Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — выгодно это или нет, в чем особенность этого сегмента? С точки зрения финансистов недвижимость — совершенно самостоятельная сфера со своими собственными правилами функционирования. Однако для инвесторов, в бытовом плане — это еще одна реальная альтернатива фондового рынка.

Сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость, для кого это подходит? Чем рынок недвижимости лучше, а чем хуже классического фондового рынка? Предлагаем разобраться в этих вопросах.

Что такое инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — значительно более широкое понятие, чем это может показаться на первый взгляд. Прежде всего, это не просто покупка или строительство некоего объекта. На самом деле, когда речь идет об операциях на рынке недвижимости, то чаще всего подразумевается вложение денег в одном из четырех направлений.

1. Строительство. То есть вложение денег на этапе возведения здания с целью в дальнейшем сдать построенное помещение в аренду или продать его.
2. Девелопмент — более широкое понятие, чем строительство. Под девелопментом подразумевается комплексное развитие территории. Например, возведение жилого микрорайона, там же рядом строительство нескольких социально значимых объектов, школ, детских садов, поликлиники, а также торгово-развлекательного комплекса, офисных зданий, чтобы люди могли не только жить, но и работать где-то поблизости, и так далее.
3. Рентное направление, когда те или иные объекты приобретаются разными путями — покупаются, строятся, берутся на длительный срок в доверительное управление — для последующей сдачи их в аренду.
4. Операции с землей, когда участки приобретаются оптом и разделяются на более мелкие доли, наоборот, объединяются в единое целое, производится межевание, изменения разрешенного землепользования, и так далее. В итоге создается так называемый земельный банк, и задача управляющего сводится к тому, чтобы шаг за шагом увеличивать его стоимость.

Виды инвестиций в недвижимость

Вложения денег в объекты недвижимости могут осуществляться в разных формах. Прежде всего, любое физическое лицо или организация по закону может купить землю или здание и считать это инвестициями.

Второй, и, пожалуй, самый распространенный вариант — прямые инвестиции. С юридической точки зрения это работает так: есть компания, которой принадлежит объект. Эта компания привлекает инвесторов, предлагая им те или иные финансовые инструменты — войти в долю в обществе с ограниченной ответственностью или купив акции открытого или закрытого акционерного общества. Таким образом собираются средства для возведения или покупки объекта, а затем получается прибыль от его эксплуатации и делится между участниками.

Третий вариант, постепенно набирающий популярность — создание фондов профессиональными управляющими компаниями, которые аккумулируют деньги покупателей паев и вкладывают их в недвижимость.

Самостоятельные инвестиции в недвижимость

Самостоятельные инвестиции в недвижимость — самый простой вариант, которым пользуются граждане многих стран, не только в России. Для этого покупается по определенным критериям, например, жилое помещение, квартира, которая далее сдается в аренду.

При этом опыт показывает, что на сегодня доходность такой операции составляет 4-5% в рублях, что оказывается даже ниже процентов по банковским вкладам. Однако многие идут по этому пути в надежде, что помимо рентных платежей, их объект в будущем подорожает, и ту же квартиру можно будет продать дороже, чем она куплена.

Российские фонды недвижимости

Как правило, российские фонды недвижимости создаются в форме закрытых паевых фондов, то есть таких, из которых можно выйти только в конце заранее оговоренного срока. Это период существования фонда может быть определен в 5 и более, до 15 лет.

Об этих фондах на рынке ходит много мифов, и зачастую создаются некие иллюзии, что в них можно заработать большие деньги. Это происходит по одной простой причине: фонды недвижимости относятся к инструментам с повышенным риском и предназначены, в соответствии с российскими законами, только для квалифицированных инвесторов. В результате управляющие компании рекламировать их в отрытую не могут. А люди редко заглядывают на страницы рейтингов фондов, чтобы сравнить результаты.

За последний год ситуация с фондами сложилась примерно такая. Всего их в нашей стране существует около 110. Их них не более 40 показали положительные результаты за год по состоянию на май 2021 года.

Инвестиции в недвижимость. С чего начать и выгодно ли это.

Огромный плюс современного мироустройства заключается в том, что человек может кардинально менять род деятельности, профессионально расти в своей нише, и добиваться огромных успехов в любой сфере. Талант, огромная трудоспособность и определенная доля везения (куда уж без нее) – и вот вы накопили достаточный капитал. Что теперь с ним делать? Дальновидные люди заботятся о том, чтобы деньги работали на них. Для этого используются разные инструменты – банковские вклады, инвестиции на биржах, инвестиции в свой бизнес. У каждого из них есть свои преимущества и риски. Сегодня мы остановимся на инвестициях в недвижимость и рассмотрим вопрос о том, насколько это удачное вложение средств.

