До какого возраста дают ипотеку на жилье

Согласно статистике НБКИ, средний размер ипотечных кредитов в 2020 году неуклонно растет, даже несмотря на пандемию и кризис. Люди стремятся обеспечить себя жильем и вложить деньги в ликвидную недвижимость. Если вы тоже решили оформить ипотеку, стоит изучить вопрос, до скольки лет заемщик имеет максимальные шансы на ее получение и на что влияет возраст при оформлении займа. Выберу.ру уже разобрался и готов поделиться информацией.

Возрастные рамки при ипотечном кредитовании

Соглашаясь давать кредиты на длительный срок, в частности, ипотеку на жилье, банки берут на себя повышенные риски и, соответственно, стараются снизить их разными способами. Один из них, но не единственный – ограничения по возрасту.

Минимальный порог

Естественно, для оформления ипотеки необходимо быть дееспособным совершеннолетним гражданином. По законам РФ, этот возраст наступает с 18 лет. Однако парадокс – взять ипотечный кредит в таком возрасте практически нереально. И для этого есть логичное объяснение, которое опять упирается в стремление банков к снижению рисков.

Как правило, 18-летние люди не имеют никакого образования, кроме школьного, соответственно, и опыт работы у них чаще всего нулевой. А это значит, что и доход, скорее всего, тоже стремится к нулю.

Исходя из житейского опыта и статистики, банки предполагают, что финансовое положение людей 18−23 лет крайне шаткое. Обычно они продолжают учиться, и их доходы ограничиваются либо стипендией, либо нестабильными и/или совсем небольшими заработками. Логичен вывод, что сделка с таким заемщиком – слишком рискованное мероприятие, высока вероятность просрочек.

Этим и объясняется сложившаяся на рынке ситуация – найти банк, готовый давать ипотеку людям с 18 лет, почти нереально. На момент написания статьи (август 2020) к таким лояльным организациям относятся:

• ПАО банк «ФК Открытие» (программа «Новостройка», «Вторичное жилье»);
• «Центр-Инвест» (программа «Ипотечный кредит на сельских территориях»);
• НС Банк (программа «Много жилья за маленькую ипотеку»);
• «Национальный стандарт» (программа «Ипотечный»);
• Русьуниверсалбанк (программа «Ипотечное кредитование»);
• Северстройбанк (программа «Ипотечный кредит»);
• некоторые другие организации.

Как видите, лидеры рынка обычно не готовы давать займы самым молодым. Чаще всего разброс стартует с цифры в 21 год (Сбербанк), а у некоторых кредиторов – и вовсе с 25 лет.

Максимальный порог

Что касается вопроса, до какого возраста дают ипотеку, то здесь все одновременно сложнее и проще. Стремясь, как водится, снизить риски неполучения обратно своих денег, банки высчитывают оптимальный возраст, в котором люди максимально платежеспособны и стабильны в плане заработка.

Большинство организаций сходится во мнении, что для женщин это 25−40 лет, а для мужчин – 27−45. Посчитано, что именно в этом возрасте люди способны зарабатывать больше всего. В случае мужчин значение имеет еще и вероятность призыва в армию, поэтому начиная с 27 лет процент одобрения резко вырастает.

Если с молодыми людьми разобрались, то чем же не угодило старшее поколение? Примерно тем же самым. К сожалению, пенсионные выплаты не всегда позволяют жить в России на широкую ногу и без проблем выплачивать большие суммы кредитов. Продолжительность жизни после выхода на пенсию тоже не всегда велика, да и состояние здоровья обычно ухудшается и не позволяет работать.

Обычно банки не говорят прямо, до какого возраста у них можно взять ипотеку. Используется более сложный ход – в описании программ всегда написан максимальный возрастной порог, когда должен быть внесен последний платеж. Обычно это 60−65 лет. Указывать цифру в 70−75 лет и выше готовы единичные организации. Самые лояльные в этом плане Сбербанк и Совкомбанк. Они считают пенсионеров надежными плательщиками, поэтому верхняя планка в их продуктах – 75 и 80 лет соответственно. Процент отказов пожилым, кстати, здесь достаточно низок.

