Ипотека в складчину: как оформить и платить кредит на двоих

Оформить ипотеку можно сразу на несколько человек — в данном случае они становятся созаемщиками. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку вдвоем.

Такая ипотека в складчину имеет свои плюсы. К примеру, можно получить большую сумму кредита, поскольку учитываются общие доходы. Для банков наличие созаемщика — это дополнительная страховка, так как ответственность за выплату кредита несут несколько человек. Как оформить и платить ипотеку на двоих — рассказываем вместе с банковскими экспертами и юристами.

Содержание

Что такое ипотека с созаемщиками

Оформление ипотеки на двух и более лиц — достаточно распространенная практика на рынке кредитования жилья. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.

Лица, не состоящие в официальном браке, также могут стать созаемщиками и оформить ипотеку на двоих. Для этого нужно будет оформить один кредитный договор, по которому первый человек будет основным заемщиком, а второй — созаемщиком, рассказал руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. При этом требования и ответственность перед банком созаемщики будут нести одинаковую — вне зависимости от размера доли в ипотечной квартире, который также прописывается в договоре и может не зависеть от финансовых вложений обеих сторон.

«Согласно ст. 323 ГК РФ, если один из созаемщиков прекратил вносить ежемесячные платежи, эта обязанность ляжет на второго участника договора, но изначально в кредитном договоре прописывается распределение кредитных обязательств», — отметил юрист.

Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик.

Требования банков к созаемщикам

Ипотека с привлечением созаемщиками есть во всех банках. Правда, у каждого свои требования к числу созаемщиков — обычно не более трех-четырех. При этом степень родства не имеет значения, для банка они будут являться созаемщиками, несущими солидарную ответственность по кредитному (ипотечному) договору, отметил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков. «Созаемщиками могут быть гражданские супруги, родители (в том числе и усыновители), дети (в том числе и приемные), родные и сводные братья или сестры. В этом случае в расчете возможной суммы кредита всегда учитывается общий доход. При этом одну ипотеку вместе могут взять максимум четыре человека», — добавил руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

В Промсвязьбанке (ПСБ) чаще всего созаемщиками выступают официальные супруги. Но ими могут быть и ближайшие родственники. «Например, льготную или «Семейную ипотеку» в ПСБ могут взять также несколько созаемщиков (максимальное количество — 4 человека), в том числе супруги, состоящие в официальном браке, гражданские супруги, родители, совершеннолетние дети, полнородные или неполнородные братья и сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные браться и сестры, бабушки и дедушки со стороны отца и матери заемщика. При рефинансировании ипотеки также можно учесть доходы до четырех членов семьи, в том числе гражданских супругов», — пояснили в банке.

Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам. Это наличие трудового стажа, хорошая кредитная история и достаточный доход для обслуживания кредита. Что касается возраста созаемщика, то обычно на момент возврата кредита ему не должно быть больше 75 лет.

Что касается суммы первоначального взноса, то ее размер рассчитывается от стоимости приобретаемого объекта и не зависит от количества заемщиков. Например, если ипотеку оформляется на двоих, это не значит, что каждый должен внести первоначальный взнос по 15-20% от стоимости жилья. «В данном случае минимальная сумма первоначального взноса определяется отдельными программами кредитования и не зависит от количества заемщиков и степени их родства», — пояснил Евгений Шитиков из банка «Дом.РФ».

Поручитель и созаемщик

Созаемщиков часто путают с поручителями, но их права и обязанности различаются. Созаемщик — это по сути тот же заемщик. У него такие же права и обязанности, как если бы он сам брал кредит. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность по ипотеке будет погашена в оговоренный срок. Он не обязуется выплачивать кредит или следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы выдаваемого заемщику кредита. Поручитель не имеет прав на недвижимость, а созаемщик может быть собственником. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. С поручителем банк заключает отдельный договор поручительства.

