от фактически использованной суммы. Например, не менее трёх процентов от суммы задолженности плюс проценты за пользование кредитом. Эту сумму лучше перед оплатой ежемесячно уточнять у банка, что бы не разойтись с ним во взглядах, и не стать должником поневоле. Опять же уточните наличие комиссии за снятие наличных с карточки.

   Достоверность предоставляемых сведений банку.

   Помните, что все сведения и документы, предоставляемые в банк для рассмотрения вопроса получения кредита, должны быть достоверны. Если вы уже имеете кредит в другом банке или подали заявки одновременно в несколько банков, не забудьте сообщить об этом банку. Иначе, вы рискуете попасть в их чёрный список. Внимательно ознакомьтесь с содержанием кредитного договора. Уточните, что не ясно. Стеснения здесь не уместны, как и недоумения в глазах сотрудника банка в ответ на ваши вопросы. Право отказаться от заключения кредитного договора у вас остаётся до самого момента его подписания. Особое внимание обратите на пункты договора, согласно которым банк при определённых обстоятельствах вправе изменять ставку по кредиту, требовать от вас выплаты штрафа, пени и других платежей. Оцените для себя наступления данных обстоятельств.

   На что обратить внимание? Изучайте условия кредитного договора.

   Долгое изучение вами договора перед подписанием не является основание для отказа. На всякий случай сядьте в сторонку, чтобы не мешать, но узнайте ответы на все не очевидные для вас моменты. Если вам отказали в одном банке, это не означает автоматического отказа в другом. Банки по-разному оценивают кредитоспособность и платёжеспособность клиента. При этом банки вправе одобрить выдачу кредита или отказать вам без объяснения причин. Если вам предлагают за дополнительную плату, что снизят риск отказа или говорят, что без нас вашу заявку не будут рассматривать. Забудьте о таком предложении. Сэкономьте свои деньги. И основанием тому состоятельность банков, не будут они рисковать себе в убыток. И более того решение принимает не отдельный сотрудник, а кредитный комитет банка. Поэтому объективно оцените свои возможности, и смело обращайтесь в банк за кредитом

   Источник https://deltodom.ru/raznoe-2/vygoda-dosrochnogo-pogasheniya-ipoteki-kak-vygodno-rasschitatsya-s-bankom.html

   Источник https://credithub.ru/journal/finansy/vygodno-li-gasit-ipoteku-potrebitelskim-kreditom

   Источник https://kredity-v-bankah.ru/