В итоге, чтобы посчитать, до скольки лет возможно получение ипотеки в конкретном банке, нужно отталкиваться от максимального возраста на момент закрытия кредита и его максимального срока. Так, взять ипотеку на 30 лет в том же Сбербанке можно будет не позднее чем в 45 лет.

При этом часто действуют дополнительные ограничения. Какие-то кредиторы готовы подписать договор только с работающими пенсионерами. Другие, например, Россельхозбанк, идут на уступки, только если заемщик привлечет созаемщика моложе 65 лет, а срок ипотеки будет таким, чтобы его половина пришлась еще на допенсионный возраст заемщика. Неработающих пенсионеров кредитует только Сбербанк.

К примеру, если вам в конце мая исполнилось 50, а в декабре вы решили взять ипотеку, максимальный срок, который вам одобрят, составит 24 года и 3, максимум 4 месяца. Учитывайте это при предварительных расчетах.

Требования к возрасту при участии в специальных программах

Кроме обычных продуктов по ипотеке, в стране действуют программы с господдержкой, в которых участвует ряд банков. В таких продуктах возрастные ограничения могут отличаться:

• Программа «Молодая семья». Здесь одно из основных условий – возраст супругов или родителя-одиночки на момент подачи заявки должен быть не более 35 лет. Верхняя планка, когда должен быть внесен последний платеж, – 65 лет.
• Программа «Военная ипотека». Главное условие здесь – работа в вооруженных силах РФ и участие в НИС. При этом взять кредит нужно до выхода на пенсию, а это обычно 45 лет. Именно на этом возрасте и установлена верхняя планка в большинстве банков. Минимальный возраст – обычно 21 год, но есть и как более лояльные кредиторы (с 18), так и более строгие (с 25).
• Программа «Дальневосточная ипотека». Здесь условия, до какого возраста можно оформить заем, аналогичны «Молодой семье». На момент подачи заявки каждому супругу или одинокому родителю должно быть не более 35 лет включительно.

Специальных программ для пенсионеров сейчас практически нет. Однако некоторые банки, например, Сбербанк, Кубань Кредит, Банк Акцепт, готовы идти пожилым людям на уступки, предлагая им более выгодные условия.

Зависимость одобрения кредита от возраста

По данным Центробанка за 2015 год (с тех пор мало что изменилось), наибольшая доля действующих ипотечных кредитов приходится на средний возраст – 25−35 лет. На втором месте – люди 36−45 лет. У этих периодов на «двоих» примерно 80% всех ссуд. Далее, чем старше заемщики, тем меньше в их возрастной группе процент одобренных ипотек. Наименьшая доля – у молодых людей до 24 лет и пожилых граждан старше 60 лет – 2 и 1% соответственно.

Эти данные подтверждают информацию банковских экспертов – чем ближе возраст заемщика к среднему показателю, тем лояльнее будет к нему отношение кредитора. И наоборот, нахождение на крайних полюсах возрастной линейки очень сильно может снизить вероятность одобрения ипотеки.

На что еще влияет возраст при ипотеке

Если говорить о пенсионерах, то нюансов много. Даже если заем одобрен, банк будет настаивать на оформлении страхового полиса. В силу возраста и, скорее всего, наличия сопутствующих заболеваний его стоимость будет выше, чем для молодых людей. Соответственно, увеличатся и дополнительные траты.

Второй нюанс – если заемщиков несколько, срок кредита будет зависеть от возраста старшего из них. Так, если ипотеку берут 25-летние молодожены, но в качестве созаемщика они привлекают 55-летнего отца, то заем на 30 лет им не одобрят. Максимум, на который они могут рассчитывать – два десятилетия, да и то не в каждом банке.

Третий нюанс – льготный выход на пенсию и связанные с этим ограничения.

