Как взять ипотеку под залог имеющегося жилья

При оформлении ипотеки заемщик предоставляет банку залог. Обычно в качестве заложенного имущества выступает квартира, которая приобретается за кредитные средства. Однако данное условие не является обязательным.

Многие современные финансовые учреждения готовы предоставить средства в обмен на залог уже имеющейся недвижимости. Данный способ кредитования обладает как сильными, так и слабыми сторонами. Следует разобраться, где выдается ипотека под залог имеющейся недвижимости, и как ее оформить.

Какие банки работают с подобными займами

Предоставление ипотеки под залог жилья, которые уже находится в собственности у заемщика – распространенная практика. Такие займы выдаются как физическим лицам, так и индивидуальным предпринимателям. Подобные программы обладают рядом особенностей:

1. Договор залога заключается до передачи средств, а не после, как в случае со стандартной ипотекой.
2. Финансовое учреждение несет повышенный риск, выдавая клиенту средства, поскольку залоговое имущество может быть потеряно.
3. Вероятность того, что средства не будут возвращены банку, выше.

Поэтому условия по таким займам обычно менее привлекательны, нежели в случае с ипотекой под залог приобретаемого жилья. По сути, в данном случае имеет место потребительский заем под залог недвижимости, однако он отличается большей суммой выдаваемых средств и более низкой процентной ставкой.

Сегодня ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости можно оформить во многих банках. Среди них:

1. «Сбербанк». Предоставляет возможность использовать в качестве залога как приобретаемое имущества, так и то, что уже находится в собственности заемщика. Сумма займа не может превышать 85 процентов от стоимости жилья. Первоначальный взнос – пятнадцать процентов. Срок кредитования – 30 лет. Процентная ставка – от 9,1% годовых.
2. «ДельтаКредит». Можно оформить ипотеку на срок до двадцати пяти лет без первоначального взноса. Процентная ставка начинается с 8,25% годовых. . До 15 миллионов рублей может оформить клиент банка «ВТБ» при использовании своего имущества в качестве залога. Максимальный срок кредитования – не более двадцати лет. Процентная ставка – от 11,1% годовых. Получить можно только 50% от стоимости используемого имущества.
3. «Россельхозбанк». В этом финансовом учреждении действует специальная программа «Целевая ипотека», по условиям которой получить средства можно, предоставив в качестве залога имеющуюся недвижимость. Банк предоставляет до двадцати миллионов рублей на срок до тридцати лет. Первоначальный взнос отсутствует. Процентная ставка подбирается индивидуально.

На рынке работают и другие банки, предоставляющие подобные продукты («Газпромбанк», «Банк Москвы», «Внешторгбанк», «Возрождение»). Для получения более подробных сведений рекомендуется связаться с сотрудниками банка.

Преимущества и недостатки подобных продуктов

Очевидным преимуществом данного способа является возможность снятия обременения с приобретаемого жилья. Таким образом, гражданин сможет использовать купленную недвижимость как захочет. Кроме того, можно выделить следующие преимущества данной опции:

1. Широкий ассортимент доступной недвижимости. Гражданин не привязывается к какому-либо определенному застройщику, являющемуся партнером банка.
2. Некоторые банки готовы выдать средства без первоначального взноса.
3. Быстрота оформления.
4. Условия кредитования выглядят привлекательнее, нежели в случае со стандартными кредитами.

Однако ипотека в залог имеющейся недвижимости обладает и существенными недостатками:

1. Банки выдвигают строгие требования к недвижимости, которая предоставляется в качестве залога.
2. Высокий шанс получения отказа из-за низкой ликвидности имущества.
3. Ограничения на использование имущества.
4. Если предоставляемое жилье является единственным, существует риск остаться без крова в случае ухудшения материального состояния.

Осторожно! Всегда существует риск потери заложенной недвижимости.

Перед тем как использовать жилое помещение в качестве залога рекомендуется тщательно взвесить все за и против. В случае, если клиент не сможет платить по счетам, он потеряет деньги, которые были перечислены ранее, а также свою недвижимость.

