ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал — Рентный доход

Недвижимость

Очередной, достаточно молодой ЗПИФ недвижимости, теперь от УК «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» — «Рентный доход».

Посмотрим что из себя представляет фонд, какими объектами наполнен, и какую доходность стоит ожидать.

Ключевая информация о фонде

Задача фонда: покупка стабилизированных (с готовым арендатором) объектов недвижимости в трех секторах:

• Индустриальная недвижимость
  • Стабильный денежный поток
  • Низкая вакантность, дефицит площадей
  • Ставка на рост арендных ставок при восстановлении экономики
  • Гипотеза о расширении офисных пространств благодаря новым требованиям к расстоянию между столами
  • Короткие договора аренды => более быстрая реакция на изменение арендных ставок на рынке
  • Сектор под давлением онлайн ритейла (тенденция во всем мире)
  • Ставка на точечный подбор объектов и диверсификацию по отраслям

  Звучит неплохо — диверсификация по отраслям внутри одного фонда. Правда, никто не мешает инвестору самому ей заниматься, подбирая разные фонды из разных отраслей от разных УК.

  Что же на самом деле внутри фонда?

  Посмотрим, какие объекты уже куплены фондом на текущий момент.

  Для тех, кто следит за моими публикациями о фонде от PNK, не новость, что PNK продала несколько объектов фонду от ВТБ. Покупателем и был фонд «ВТБ рентный капитал». Не секрет и то, что ВТБ покупал объекты дороже, чем они были куплены в фонд от ПНК, на чем пайщики фонда PNKrental уже заработали.

  И на данный момент, в фонде нет ничего, кроме складских объектов, купленных у PNK.

  

  ВТБ рентный доход — объекты в фонде, из презентации фонда

  К слову, в последнем отчете за декабрь 2020, мы еще этих объектов не видим. Часть из них были в процессе передачи (отражены как дебиторская задолженность со стороны продавца), часть видимо куплено/покупается позднее. Предположим что все они уже в фонде, согласно тем долям, что указаны в презентации.

  Из отчетов оценщика по трем купленным объектам следует, что текущий чистый операционный доход трех купленных объектов — ПНК Парк Валищево к.9, к.10 и ПНК Парк Толмачево к.9 — 236 298 600 р в год, что при текущей СЧА фонда 5 068 862 466р, дает доходность 4,6% годовых до вычета комиссии фонда, и НДФЛ.

  Выглядит не очень привлекательно, и, как и в фонде от Альфа «Арендный поток», выход на прогнозную доходность займет определенное время, в течение которого инвесторы будут получать доходность сравнимую или ниже безрисковых ОФЗ.

  При этом инвесторы в фонд PNKrental могут покупать наполненный объектами фонд, у которого допэмиссия происходит сразу под покупку объекта.

  Комиссии

  2,5% общих комиссий от СЧА, временно сниженных до 2%, это много, если речь идет про инвестиции в недвижимость, в которой нормой доходности является 11,5% годовых (по расчетам того же оценщика), но это соответствует комиссиям в аналогичных фондах от Активо или Альфа Арендный поток.

  С учетом комиссии и НДФЛ, реальная рентная доходность такого фонда может составлять 8,5%, что уже ощутимо мало, учитывая риски и ликвидность, и вся надежда, видимо на прирост стоимости имущества фонда, который может скорректировать доходность как в плюс так и в минус.

  Ликвидность и листинг на мосбирже

  10 февраля 2021 года фонд прошел листинг на мосбирже, нанял маркет мейкера и открылись торги паями фонда. Доступны на московской бирже, любым клиентам, в том числе без статуса квалифицированного инвестора. Судя по графику, маркет мейкер активно расторговывает паи, и дела с ликвидностью обстоят лучше чем у Альфы.

  

  Торги паями фонда ВТБ Рентный доход на мосбирже

  Маркет мейкер поддерживает среднедневной объем

  В общем, для подобных фондов, ликвидность хорошая.

  Как купить паи фонда ВТБ Капитал «Рентный доход»

  Участвуя в допэмиссии фонда

  Для этого придется ловить окно допэмиссии на сайте УК и подавать заявку в управляющую компанию через ЛК .

  Сейчас как раз открыто такое окно — с 3 февраля, и действует в течение 30 суток.

  На вторичном рынке

  Через любого российского брокера с доступом на Московскую биржу, найдя паи фонда по ISIN: RU000A102N77

  

  Проверил, через Финам ищется без проблем

  alt=»ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал — Рентный доход» width=»144″ height=»300″/> Через ВТБ брокера само собой фонд тоже доступен сразу в разделе Фонды

  Мое мнение о фонде

  Фонд от крупной и старой УК (существует с 2003 года, под управлением более 100 млрд рублей) с хорошей ликвидностью на вторичном рынке. Понятная стратегия, экспозиция на три сектора коммерческой недвижимости (правда пока только на один). Но медленное наполнение фонда и относительно высокие комиссии, съедающие значительную часть потенциальной прибыли.

  Лично я для себя не вижу смысла покупать фонд от ВТБ, в котором те же объекты от ПНК, только купленные дороже, и с более высокими комиссиями, и предпочитаю взять ПНКрентал, но при необходимости диверсификации по УК — вполне рабочий вариант. На мой взгляд это по прежнему лучше, чем покупка жилой недвижимости под самостоятельную сдачу в аренду.