В результате возможные льготные условия даже для тех, кто имеет право на раннюю пенсию, начнут действовать не раньше наступления указанного возраста, а получаемая пенсия будет засчитываться как дополнительный доход. Например, если 50-летняя женщина получает «северную» пенсию и не работает, банк может признать ее безработной и одобрить кредит под повышенный процент.

Однако в «пенсионных» ипотеках есть и плюсы. В некоторых организациях, в том числе и Сбербанке, для возрастных заемщиков действует дифференцированная схема выплат. Они распределяются таким образом, что к моменту выхода на пенсию размер ежемесячного платежа снижается так, чтобы он не пробивал дыру в бюджете при среднестатистическом размере пенсии.

Нужно понимать, что чем моложе или, наоборот, старше заемщик, тем менее выгодные условия предложит ему банк. Обычно либо повышается ставка, либо уменьшается срок ипотеки, либо одобряется достаточно небольшая сумма. Последнее, кстати, не так страшно для пенсионеров, так как в этом возрасте обычно есть накопления, иногда довольно внушительные.

До какого возраста готовы давать ипотеку крупнейшие банки России

Для удобства мы поместили эту информацию в таблицу. Данные актуальны на август 2020 года.

Последние кредиты дешевле 10%: самые выгодные предложения по ипотеке в 2022 году

Процентные ставки по ипотечным кредитам растут – это факт, и уже скоро базовых ставок ниже 10% годовых не останется. Пока же, тем не менее, такие предложения есть, и желающим лучше воспользоваться ими, пока не поздно. Мы собрали самые выгодные предложения по каждому из видов программ – по базовым, и по государственным. Почти всегда есть вариант оформить кредит дешевле – но только если соблюсти определенные условия.

Дешевая ипотека закончилась?

За последний год процентные ставки по ипотечным кредитам в России успели снизиться до исторического минимума, а затем – показали рекордно быстрый срок, дойдя до уровня 2014-2015 годов. Рынок сначала был перегрет льготной госпрограммой-2020, когда практически все квартиры в новостройках приобретались в кредит с государственным субсидированием. А ближе к концу года рынок почувствовал влияние повышенной вдвое ключевой ставки.

Это видно даже по графику, построенному по данным ДОМ.РФ:

Статистика заканчивается на ноябре, но уже есть и более свежие статистические данные.

Так, по сообщению бюро кредитных историй «Эквифакс», процентная ставка в декабре неожиданно подскочила сразу на 4,4% – до 13,2% годовых. Речь идет о полной стоимости кредита – то есть, о сумме всех платежей, которые должен внести заемщик по договору (включая страхование).

По данным БКИ, эта процентная ставка ранее фиксировалась только в 2014-2015 годах – правда, тогда ключевая ставка доходила до 17% годовых (вдвое выше, чем сейчас).

Удорожание кредитов связано с двумя факторами:

• рост ключевой ставки ЦБ – с начала 2021 года она выросла вдвое, с 4,25% до 8,5% годовых. Ключевая ставка влияет на то, по какой стоимости банки привлекают финансирование от ЦБ и на межбанковском рынке. Соответственно, чем дороже фондирование для банка, тем выше будут ставки;
• урезание госпрограммы-2020 – с лета 2021 года вместо 6-12 миллионов рублей максимальная сумма такого кредита ограничена 3 миллионами рублей, а процентная ставка ограничена теперь 7% годовых (вместо 6,5% ранее). И хоть по госпрограмме кредитование все еще идет, снижение объемов и более высокие ставки отразились на средних ставках по рынку.

Что касается отдельных банков, то как минимум несколько кредитных организаций повысили свои базовые процентные до психологической отметки в 10% годовых и выше. Это, впрочем, не коснулось госпрограмм – по ним банк получает субсидию из бюджета, исходя из размера ключевой ставки с надбавкой, поэтому рост ставок не повлияет на величину процента, которую выплачивает заемщик.

В ближайшем будущем ставки по ипотеке точно не будут падать – скорее всего, еще какое-то время они будут даже расти. А это значит, что тем, кто планирует покупку квартиры в ипотеку, стоит задуматься о том, чтобы подать заявку в один или несколько банков. Мы же составим перечень банков с самыми низкими процентными ставками на текущий момент.