Требования к заемщикам

Конкретные требования зависят от банка, который выберет заемщик. Однако можно выделить несколько пунктов, общих для всех финансовых учреждений:

1. Возраст заемщика – от 21-23 до 75-80 лет (на момент полного погашения кредитной задолженности).
2. Наличие гражданства Российской Федерации.
3. Проживание в регионе расположения офиса банка.
4. Наличие постоянного рабочего места. Срок занятости на нем – не менее шести месяцев. Уровень дохода должен быть достаточным для проведения ежемесячных платежей в счет погашения займа.
5. Отсутствие болезней, влияющих на трудоспособность и дееспособность заемщика.

Это основные требования. Некоторые банки выдвигают дополнительные условия кредитования, как то: обязательное наличие открытого вклада, получение зарплаты на счет в банке и т. д. Однако подобные требования встречаются довольно редко.

Все ли квартиры могут использоваться в качестве залога

Еще один минус данной формы кредитования – придирчивость сотрудников банка к жилью, которое гражданин хочет использовать в качестве обеспечения. Скорее всего, будет получен отказ, если потенциальный залог:

1. Находится в аварийном доме, здании, запланированном под снос, ветхой постройке. Если возраст жилого помещения превышает показатель в пятьдесят лет, большинство банков откажутся использовать его.
2. Пребывает в плохом состоянии, с нарушениями плана застройки, деревянными перекрытиями.
3. Находится в общежитии, в малоэтажном доме (до пяти этажей).
4. Находится в доме, который будет реконструирован (с выселением жильцов).
5. Расположен в «хрущевке».

Внимание! Наличие обременения, связанного с заложенным имуществом, является стопроцентной гарантией отказа.

Все эти факторы негативно влияют на возможность получения займа. Банковские организации чаще всего отказывают в выдаче займов, если имеет место что-либо подобное.

Оформление

Весь процесс оформления ипотеки под залог квартиры состоит из нескольких этапов. В принципе, он не сильно отличается от получения стандартного ипотечного кредита. Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Выбор подходящего банка и кредитной программы.
2. Подача заявки (в дистанционном режиме либо лично).
3. Проверка предоставленных гражданином документов и собственности, которая будет выступать в качестве залога. На данном этапе может понадобиться оценка жилья.
4. Заключение документа, подтверждающего залог, и кредитного договора.
5. Предоставление денег.

Если заемщик предварительно не оценил имущество, весь процесс может растянуться на несколько недель. При этом следует иметь в виду, что сотрудники банка более тщательно проверяют клиентов, желающих получить заем на таких условиях.

Какие понадобятся документы

Перед обращением в банк следует подготовить пакет документов. В качестве примера будет приведен перечень бумаг, который требуют от заемщиков сотрудники «Сбербанка». Гражданину понадобятся следующие документы:

1. Письменное заявление на оформление ипотечного кредита.
2. Личный паспорт. В нем обязательно должна присутствовать пометка о регистрации.
3. Справка о доходах (требуется не всегда), копия трудовой книжки либо договора, в зависимости от конкретных обстоятельств.
4. Свидетельство о регистрации недвижимости.
5. Документ, подтверждающий наличие права собственности на залог.
6. Выписка из ЕГРН.
7. Кадастровый паспорт.

Если помещение находится в общей собственности, должно присутствовать согласие на подобное действие со стороны второго собственника. Для лиц, пребывающих в браке, обязательным является составление брачного договора.

Возможен ли отказ

В последнее время количество отказов по ипотечным кредитам значительно возросло. Это в полной мере касается и ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости. Банк имеет полное право отказать клиенту в выдаче займа, причем даже без сообщения причины подобного решения. Если имеет место отказ, необходимо попытаться понять его причину.