В чем суть инвестирования в недвижимость

Для тех, кто не вполне представляет себе сущность сего процесса, поясним матчасть. Инвестиции — это использование временно свободных денежных средств таким образом, чтобы они приносили прибыль. Иными словами, инвестиции в недвижимость представляют собой вложения денежных средств в покупку жилых или нежилых объектов. Предполагается, что в результате такой покупки инвестор увеличит свой доход или хотя бы умножит затраченную сумму. При этом купленный объект должен обладать высокой ликвидностью (возможностью быстро конвертироваться в денежном выражении, проще говоря – это возможность быстро и дорого продать объект). Перспективы использования объекта также должны быть радужными. При выполнении всех перечисленных условий считается, что инвестиционный опыт получен успешный, а цель достигнута.

На сегодняшний день инвестирование – целый институт с научным обоснованием и десятками разработанных стратегий. Применяя одну из них, или разработав свою собственную, вы сможете превратить обычную сумму денег в источник постоянного дохода.

С чего начать инвестирование

В первую очередь необходимо иметь в наличии сумму денег, достаточную для вложения в недвижимость. Почему кредиты и займы для этих целей – плохая идея? Потому что, как говорилось выше, гарантировать регулярный доход от подобного рода вложений сложно. Также могут возникнуть сопутствующие траты, а у вас уже есть кредитное бремя. Оптимально иметь в наличии всю необходимую для вложения сумму.

После того, как вы определитесь с размером ваших инвестиций, вы должны выбрать сферу, в которой хотите получать доход. В недвижимости таких сфер достаточно для того, чтобы сделать подходящий вам выбор и не ошибиться.

Под понятие недвижимость попадает множество доходных категорий. Вложение в каждую из них имеет индивидуальные особенности, и очень разливаются по степени вовлеченности инвестора и объему вознаграждения. Разберемся с основными:

Инвестиции в жилую недвижимость

Большинство потенциальных инвесторов рассматривают именно этот вариант. Он кажется им заманчивым и доступным. В мыслях рисуются высокий постоянный доход, а затраты? «Да нет никаких затрат, кроме покупки», — думают они. Ведь бремя по оплате коммуналки ложится на арендаторов таких квартир. А ты знай себе, приезжай за прибылью раз в месяц. На самом деле картина может сложиться совершенно другая. Рассматривая для инвестиций жилую недвижимость, практичнее всего будет разделять понятия первичного и вторичного жилья. У каждого из них есть свои особенности при покупке, продаже. На эти виды жилья разный спрос, соответственно, и ликвидность тоже отличается.

Плюсы вложений в жилье на вторичном рынке:

• вы получаете готовую к дальнейшим действиям квартиру, с отделкой и прочим;
• вы можете сдавать квартиру в аренду. Арендаторы оплатят большинство издержек, связанных с содержанием квартиры;
• квартиру можно быстро и выгодно продать в случае необходимости. И почти наверняка вы будете в плюсе к тому, что потратили на покупку;
• вы можете сделать налоговый возврат части затраченной суммы, что тоже может являться приятным бонусом к доходу.

Минусы инвестирования в готовое жилье:

• рынок перенасыщен, найти жильцов непросто;
• найти платежеспособных жильцов еще труднее;
• для сдачи жилья в аренду необходимо приобрести мебель и бытовую технику;
• арендаторы могут нанести урон внутреннему обустройству квартиры, и снова придется делать ремонт или закупать мебель;
• многие предпочитают покупать новые квартиры;
• из-за внешних факторов и обилия новостроек, стоимость жилья на вторичном рынке может существенно упасть с годами;
• если вы не планируете сдавать приобретенную квартиру, то вы должны будете оплачивать налоги, взносы и коммунальные платежи самостоятельно. Впрочем, налог на недвижимость вы будете платить в любом случае, независимо от наличия ил отсутствия арендаторов.

Что касается жилья на первичном рынке, для инвестирования в него можно выбрать разные стратегии. Одна из них — покупка жилья на стадии котлована. Очень выгодная, но в то же время очень рискованная инвестиция. Все зависит от добросовестности застройщика.