Банки с самыми низкими ставками по ипотеке

Динамика ставок по ипотечным кредитам в российских банках сильно отличается для базовых программ (новостройки, вторичное жилье и рефинансирование) и для государственных программ (семейная и льготная ипотека). Так, если по базовой программе банк ориентируется только на рынок (и эти ставки растут), то по госпрограммам бюджет компенсирует банкам часть процентов с учетом ключевой ставки (поэтому эти ставки даже немного снижаются).

И так как клиент обычно оформляет всего один ипотечный кредит, и при наличии права на льготу всегда выберет госпрограмму, мы разбили наш рейтинг на две части – лучшие предложение по субсидируемым и по базовым программам.

Лучшие предложения по госпрограммам

На данный момент в России действует несколько льготных государственных ипотечных программ – это программа-2020 (кредиты до 3 миллионов рублей по ставке до 7% годовых), семейная ипотека (кредиты для семей с детьми на сумму до 6-12 миллионов рублей по ставке до 6% годовых), дальневосточная ипотека (кредиты отдельным категориям жителей ДФО), сельская ипотека (кредиты на жилье в сельской местности под 3% годовых), военная ипотека (когда взносы за военнослужащего вносит государство).

Больше всего заемщиков подпадают под две программы – это госпрограмма-2020 (если клиенту достаточно 3 миллионов рублей в кредит, это отличное предложение) и семейная ипотека (если в семье с 2018 года родился хотя бы один ребенок, условия будут еще лучше). Максимальные ставки по этим программам – 7% и 6% годовых соответственно, но банки готовы их снижать.

Если ориентироваться на банки с минимальными ставками по госпрограммам, то тройка победителей по госпрограмме-2020 будет такой:

• Банк «ФК Открытие» – ставка составляет 5,7% годовых. Но для этого нужно выполнить ряд условий: выйти на сделку до 31 марта 2022 года и внести от 30% первоначального взноса (если меньше – будет +0,3% годовых);
• ВТБ – ставка составляет 5,75%, если клиент подает заявку онлайн и использует цифровой сервис электронной регистрации сделки и сервис безопасных расчетов;
• Промсвязьбанк – ставка составляет 5,85% годовых. Дополнительных условий нет, кроме стандартного – наличие страховки.

Условие о наличии добровольного страхования жизни и здоровья заемщика действует во всех банках, за отказ от страхования ставка увеличивается на 1% и более.

По «Семейной ипотеке» банки с самыми низкими процентными ставками – такие:

• Россельхозбанк – ставка составит всего 4,45%, условия стандартные – нужно оформить добровольную страховку жизни, здоровья и на случай нетрудоспособности (если только жизни, ставка будет на 0,5% выше);
• Банк «Дом.РФ» – ставка равна 4,6% годовых, если клиент подтверждает доходы выпиской из ПФР. А если получать зарплату на карту банка, ставка опускается до рекордно низких 4,4% годовых (правда, получать зарплату на карту нужно минимум три месяца до оформления заявки);
• Альфа-Банк – выдает кредиты под 4,69% годовых. Дополнительных условий нет.

Важно, что «Семейной ипотекой» могут воспользоваться семьи, в которых в 2018 году и позже родился хотя бы один ребенок. Максимальная сумма кредита составит 6 миллионов рублей (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 12 миллионов рублей), первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья.

А еще кредиты по обеим программам с 2021 года можно пустить на покупку частного дома или даже на его строительство.

Базовые программы банков

Если с госпрограммами все в целом понятно – ставки единые для всех клиентов и с минимумом условий, то по базовым программам условия сложнее. Банки дают скидки зарплатным клиентам, по кредитам с крупным первоначальным взносом, на жилье от партнеров банков. Так же много и надбавок – например, за небольшой первоначальный взнос, отсутствие страховки, отказ от цифровых сервисов регистрации и т.д.