Права созаемщика

Созаемщик, подписывая договор ипотечного кредитования, не только берет на себя бремя по обслуживанию кредита, но и наделяется определенными правами. К ним относятся:

• созаемщик может получить долю в приобретаемой недвижимости, но он не становится собственником по умолчанию. «Право собственности распределяется в порядке, предусмотренном договором. Если в договоре предусмотрено, что собственником становится только один созаемщик — то второй прав собственности не приобретает, однако, и не освобождается от ответственности и обязательств созаемщика», — пояснил Кирилл Стус.
• право вносить сумму, указанную в ипотечном соглашении и гасить кредит досрочно.
• право на рефинансирование ипотеки.
• право получать информацию о состоянии ипотечного счета, просрочках и пенях.
• созаемщик также имеет право на налоговый вычет. Для этого покупаемая в ипотеку недвижимость или ее доля должны оформлена в собственность на созаемщика. Он также должен подтвердить, что уплачивает налоги и несет расходы на погашение ипотечного кредита.

Порядок выдачи ипотеки с созаемщиком

Процедура получения ипотеки с созаемщиками не отличается от стандартной процедуры оформления кредита. Главная особенность в том, что каждый из созаемщиков должен предоставить необходимый пакет документов. Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков. В целом схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:

1. Поиск лучших предложений по ипотеке.

2. Обращение в банки с заявкой на получение ипотечного кредита,

3. Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой комплект. В большинстве банков пакет документов стандартный:

• анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита;
• документ, подтверждающий личность (паспорт);
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Большинство банков требуют актуальную справку о доходах, полученную не позднее чем 30 календарных дней со дня выдачи, уточнил гендиректор юридической компании «Топ Лигэл Консалтинг» Николай Когошвили.
• СНИЛС;
• дополнительные документы: копия трудовой книжки или трудового; договора, документы на имеющуюся недвижимость, если она будет использоваться в рамках залогового имущества и иные документы.

4. Далее банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и выносит решение по заявке: одобряет сумму кредита и условия его выдачи (срок, ставка).

5. Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором определяются доли сторон в приобретаемой недвижимости.

6. Подписание всеми сторонами кредитного договора, выдача ипотеки и регистрация сделки в Росреестре.

Банки об ипотеке с созаемщиками

Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:

— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.

— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.

Как платить ипотеку с созаемщиками

Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.

Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.

Преимущества и недостатки

Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:

• Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
• Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
• Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
• Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
• При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.

К недостаткам такой ипотеки можно отнести:

• Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
• Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
• Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.

По мнению Кирилла Стуса, главный «подводный камень» такой ипотеки — право на наследование. Если официальные супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае, если речь идет о гражданском браке — унаследовать долю другого человека можно только по завещанию.

Оформление ипотеки на долю в квартире: требования банков, список необходимых документов

Долей в квартире называется определенный размер данной недвижимости в процентном соотношении. Иногда происходит деление по комнатам. Доли в квартирах считаются сложными объектами недвижимости, но даже их банки готовы рассматривать в качестве залогового имущества под ипотеку.

Что такое доля в квартире

Если в квартире есть несколько долей, тогда это называется долевой собственностью. То есть данным недвижимым имуществом владеют одновременно два или более человека.

Размер доли указывается в виде дроби. Это может быть ½ (если собственников двое), 1/3 и так далее. Бывают и другие соотношения. Особенно часто такие ситуации возникают, когда объект недвижимости делится между наследниками, когда проводилась приватизация или раздел имущества. Такое разделение является условным. Помимо жилой площади, в каждой квартире присутствуют также кухня, коридор, санузел. В этих помещениях доля не выделяется никому из собственников, так как это места общего пользования.

По закону каждый собственник имеет право управлять данной квартирой, но и обязан нести расходы по ее содержанию. Размер вложений определяется, исходя из доли каждого конкретного владельца. Конечно, зачастую такое совместное владение вызывает конфликты между собственниками. Как правило, подобные вопросы удается решить только в судебном порядке, так как мировые соглашения бывают редко.