• на этапе котлована стоимость квартир значительно ниже своих завершенных собратьев;
• по результатам строительства вы получаете совершенно новую квартиру.

• застройщик может разориться, потерять лицензию и просто сбежать с вашими деньгами задолго до окончания строительства;
• если квартира будет сдана, вам предстоит еще ремонт и отделка. А это тоже затраты;
• вы не получаете никаких дивидендов вплоть до окончания строительства.

Второй вариант — заключить договор долевого участия в строительстве и купить квартиру в доме высокой степени готовности. Эти вложения отличаются от покупки на стадии котлована. Некоторые риски увеличиваются, некоторые, напротив, уходят.

Плюсы покупки жилья в новостройке:

• при покупке квартиры в доме с высокой степенью готовности больше шансов дождаться скорого окончания строительства и введения дома в эксплуатацию;
• квартира обойдется немного дешевле, чем аналогичная в домах, которые уже сданы, но дороже тех, которые еще не построены.

Минусы покупки жилья в новостройке:

• существуют риски возникновения проблем у застройщика и задержки окончания строительства;
• если вы купили квартиру у застройщика с целью перепродажи в дальнейшем, статус жилья сменится с “первичного” на “вторичку”. А многие стремятся купить жилье именно на первичном рынке, так как для этой процедуры предусмотрена льготная ипотека и возможности оформления налогового вычета на отделку жилья. Соответственно, круг потенциальных покупателей будет существенно уже.
• Для того, чтобы получить выгоду от приобретенной квартиры, перед покупкой стоит изучить некоторые сопутствующие условия. От них будет зависеть ликвидность имущества, арендаторский спрос и рост (или падение) цены с годами:

1. квартира должна располагаться в хорошем районе (экологичный, доступный с точки зрения транспорта, насыщенный необходимой инфраструктурой).
2. квартира должна быть удобно спланирована (наличие балкона или лоджии, не угловая, не на последнем этаже, раздельные комнаты и санузел, приличная площадь кухни).
3. квартира должна иметь свежий ремонт, и желательно красивый вид из окна. Угловые квартиры также не считаются очень хорошим вариантом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Это здания и помещения, в которых можно разместить склады, офисы, торговые залы, салоны красоты, и так далее. Вход на этот рынок значительно дороже, чем при покупке жилой квартиры. Но и получаемый доход может быть значительно выше. В стране активно растут и развиваются фирмы и производственные организации. И им всегда нужны будут помещения для комфортной работы. Купить офис или склад может не каждый предприниматель, зато аренда таких помещений под силу всем, кто имеет в них необходимость и при этом занимается бизнесом.

Плюсы в аренде коммерческой недвижимости:

• высокий спрос на офисные и складские помещения;
• боле высокий доход от аренды в сравнении с жилыми квартирами;
• арендатор самостоятельно оборудует помещение под свои нужды.

Минусы аренды коммерческой недвижимости:

• высокий налог на нежилые помещения;
• значительные первоначальные вложения;
• возможность длительного простоя недвижимости;
• необходимость нанять бухгалтера для того, чтобы заниматься финансовой стороной вопроса. Необходимо правильно рассчитать и оплатить налог на доход от аренды.

Недвижимость, расположенная за городом (дачные и деревенские домики)

Как инструмент получения реального инвестиционного дохода слабоват. Если загородный дом приобретается для последующей сдачи в аренду, то необходимо осознавать некоторые особенности работы с таким типом недвижимости. Например, найти семью для постоянного круглогодичного проживания в дачном доме – дело не быстрое. Как вариант, можно сдавать дачный домик в аренду на праздники, но для этого тоже необходима определенная реклама и активность. Поэтому плюсы относительно первых двух видов инвестиций небольшие, а минусы более существенные.

• невысокая стоимость вложений;
• низкий налог на имущество за счет того, что объект находится вне городской черты.

• нет гарантии стабильного дохода. Их в общем-то нет ни по одному из видов инвестирования, но дачные домики в этом плане фавориты.
• необходимо, чтобы дачный домик был оборудован всеми необходимыми для проживания и празднеств атрибутами;
• при отсутствии арендаторов домик в зимнее время все равно необходимо отапливать и следить за сохранностью (часто в дачных поселках промышляют грабители);
• для выгодной сдачи в аренду необходима транспортная доступность – как общественный транспорт, так и личный. То есть дороги и подъезд к дому должны быть в хорошем состоянии.

