ПИФы недвижимости: виды, структура, как найти

Недвижимость является наиболее популярным вариантом инвестиций у россиян. Она понятна, как и банковский вклад: жильцы могут приносить владельцу рентный доход. Она надежна: многие дома стоят десятилетиями и квартиры переходят по наследству. Она будет пользоваться спросом в будущем: в домах, похожих на современные, жили и во времена Римской империи.

Но она не лишена недостатков: покупка требует времени и знаний, при сдаче в аренду нужно искать и контролировать жильцов (которые могут прожечь ковер, а соседи сверху устроят потоп), вести периодический ремонт и пр. Существует ли другой, более пассивный способ получать доход с российской недвижимости?

ПИФы недвижимости: что это и как их найти

Да, существует. В России есть множество паевых фондов недвижимости, куда достаточно инвестировать определенную сумму средств. Паевые фонды относительно надежны, а все вопросы с недвижимостью ложатся на плечи управляющей компании.

Российские ПИФы недвижимости – это закрытые фонды, сокращенно ЗПИФ. Что это значит? Это значит, что покупать пай у управляющей компании нужно на стадии формирования фонда. Паи после этого срока могут быть доступны на бирже, но это необязательно. Затем компания может управлять капиталом без оглядки на действия инвесторов, а число паев такого фонда остается постоянным.

Расчет с инвесторами происходит через несколько лет, когда ЗПИФ расформировывают. Этот срок указан в правилах доверительного управления. Там же обычно есть инструкция, как подать заявку на приобретение инвестиционных паев для физических и юридических лиц.

По ссылке https://investfunds.ru/funds можно найти актуальные закрытые фонды недвижимости (обновлено в марте 2018):

Как видно, на сегодня насчитывается более 500 фондов — вроде бы немалый выбор. Однако если мы поставим галочку «Не показывать фонды для квалифицированных инвесторов», то получим всего лишь 157 вариантов.

Фонды для квалифицированных инвесторов не ограничены в объектах недвижимости, к остальным требования строже: например, доступные для всех фонды могут включать коммерческую недвижимость лишь в случае, если 40% ее площади сдается в аренду. Данные по СЧА (стоимости чистых активов) в этом случае являются открытыми.

После нахождения нескольких вариантов нужно либо на сайте управляющей компании, либо обратившись в нее ознакомиться с инвестиционной декларацией и сделать выводы о доходности и рисках. Важно помнить, что изъять деньги раньше, чем через несколько лет, из этого фонда будет очень трудно. Об этом поговорим дальше.

Виды ЗПИФ недвижимости

Девелоперские ПИФы . Такие фонды специализируются на перепродаже зданий и земельных участков под застройку. Могут производить реконструкцию с целью увеличения цены продажи. Среди 157 общих вариантов к этому типу относится лишь два фонда

Смешанные ПИФы . Эти паевые фонды могут получать доход от недвижимости, комбинируя направления девелоперских, рентных и строительных ПИФов. Их на рынке подавляющее большинство — 135 штук, т.е. почти 86%.

Для того, чтобы войти в фонд на стадии его формирования, у инвестора должно быть не менее 300 000 рублей (часто больше). Чтобы увидеть актуальные варианты, нужно выбрать «Статус — идет формирование» или похожий вариант при смене дизайна:

О стоимости паев ЗПИФ

Но поговорим об уже сформированном фонде, для которого можно найти статистику. Для примера возьмем строительный фонд «Арсагера – Жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера). Существует с конца 2005 года. Дата расформирования: 31 декабря 2020 года. Инвестиционная политика:

Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока управления, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке: тикер на фондовой бирже ММВБ «ПИФАрсЖС».

Итак, для покупки паев фонда доступен только вторичный рынок. Заглянем туда:

Тут мы видим три характеристики: Пай, Bid и Ask. Как с ними разобраться? Пай – это расчетная стоимость пая, определяемая в компании в соответствии с правилами расчета СЧА (объем средств от реализации всех активов фонда, деленный на количество паев, находящихся в фонде). Цена Ask означает заявки на продажу, т.е. в данный момент примерно 3500 рублей.