Положение собственников усугубляется тем, что они не могут единолично принимать некоторые решения. Это решения, которые касаются регистрации новых жильцов, даже если это несовершеннолетние дети. Для того чтобы зарегистрировать нового жильца, потребуется заручиться согласием всех собственников данной квартиры или дома.

Не удивительно, что после возникновения каких-то проблем очень часто у собственников долей возникает желание избавиться от своей доли. Продажа доли в квартире — это большая проблема, так как продавец обязан предложить свою долю в первую очередь остальным собственникам. Примерно так обстоят дела со стороны продавца доли в квартире или доме. Покупатель, в свою очередь, тоже должен знать множество условий, чтобы купить долю в ипотеку.

Ипотека на долю квартиры

В законодательстве, в частности в ФЗ «Об ипотеке», отсутствуют какие-либо упоминания о покупке долей в квартирах за счет заемных средств. В то же время в ст. 244 ГК РФ есть упоминания о том, что ипотека выдается на объекты, которые имеют одновременно несколько хозяев, то есть являются общей собственностью.

Доля в квартире может быть куплена, банк не должен чинить в этом препятствий, если все прочие собственники дадут свое согласие на сделку. Так как такие сделки являются для банков весьма рискованными, они имеют право предъявлять к заемщикам определенные требования и выдвигать свои условия.

Как и при любых других видах ипотеки, залоговым имуществом считается тот объект, который приобретается за счет заемных средств. В данном случае — это доля в квартире. Если клиент выкупает уже последнюю, не принадлежащую ему долю в квартире, то залоговым имуществом может стать уже выкупленная часть квартиры. Это тот случай, когда банки более спокойно относятся в покупке доли в квартире, минимизируется вероятность отказа в ипотеке.

Важно! При выкупе последней доли квартиры процентная ставка может быть ниже.

Долевая ипотека

В этом случае подразумевается покупка квартиры на двух владельцев, им будет принадлежать по половине квартиры. Такие сделки имеют множество правовых норм, поэтому банки идут на них редко. Это влечет за собой повышенные процентные ставки, сокращение сроков кредитования и прочие требования. К тому же, не каждый банк согласится работать по таким программам.

Перед тем как две стороны смогут купить в ипотеку недвижимость, им предлагается два варианта. Первый — это заключение официального брака. Второй — составление двухстороннего договора, который будет содержать в себе все условия, касающиеся раздела долей при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Если клиенты соглашаются с одним из предложенных вариантов, процесс оформления ипотеки на каждую долю упростится.

Если у одного из собственников возникнет желание расторгнуть договор, он должен будет решать этот вопрос с банком, выдавшим ипотечный кредит.

Требования банков

Чтобы обезопасить себя, банки могут предъявлять несколько завышенные требования как к заемщикам, так и к приобретаемому объекту:

• Стандартные возрастные рамки заемщика — от 21 года до 65 лет на момент полной выплаты долга.
• Наличие официального трудоустройства и получение стабильного достаточного дохода, который можно подтвердить документально (справкой по форме 2-НДФЛ).
• Наличие положительной кредитной истории. Банки обязательно проверят ее при запросе в Бюро кредитных историй. Если клиент ранее имел просроченные задолженности и споры с банками, то в ипотеке откажут.
• Первоначальный взнос обязателен. Он зависит от требований выбранного банка, но обычно это 10-20% от общей стоимости объекта недвижимости.
• Наличие гражданства РФ. Также клиент может являться официальным резидентов РФ.
• Наличие регистрации в регионе приобретения объекта недвижимости и оформления ипотеки. Причем постоянная регистрация увеличивает шансы на одобрение ипотеки.
• Наличие согласия от всех собственников квартиры или дома на проведение сделки купли-продажи.
• Объект недвижимости должен принадлежать к жилому фонду.
• К сделке не допускаются квартиры и доли в них, если строение является ветхим, аварийным, стоящим в очереди на капитальный ремонт.
• Понятие «доля» включает в себя и жилое помещение, и места общего пользования.
• Среди условий банка будет наличие отопления, освещения, водоснабжения и канализации в приобретаемом помещении. Должны быть соблюдения все требования СанПин.
• Не допускается наличие залогов и обременений, наложенных ранее.
• Каждый отдельный банк имеет право выдвигать собственные условия к метражу и стоимости долей, эти параметры будут влиять на окончательные условия ипотеки.