Заявка гражданина может быть отклонена из-за низкого дохода, испорченной кредитной истории, неподходящего возраста. В случае с ипотекой под залог квартиры, причиной подобного решения банка может быть ее низкая ликвидность, что объясняется наличием одного или нескольких факторов, перечисленных выше (неподходящее расположение, старость, плохое состояние).

Важно! В первую очередь следует попытаться изменить параметры займа (снизить сумму кредита).

Если причиной отказа является плохое состояние недвижимости, можно сделать ремонт или устранить наиболее явные дефекты, после чего снова обратиться в банк. Однако в большинстве случаев заемщику приходится искать другой банк. На современном рынке действует много предложений, поэтому найти подходящий продукт можно всегда.

Заключение

Взять ипотеку под залог имеющегося жилья возможно. Однако следует подготовиться к более тщательным проверкам, нежели в случае со стандартными ипотечными программами. Особые требования выдвигаются и к квартире, которая будет выступать в качестве залога.

Перед подачей заявки на заем рекомендуется тщательно взвесить все за и против, и обратить внимание на риск потери недвижимости, который существует всегда.

Ипотечный
брокер

Обратитесь к нам, и мы вместе
подберем выгодную
программу по ипотеке!

Ипотека, помощь
в оформлении ипотеки

В «Ипотечном центре » мы быстро подберем ипотеку по Вашим условиям и поможем сделать заявки в различные банки. Программы ипотечного кредитования предназначены для приобретения квартиры на вторичном и первичном рынках жилья, приобретения дома с земельным участком, приобретения таунхауса, приобретения земельного участка, а так же строительства частного жилого дома.

Особенность ипотеки заключается в том, что приобретаемая недвижимость переходит в залог банку, то есть вы не сможете самостоятельно без согласия банка совершать с ней какие-либо действия юридического характера. Заемщик по ипотеке не может продать или сдавать залоговую недвижимость без согласия банка, который осуществил финансирование.
Ввиду того, что в ипотеку приобретается недвижимость на первичном (строящееся) или вторичном рынке, или земля для строительства жилого дома, а стоимость недвижимости в последние годы растет, ипотека характеризуется относительно низким процентом.

Ипотека на квартиру
и дом с земельным участком

Кредит под залог
недвижимости

Вам необходим кредит на ремонт, строительство, покупку другой недвижимости или иные нужды. Вы можете получить кредит под залог недвижимости, где банку закладывается имеющаяся у Вас недвижимость. При получениии кредита под залог будет более длительный срок и проценты по кредиту будут значительно ниже , чем при обычном кредите.

Если человек срочно нуждается в деньгах, а взять их неоткуда, то банки предлагают такую услугу, как кредит под залог недвижимости, предоставляющую возможность заемщику получить большую сумму на самые разные цели, от приобретения квартиры до возможности сделать дома ремонт или отдохнуть. Такие продукты популярны в банковской среде, поскольку банк обезопасит себя от рисков, выдавая деньги – если займ под залог недвижимости перестанет оплачиваться, то собственность просто отторгается у заявителя.

Для формирования заявки на кредит под залог недвижимости, необходимо предоставить первичный пакет документов. Не спешите нести все и сразу. Специалисты Ипотечного Центра помогут собрать необходимые документы и подберут наиболее выгодные для Вас условия кредитования.

Отзывы наших клиентов

Для развития бизнеса потребовался кредит. Решила воспользоваться помощью «Ипотечного центра в Краснодаре» и позвонила им.
Специалист компании подобрал вариант, и в результате рассмотрения моей заявки банком было принято положительное решение.
В ходе рассмотрения удалось добиться лояльного подхода к рассмотрению моей заявки на кредит.
Спасибо «Ипотечному Центру в Краснодаре» за реальную помощь! Рекомендую!

Хотел взять ипотеку, но из-за старых проблем с кредитами получил отказ в трех ведущих банках. Уже хотел бросить эту затею, но решил обратиться к людям, которые знают эту систему и всегда готовы помочь в трудных случаях.
В «Ипотечный центр в Краснодаре» уже обращался. В тот раз помогли. Решил и сейчас попросить помощи у них. И все получилось! Завтра получаю документы на квартиру!