Поэтому стоит ориентироваться на более-менее усредненные параметры: кредит на квартиру за 5 миллионов рублей, 1 миллион (20%) из которых заемщик вносит из своих денег.

В случае с новостройками тройка самых выгодных банков выглядит так:

• Сбербанк – обещает базовую ставку в 9,3% годовых, если клиент оформит сделку через электронный сервис, внесет 20% и более первоначального взноса, получает зарплату на карту в Сбербанке и застраховал свою жизнь и здоровье. Без всего этого ставка вырастает до 11,6% годовых, но есть совместные программы с рядом застройщиков, где ставка ниже;
• Промсвязьбанк – ставка начинается от 9,55% годовых, если клиент сделает первоначальный взнос от 15% и более. Если отказаться от страховки, ставка вырастет на 3%. Зарплатные клиенты в ряде регионов, а также сотрудники сферы ОПК получают ставку от 8,95% годовых;
• Ак Барс Банк – пока ставка начинается от 9,69% годовых, если клиент получает зарплату на карту банка и вносит первоначальный взнос от 20,01%. А если сумма кредита более 5 миллионов рублей (12 миллионов в столичных регионах), ставка составит от 9,45% годовых.

Большинство же банков даже по новостройкам повысили базовые ставки выше 10% годовых – поэтому рассмотренные варианты на данный момент остаются действительно самыми выгодными (но ситуация меняется каждый день, и уже скоро даже тут ставки вырастут).

По вторичному жилью самые выгодные варианты такие:

• Сбербанк – ставка начинается от тех же 9,3% годовых, но если покупать не на «ДомКлик», будет от 9,6% годовых. Остальные надбавки – те же, что и по новостройкам, максимальная ставка составит 12,2% (если клиент не подтвердил доход и занятость);
• Ак Барс Банк – условия те же, ставка начинается от 9,69%, если клиент получает зарплату на карту банка, и от 9,45% годовых при крупных суммах;
• Промсвязьбанк – минимальная ставка для клиентов, которые не получают через него зарплату – 9,74% годовых. Тем, кто подпадает под категорию зарплатных клиентов, банк предлагает ставки от 9,74% годовых.

В данном случае предложение от Сбербанка будет уже не самым оптимальным – кредиты на вторичном рынке банк достаточно жестко связывает со своим сервисом «ДомКлик».

По программам рефинансирования лучше всего обращаться в такие банки:

• Промсвязьбанк – процентная ставка начинается от 9,29% годовых, но до оформления залога она составит 11,29% (после 60 дней – 14,29% годовых). Если кредит будет больше 85% от стоимости жилья, ставка вырастает еще на 0,3%;
• Сбербанк – базовая ставка составляет 9,6% годовых при сумме кредита менее 80% от стоимости залога. Если больше – ставка составит от 10,1% годовых. Также всем клиентам нужно подключить условие «Защищенный кредит»;
• Райффайзенбанк – ставка составляет 9,99% годовых для зарплатных и премиальных клиентов и 10,29% годовых для остальных. Но если зарплатный клиент рефинансирует кредит на сумму от 7 миллионов рублей, применяется ставка 9,79% годовых.

Таким образом, при желании можно найти и рефинансирование по ставкам ниже психологической отметки в 10% годовых – но сделать это сложнее, чем при выдаче нового кредита.

Как выбрать лучшее предложение?

Прежде всего, в сложившихся условиях лучше выбирать ипотеку по госпрограмме – если, конечно, у заемщика есть на нее право. Как правило, это касается жилья в новостройках – и при сумме кредита до 3 миллионов рублей, и если в семье после 2018 года родился ребенок, можно получить очень выгодный кредит.

Но как выбрать банк? Алгоритм на самом деле очень простой:

1. выбрать программу – либо одну из государственных (если есть на нее право), либо одну из базовых (в зависимости от того, что нужно – купить новостройку, квартиру на вторичном рынке или рефинансировать старый кредит);
2. по своим параметрам (регион, сумма, первоначальный взнос, и т.д.) рассчитать сумму ежемесячного платежа в разных банках . По возможности – учесть максимум доступных скидок и все надбавки согласно условиям банка;
3. подать заявку на кредит в банке, где месячный платеж вышел самым низким . Если банк откажет – подать заявку в следующий по сумме платежа, и так далее.