Необходимые документы

Перед тем как посетить банк, желательно собрать все необходимые документы. Это позволит сократить время оформления ипотеки. Таким образом, клиенту нужно принести:

• Паспорт гражданина РФ (или другого государства, если банку не принципиально именно гражданство России).
• Заверенная копия трудовой книжки (это является подтверждением официального трудоустройства).
• Оригинал и копия свидетельства о регистрации ИП.
• Справка о доходах 2-НДФЛ.
• Заявление-анкета, пишется прямо на месте.

Если клиент имеет намерение предоставить в залог имеющееся имущество, он должен предоставить дополнительные документы:

• Документ о праве собственности на данное имущество, в противном случае оно не сможет выступить в качестве залога.
• Договор, согласно которому переходит право собственности к нынешнему владельцу.
• Свидетельство государственной регистрации права собственности.
• Технические документы на объект недвижимости, передаваемой в залог. Банки требуют их для подтверждения надлежащего состояния залогового имущества.

Отказ в ипотеке на долю в квартире

Бывают ситуации, не связанные с платежеспособностью клиента и прочими его параметрами, когда банки отказывают в предоставлении ипотеки на долю в квартире или доме.

Причины отказа по ипотеке:

• Клиент желает выкупить долю в квартире или доме, к которому ранее не имел никакого отношения.
• Когда покупка доли в квартире или доме не сделает клиента единоличным и полным владельцем данного объекта.

Подобные сделки банки стараются не допускать. Они прекрасно понимают, что долю в квартире, где есть некоторое количество собственников, практически невозможно продать. То есть данное залоговое имущество будет иметь практически нулевую ликвидность, а это означает убытки для банка.

Даже с учетом того, что такую долю можно будет выставить на торги, банки получат стоимость, менее среднерыночной. Все, что могут предложить клиентам банки в таких случаях — это оформление потребительских кредитов на недостающую сумму.

Условия Сбербанка

В данном банке отсутствуют какие-либо специальные предложения для приобретения квартир в долевую собственность или для выкупа долей в квартирах. Здесь вполне реально купить долю в квартире на общих условиях ипотечного кредитования.

Сумма кредитования стартует от 300 000 рублей, максимум Сбербанк покрывает 85% от стоимости доли. То есть остальные 15% должен составить первоначальный взнос из личных средств клиента, можно вносить и больше. Срок кредитования — до 30 лет.

Также Сбербанк готов предложить лояльную процентную ставку 10,2-11% годовых. Конечно, есть немало факторов, которые препятствуют получению минимальной ставки. Сбербанк активно сотрудничает с пенсионерами и лицами, имеющими доходы без подтверждающих документов. В качестве залога может выступить как приобретаемая доля в квартире, так и уже имеющаяся недвижимость.

Как показывает практика, получить ипотеку на долю квартиры в Сбербанке непросто. Если ранее гражданин не владел ни одной долей в данной квартире, то это практически в 100% отказ. Это связано с низкой ликвидностью таких объектов.

Важно! Если клиент готов предложить в качестве залога другую недвижимость, тогда заявка на покупку доли в квартире будет одобрена.