Хотел получить крупную сумму на бизнес, обратился сначала в банк самостоятельно. Но в итоге получил отказ по причине того, что я учредитель своей фирмы. Тогда я начал искать альтернативные варианты. В интернете нашел сайт «Ипотечного центра в Краснодаре».
В итоге мне подобрали выгодный вариант по низкой ставке и на длительный срок, что серьезно снизило ежемесячную нагрузку. С «Ипотечным центром в Краснодаре» удобно работать. Приятно, что для решения финансовых вопросов теперь есть свой специалист.

Огромное Спасибо за профессионализм, порядочность, честность, корректность!
Отдельное Спасибо Юлии, всю сделку вела от начала до конца, получения выписки из Госреестра!
Спасибо Марине, которая принимала мою заявку, все пояснила и рассказала, без ложных обещаний и посулов
Очень благодарна компании. Буду обращаться и дальше, советовать подругам, так как это проверенная компания.

Когда дети переехали жить в город, появилась необходимость в очень короткие сроки взять ипотеку.
При обращении в Сбербанк, услугами которого до этого пользовалась много лет, получила одобрение на очень маленькую сумму.
Обратилась в ипотечное агентство г.Краснодара. По моему вопросу работала очень грамотный специалист Марина.
В короткие сроки она предложила несколько вариантов банков, которые одобрили ипотечный кредит. В одном из них я оформила ипотеку под очень низкий процент.
Я очень благодарна менеджеру. Дети довольны квартирой. Рекомендую.

Мы подберем для Вас
оптимальный вариант

Любая операция с недвижимостью относится к сделкам повышенного риска, требующим к себе серьезного внимания. А если при этом речь идет о таком ответственном шаге, как ипотека, без помощи профессионала обойтись просто невозможно. Не секрет, что сегодня получить ипотечный кредит – задача сложная и очень ответственная.

Ипотеку предлагают 23 банковских учреждения. Это в общей сложности более 150 ипотечных программ для приобретения жилья с использованием заемных средств. Все эти программы имеют различные условия. Процентные ставки находятся в интервале от 4,5% годовых, размер первоначального взноса сильно отличается даже в пределах одной программы. Поэтому самостоятельно разобраться в подобных тонкостях – задача очень сложная и рядовому гражданину просто не по силам. А без этого заключенный ипотечный договор может вылиться в совершенно непонятные дополнительные комиссии, слишком сложное начисление процентов и другие выплаты, которые существенно удорожают конечную стоимость кредита.

Ипотека под низкий процент на
строящееся и готовое жильё
4,5% годовых

Акция: «Ждёте пополнения?»

Каждая семья мечтает о собственном просторном, и, жедательно, новом жилье. С января 2018 года запущена программа кредитования «Семейная ипотека с государственной поддержкой» согласно Постановления Правительства о льготном кредитовании граждан РФ, у в период с 01.01.2018 по 31.12.2020 года родился второй и/или третий ребёнок. Отличная новость! Согласны?

Подробности акции уточняйте у нашего менеджера по телефонам: 8-918-188-40-10, 8-861-24-779-24

Наши сотрудники

Наши партнёры

Новости

Где самая выгодная ипотека?

Часто задаваемый вопрос, а где же самая выгодная ипотека? На этот вопрос нельзя ответить однозначно. Банки предлагают множество программ по ипотечному кредитованию как на первичный , так и на вторичный рынок жилья. На какие же параметры необходимо обратить внимание, чтобы получить наиболее привлекательные условия по ипотеке? Для одних важна максимальная сумма кредита, для других — максимальный срок, для третьих величина первоначального взноса. Процентная ставка варьируется в зависимости от программы кредитования. Покупаете Вы квартиру в строящемся доме или в сданном доме, или земельный участок, или дом с земельным участком. Так же процентная ставка зависит от предоставленных документов по подтверждению доходов. Необходимо обратить внимание и на расходы, связанные с оформлением ипотеки: страхование, оценка недвижимости, комиссия за выдачу кредита, обслуживание счета. Исходя из этого, каждый человек определяет для себя, где ему получить «выгодную ипотеку». Специалисты нашего Ипотечного Центра помогут подобрать ипотечную программу, соответствующую Вашим требованиям.