Отдельно сравнивать условия в разных банках в данном случае – не вариант, ведь мы рассмотрели пять разных программ (хотя в реальности их намного больше), и так определив банки с самыми низкими ставками. Правда, всегда есть несколько способов сэкономить, получив максимальную скидку по кредиту.

Как сэкономить на ипотечном кредите?

Почти каждый банк предлагает целый список условий, при которых процентная ставка может быть снижена. Некоторые тесно связаны с условиями кредита (например, скидка за крупную сумму или первоначальный взнос более 20-30%), другие – с категорией клиента (зарплатный получает скидку), а некоторые – с оформлением (подача заявки и оформление сделки).

Поэтому, даже по кредиту с низкой базовой ставкой клиент все равно может сэкономить на кредите. Для этого стоит учесть такие моменты:

• рассмотреть условия в банке, в который приходит зарплата . А если возможно – заранее перенести свою зарплату в нужный банк. Закон разрешает работникам получать зарплату на счет в любом российском банке – правда, многие предпочитают не злить бухгалтерию, из-за чего потом будут переплачивать по кредиту;
• обратить внимание на застройщика. Многие крупные застройщики предлагают совместные ипотечные программы с банками – по ним ставка снижается на первые годы кредита, или даже на весь срок. Вполне возможно, что застройщик дома, в котором выбрана желаемая квартира, запустил такой проект с одним из банков – так можно много сэкономить, оформив кредит даже по базовой программе (а с госпрограммой ставка будет совсем низкой – были предложения под 2,55% годовых);
• подавать заявку на кредит только онлайн . Банки уже давно переводят свое обслуживание в дистанционный формат, и дают скидку только лишь за онлайн-заявку;
• при подаче заявки разрешить банку получить выписку из ПФР – это можно сделать прямо на сайте банка через Госуслуги. Банк одобрит такую заявку с большей вероятностью, а ставка вполне может быть ниже – хотя заемщику это не стоит вообще ничего;
• использовать электронные сервисы по регистрации сделки . Такие есть в Сбербанке, ВТБ и некоторых других банках. Оформление сделки будет платным, но стоимость услуги сопоставима, например, со стоимостью услуг нотариуса – однако такое оформление снижает ставку на весь срок кредита;
• сравнить сумму ежемесячного платежа с добровольной страховкой жизни и без нее . Некоторые банки снижают ставку за страховку на 1%, что примерно сопоставимо со стоимостью полиса – поэтому желательно сопоставить оба варианта и выбрать более дешевый (сама по себе страховка жизни по кредиту обычно бесполезна).

Есть еще один инструмент, но им стоит пользоваться осторожно. Это возможность снизить ставку на весь срок кредита, если внести определенный платеж разово. Как правило, это 2-4% от суммы кредита, что снижает ставку на 0,5-1%. Это выгодно, если рассчитать на весь срок кредита, но многие предпочли бы погасить долг досрочно или рефинансировать кредит (и при этом вся выгода от сниженной ставки обнуляется, а разовый платеж уже не вернуть).

И, наконец, есть отличный способ вернуть часть уплаченных процентов по ипотеке. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ распространяется не только на стоимость жилья, но и на сумму процентов (до 3 миллионов рублей). И если вычет на стоимость жилья лучше перенести на будущее (это можно делать без ограничений), то из текущей уплаты НДФЛ лучше вернуть 13% от суммы процентов (и только на оставшуюся сумму возвращать налог со стоимости купленной квартиры).

Источник https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/do-kakogo-vozrasta-dayut-ipoteku/

Источник https://bankstoday.net/last-articles/poslednie-kredity-deshevle-10-samye-vygodnye-predlozheniya-po-ipoteke-v-2022-godu

Источник