  Обзор будет обновляться по мере появления дополнительной информации и отзывов.

  Отчеты фонда

  1 квартал 2021 года

  Многих смутила большая выплата за 1 квартал, в результате которой может показаться что доходность фонда уже сейчас

  Выплата 7035,89р при цене пая на дату фиксации на вторичке — 312 720р — 2,25% за квартал,

  На самом деле доход от аренды за 1 квартал составил 21,4 млн, из которых расходы и комиссии фонда составили 12,4 млн (больше половины), то есть рентный доход фонда за этот период 9 млн (что соответствует доходу 0,19% за квартал и 0,76% за год)

  

  При этом в фонде по прежнему недвижимость составляет 1 867 000 000р из 4 860 597 313р (

  38% СЧА, все остальное составляет дебиторская задолженность — сделки РЕПО с ц.к ., низко рисковый инструмент денежного рынка, доходность которого сейчас около 4,5% годовых, половину из которых съедают комиссии фонда)

  

  Доход от сделок РЕПО с ц.к.

  Основной же доход, который был распределен среди пайщиков я так и не смог классифицировать, в отчете он отражен как «Сумма начисленных дивидендов по акциям акционерного инвестиционного фонда (дохода по инвестиционным паям паевого инвестиционного фонда)»

  

  Распределено в виде дивидендов как раз столько же — 111 297 990р

  Возможно это как то связано с переоценкой имущества и погашением 4% паев, произошедших в феврале, не знаю, запросил в УК информацию, но важно понимать что это не доход от сдаваемого в аренду недвижимого имущества фонда, и не разобравшись, не стоит бежать покупать паи фонда.

  Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.

  В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.

  Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.

  К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.

  В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.

  Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ)

  Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.

  Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает, что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.

  Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.

  На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.

  Куда инвестируют закрытые ПИФы недвижимости?

  В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.

  Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.

  Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.

  Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.

  Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.

  Доходность ПИФов недвижимости

  Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.

  Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.

  

  Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru

  Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным, так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.

  Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.

  Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.

  Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.

  Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.

  Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.

  Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:

  • не нужно самому заниматься поиском объектов и управлением недвижимостью, этим занимается управляющая компания;
  • упрощенная процедура инвестирования — достаточно купить паи через УК;
  • порог входа в ПИФы меньше, чем покупка физической недвижимости, можно недорого вложиться в крупные объекты вроде коммерческой недвижимости;
  • возможность широкой диверсификации — на стоимость одной квартиры можно вложиться в несколько разных фондов;
  • некоторые фонды выплачивают ренту;
  • высокая прозрачность — УК публикует отчеты фонда и оценщика;
  • регулирование процесса профессиональными участниками рынка и законодательством.
  • более высокий порог входа по сравнению с другими инструментами — фондами REIT;
  • нужно долго ждать — срок работы фонда в среднем от 5 до 15 лет;
  • не все фонды приносят хорошую доходность, это зависит от выбранных объектов;
  • очень низкая ликвидность — трудно выйти из фонда досрочно;
  • стоимость фонда может падать так же как и недвижимость;
  • не все активы фонда могут быть инвестированы в недвижимость;
  • не все ЗПИФы недвижимости выплачивают ренту;
  • существуют риски плохого управления имуществом фонда;
  • сложно выбрать «правильный» фонд, который вкладывает деньги в перспективные проекты;
  • высокие комиссии фонда.

  В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.

  REIT — зарубежные фонды недвижимости

  Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.

  Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.
  

  REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:

  1. Инвестировать не менее 75% активов в недвижимость;
  2. Получать не менее 75% прибыли в виде оплаты аренды недвижимости;
  3. Выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.

  Как работают REIT?

  Первые REIT были созданы в США в 1960 годах, чтобы позволить широкому кругу инвесторов вкладывать свой капитал в недвижимость. На данный момент в США существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости, а их капитализация превышает $300 млрд. Подобные трасты сегодня существуют и в других странах: Австралия, Франция, Великбритания и др. В общемировой капитализации американские REIT занимают более половины.

  REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.

  Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.

  

  Как работают REIT

  Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.

  Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.

  Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.

  

  Доходность Simon Property Group

  Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила несколько раз.

  Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.

  

  Дивидендная доходность REIT Simon Property Group

  Следующий рисунок показывает годовые доходности инвестиционных трастов недвижимости и индекса акций США. Как видно, их доходности не всегда движутся одинаково. Например, в 2000-2002 акции падали, а недвижимость росла. В какие-то годы акции опережали трасты, в какие-то наоборот. Однако, среднегодовая доходность обоих активов получилась почти одинаковой — 9% годовых.

  

  Доходность акций США и REIT

  С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.

  

  Граница эффективности портфелей

  Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.

  Как лучше инвестировать в REIT?

  На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.

  REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.

  Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.

  Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.

  Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.

  Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.

  Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.

  Ниже представлен ряд крупнейших ETF на REIT. Таблица позволяет сравнить их по нескольким параметрам. Самый крупный фонд — это Vanguard Real Estate Index Fund — его стоимость активов составляет $29 млрд. Он так же находится в лидерах по дивидендной доходности и числу бумаг, включенных в фонд.

  Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.

  

  Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.

  Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.

  Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.

  Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.

  Источник https://buythedip.ru/type/estate/zpif-vtb-rentnyy-dohod.html

  Источник https://activeinvestor.pro/fondy-nedvizhimosti/

  Источник