Цена Bid показывает заявки других инвесторов на покупку. Как видно, в последнее время это 3000 рублей, т.е. потеря на спреде (разнице цен) составит 15%. Выгодно ли это? Разумеется нет. Такой большой спред показывает, что сделки с паями фонда идут весьма редко – примерно раз в неделю, малыми объемами (когда либо продавец, либо покупатель идут на уступки):

Однако расчетная стоимость пая выше цены покупки: зеленая линия дает значение около 3700 рублей. Значит, если к концу 2020 года расчетная цена пая не изменится, то инвестор, купивший пай сегодня, заработает с каждого пая 200 рублей, т.е. около 6%. Немного даже за год – тем более, что с дохода нужно будет уплатить налог 13%.

Общая структура паевого фонда недвижимости:

Итак, управляющая компания связана договорами как с застройщиком, в которого она инвестирует собранные у пайщиков средства, так и с будущем покупателем готовой недвижимости. В этом случае прибыль будет от разницы цен. Кроме того, она может заключить договор с арендатором на сдачу построенной недвижимости и получать рентный доход, делясь им с инвесторами. Схема также может включать ссуду от банка, который выдает ее под залог строящейся недвижимости.

Какие риски? Немалые: мошенничество со стороны застройщика, резкий рост цен на стройматериалы, зыбкий грунт и будущие трещины, заморозка строительства из-за нехватки средств или исков. Тем не менее эти риски переложены на инвесторов: УК получает свою комиссию за управление, а банки обычно очень тщательно проверяют застройщиков. Это не значит, что паевые фонды недвижимости не могут приносить доход, однако здесь гораздо больше подводных камней, чем «вложился на этапе котлована и заработал». Так работает далеко не всегда.

Есть ли дополнительные риски, не связанные с застройщиком? Да, поскольку ЗПИФ недостаточно прозрачны. Структура фонда построена так, что практически не дает УК шансов украсть все средства вкладчиков, однако не исключает внедрения схем, ведущих к снижению прибыли или к росту убытка. На практике вкладчик лишен возможности детально проконтролировать движение всех вложенных средств.

Виды дохода ЗПИФ

Итак, ПИФы недвижимости могут получать три вида дохода:

• От перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки;
• От рентных платежей при сдаче объекта в аренду
• От перепродажи модернизированной/готовой недвижимости по более высокой цене

Понятно, что все эти три вида дохода могут не совпадать между собой — например, недвижимость в целом растет, однако выбор неудачного застройщика приводит паевой фонд к убыткам. В разных городах динамика цен на недвижимость может сильно отличаться и пр. Поэтому общие сравнения тут вряд ли годятся – нужно рассматривать каждый фонд в отдельности.

Но если все же сравнить стоимость квадратного метра в Москве с 2005 по начало 2015 года с доходностью ПИФов недвижимости, то выяснится следующее. За 2005-2009 годы квадратный метр в Москве по данным metrinfo.ru в рублях вырос примерно в два раза, и на эту же величину в 2010-2014 годах. А вот совокупность ПИФов недвижимости за 2005-2009 годы дала лишь около 15% дохода, зато в 2010-2014 году сразу 375%. Здесь я учел только фонды, доступные массовому инвестору. Итого, ПИФы могут как заметно отставать от роста рынка, так и сильно обгонять его.

Как инвестировать в недвижимость?

Российские ЗПИФ являются возможной альтернативной прямой покупки недвижимости, хотя имеют несколько недостатков.

Во-первых, они неликвидны и имеют высокий порог входа (хотя немного меньший, чем реальная недвижимость в крупных городах). Во-вторых, работают только с российской недвижимостью, обычно на этапе застройки. В-третьих, комиссии за управление могут достигать несколько процентов. Наконец, при желании у вкладчика нет возможности реинвестировать доход, да и сами рентные выплаты есть не у всех типов фондов. Про потенциальные проблемы с застройщиком и непрозрачность говорилось выше.

Однако зарубежные фонды недвижимости лишены этих недостатков. По факту это акции инвестиционных трастов (REITs), владеющих большим количеством недвижимости разного типа: жилой, коммерческой, складами, которая дает рентный доход. Поэтому такие компании крайне редко банкротятся. Их акции / паи ликвидны, поскольку торгуются на бирже по справедливой цене с минимальным разрывом между спросом и предложением. Порог входа не сотни тысяч рублей, а десятки долларов за пай. Комиссии за управление около десятой процента в год. Дивиденды состоят из рентных выплат, которые легко реинвестировать, купив те же недорогие паи.

Источник https://investprofit.info/effect-ot-nedvizhimosti/

Источник

Источник