Конечно, со временем купленный домик может подрасти в цене, и тогда при продаже имущества инвестор все равно останется в плюсе. Но есть еще риски утратить имущество, которое находится далеко без возможности его контролировать. Например, может случиться пожар. Власти могут решить проложить через дачный поселок трассу и изъять земельный участок для государственных нужд. Или организовать в каких-то метрах от него свалку мусора, и тогда приобретение резко обесценится. Поэтому недвижимость, удаленная от владельца – вложение довольно шаткое.

Вложения в гостиничный бизнес

Некоторые креативные инвесторы рассматривают вложения в гостиничный бизнес. Нет, мы не подразумеваем покупку доли акций сети известных отелей (хотя это тоже инвестирование). Мы имеем в виду покупку жилой недвижимости (дома или квартиры) и переоборудование в небольшие помещения для недолгого проживания. Это вид бизнеса широко развит в наших курортных городах. Да и в столице, чего греха таить, пользуются спросом хостелы.

• высокая доходность в связи с постоянным потоком клиентов;
• для получения хорошей прибыли не обязательно. Чтобы все койки были постоянно заняты;

• высокая стоимость приобретения недвижимости. Поскольку в жилых квартирах законодательно запрещено обустройство гостиниц и хостелов, придется переводить квартиру в статус нежилой или сразу покупать коммерческую недвижимость;
• высокие вложения в хороший ремонт и в покупку необходимой мебели;
• поддержание внутренней обстановки на должном уровне;
• активная реклама для того, чтобы как можно больше мест было постоянно занято;
• необходимо регистрировать ИП и нести все связанные с этим расходы –бухгалтерская отчетность, налоги, и прочее.

Вложения в недвижимость за рубежом

Есть определенная доля инвесторов, которые считают покупку квартиры в других государствах хорошим вложением средств, приносящим немалый доход. В настоящее время этот вид деятельности активно развивается.

• в некоторых странах в курортный сезон можно получить высокий доход от сдачи недвижимости в наем;
• часть недвижимости можно сдавать круглый год;
• можно получать пассивный доход, заключив договор с риэлторским агентством. Фирма будет искать жильцов и заниматься их заселением. Вам же будет перечисляться часть арендной платы. Другую часть агентство недвижимости оставит себе за труды. Доход по такой схеме довольно высокий;
• широкий диапазон финансовых вложений. Вы можете приобрести как квартиру, так и виллу. В зависимости от планируемого размера инвестиций.

• не в каждой стране недвижимость свободна для продажи иностранным гражданам;
• для понимания того, что происходит, необходимо свободное владение хотя бы английским языком. Лучше всего владеть языком той страны, в которой планируется покупка;
• вы не разбираетесь в юридических тонкостях другого государства. Для этого придется нанять юриста или все-таки тщательно изучить язык;
• хотя бы один раз вам придется посетить эту страну. И спланировать все связанные с поездкой расходы –виза, перелет, проживание, и так далее.

Земельные участки

Также относятся к недвижимому имуществу и могут продаваться, покупаться, и сдаваться в аренду.

Плюсы инвестирования:

• быстрота оформления
• невысокая стоимость (относительно объектов недвижимости);
• отсутствие необходимости в затратах на ремонт и коммунальные услуги;
• можно совершить сделку без привлечения посредников в связи с простотой оформления.

• после покупки земельный участок необходимо использовать по назначению, а это дополнительные затраты (сельскохозяйственная обработка, строительство жилого дома и т.д.);
• налог на землю в последнее время подрос и планирует расти еще.

Покупка парковочных мест

Очень выгодное вложение для жителей мегаполисов. Парковочные места в новостройках разлетаются, как горячие пирожки. Поток желающих арендовать парковочное место в доме не иссякнет никогда. Все вложения окупятся уже через небольшой промежуток времени. Правда, некоторые застройщики продают парковочные места только собственникам квартир в доме. Но если вы купили квартиру в новостройке и у вас осталась еще энная сумма денег, приобретите на пару парковочных мест больше, чем вам необходимо. Это обеспечит вам постоянный пассивный доход. При этом дополнительные траты в этом виде деятельности не нужны.

Заключение

По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад. Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:

• долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
• сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
• высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
• быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.

Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью. Желаем вам удачи.

Источник https://bankiros.ru/wiki/term/investicii-v-nedvizimost

Источник https://novostroev.ru/articles/investitsii-v-nedvizhimost-s-chego-nachat-i-vygodno-li-eto/

Источник