Как изменились условия семейной ипотеки 6%

Льготная ставка по ипотеке в шесть процентов для семей с двумя и более детьми теперь будет действовать весь срок кредита. Постановление правительства от 28.03.2019 года опубликовано на его официальном сайте. Подчеркивается, что люди с уже рефинансированными кредитами смогут сделать это повторно. Льготная ипотека предполагает, что государство субсидирует ставку банкам до 6% процентов. Механизм будет примерно такой же, как и с госипотекой в 2015-2017 году. Государство определит круг банков, которые будут участвовать в программе. В вышеуказанное постановление включены следующие важные изменения: теперь участвовать в семейной ипотеке и рефинансировать старую ипотеку под 6% могут семьи с четвертым и последующим ребенком; увеличивается срок участия в программе до 1 марта 2023 года для семей, у которых второй и последующий ребенок родится в период с 01.07.2022 по 31.12.2022; вводится такое понятие, как «дополнительное соглашение о рефинансировании», которое позволяет банку снизить ставку по действующей ипотеке до 6% (вне зависимости от даты выдачи, но строго от юридического лица), без оформления нового договора; жителям Дальневосточного округа из сельских районов разрешили брать ипотеку под 5% не только от юридического лица, но и от физического лица. При этом второй и последующий ребенок должен родиться не с 1 января 2018 года, а с 1 января 2019 года; разрешили рефинансировать по программе семейной ипотеки, ранее уже рефинансированные кредиты по обычным программам; процентная ставка в 6% будет действовать на весь срок ипотеки. Специалисты нашего Ипотечного Центра помогут в оформлении ипотеки под ставку 6%, а также в рефинансировании Вашего кредита.

Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие.

1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.

2. Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.

4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.

5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.

6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Что такое ипотека простыми словами — это кредитные средства, деньги, выдаваемые банком под залог покупаемой недвижимости

Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.

2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.

4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.

1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2. Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.

2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.

3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Что такое ипотека, ипотечный кредит — это разновидность кредита даваемого заёмщику под залог недвижимости которую он приобретёт на эти деньги

Для ипотеки характерно:

! предоставление денежных средств на длительное время,

! кредитование сделки по приобретению недвижимости,

! в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

! назначение кредитуемого объекта; ! характер участия в инвестиционном процессе; ! порядок погашения долга и уплаты процентов; ! стабильность процентной ставки по кредиту; ! стабильность величины взноса в погашение обязательств; ! участие кредитора в текущих доходах и приросте; ! стоимость капитала инвестора; ! способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

" кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце

срока – «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уп

латой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита

" кредит с постоянным пропорциональным погашением долга; " кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части

дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недви

жимость. При этом различают:

" кредит с участием кредитора в текущем доходе, который

предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям; " кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кре

дитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно

реагировать на изменение рыночной доходности в течение все

го длительного срока кредитования. Изменение ставки может

осуществляться следующим образом:

" индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

" пересмотр процентной ставки через заранее установленные

промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.

# Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

# Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты оконча-

тельного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

# Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

# Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

# Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

! физических параметров объекта;

! рыночных ставок арендной платы;

! спроса на данную недвижимость;

! величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена недвижимости — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные.

Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

Ипотека — это вариант залога недвижимого имущества, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитной организации, как гарантия возврата кредита.

Источник https://lichnyjcredit.ru/ipoteka/kak-vzyat-ipoteku-pod-zalog-imeyushhegosya-zhilya.html

Источник https://ulma.group/

Источник http://www.bibliotekar.ru/biznes-8/26.htm