Для оформления доли в ипотеку Сбербанк предлагает такой алгоритм:

1. Подача заявки в режиме онлайн, в офисе банка или на сервисе ДомКлик.
2. Ожидание предварительного ответа.
3. Предоставление документации, акта оценки (экспертиза оплачивается клиентом) на выбранный объект в Сбербанк на рассмотрение и ожидание окончательного утверждения ипотечного кредита.
4. Совершение сделки купли-продажи, заключение договора.
5. Подписание ипотечного договора параллельно с внесением стартового взноса и оформлением страхового полиса.
6. Регистрация имущества и права собственности в Росреестре, оформление залога.

Условия Газпромбанка

В этом банке предлагается программа кредитования, в рамках которой можно выкупить долю в квартире. Но есть также одно важное условие: клиент имеет право выкупить только последнюю недостающую долю из всех имеющихся, когда всеми остальными он уже владеет. Никакие другие варианты Газпромбанк не рассматривает.

Процентная ставка обычная — от 11%, первый взнос — от 15%, срок — до 30 лет. Есть возможность использовать средства материнского капитала в качестве стартового взноса. Даже внесение семейного капитала не освобождает от необходимости внесения собственных средств, но в этом случае можно внести всего 5%. Сумма кредитования — от 500 000 рублей до 45 000 000 рублей.

Условия Тинькофф банка

Тинькофф банк позволяет своим клиентам выкупать любую долю в квартире, но условия здесь достаточно жесткие. Процентная ставка стартует от 13,35%, а размер первого взноса должен быть не менее 25% от общей стоимости.

Все, кто немного знакомы с принципами работы Тинькофф банка, понимают, что сам банк не будет выдавать ипотеку. Он просто выступит в качестве посредника между клиентом и одним из своих банков-партнеров.

Оформление ипотеки в банке Открытие

Условия банка Открытие не отличаются от условий Сбербанка. Клиент получает возможность выкупить только последнюю долю. Ставка предлагается от 12%, при наличии справки о доходах по форме 2-НДФЛ можно вносить 20% первоначальный взнос. Если справки нет, стартовый взнос должен составить не менее 30%. Клиенты отмечают, что банк строго отбирает заемщиков для кредитования на выкуп долей в квартирах.

Ипотека в ДельтаКредит

Считается, что именно этот банк предлагает самые гибкие условия кредитования на выкуп частей квартир или домов. Это заключается в том, что заемщик может выкупить абсолютно любую долю, даже не став в итоге единоличным собственником всего объекта. Радует также и процентная ставка, ее минимальное значение — 10,75%.

На процент сильно влияет размер стартового взноса: если клиент вносит 50% стоимости объекта из своих средств, ему автоматически одобряется минимальная процентная ставка.

У заемщика возникает необходимость оплачивать комиссию до 4% от общей стоимости кредита. Срок кредитования меньше, чем в других банках — максимум 25 лет.

Процентная ставка может изменяться:

• +1,5%, если клиент не желает заключать договор личного страхования.
• +1,5%, если не заключается договор имущественного страхования.
• +1% за отказ от страхования права собственности.
• +1,5%, если клиент желает оформить ипотеку только по паспорту, без предоставления прочих личных документов.
• +1,25%, если клиент является ИП или собственником бизнеса, которые могут подтвердить доход стандартной справкой 2-НДФЛ.
• +1,75% для ИП и собственников бизнеса, которые не могут предоставить в подтверждение доходов ничего, кроме финансовой, налоговой или бухгалтерской отчетности.

Есть также возможность и снизить процентную ставку:

• – 0,5%, если клиент оплачивает комиссию в размере 1% от стоимости кредита.
• – 1%, если размер комиссии достигает 2,5%.
• -1,5% при оплате самой большой комиссии в размере 4%.
• – 0,5% для клиентов, которые получают заработную плату в ДельтаКредите.
• -0,25% для клиентов-новичков.

За рассмотрение заявки комиссия не взимается. При выдаче кредита предусмотрена комиссия в соответствии с нормами РКО.

Источник https://realty.rbc.ru/news/6166a0109a79477f24792c02

Источник https://ipotekyn.ru/ipoteka-na-dolyu-v-kvartire/

Источник