Ставки по ипотеке перевалили за 10% и будут расти дальше. Так пытаются сдержать дикий рост цен на квартиры

В начале февраля Сбербанк повысил ставки по ипотеке — они впервые за несколько лет стали двузначными и составили 10,3% годовых. Ранее ставки подняли и другие крупные банки: Сбер сдался последним. Среди причин — и повышение ключевой ставки Банка России, и попытка сдержать спрос, а значит и цены на квартиры. Сколько будет стоить ипотека к концу года и остановят ли высокие ставки россиян — разбиралась обозреватель НГС Лиза Пичугина.

Шаг назад

1 февраля стало известно, что Сбербанк — лидер по объему ипотечного кредитования в России — поднял ставки по ипотеке. Сегодня, по данным сайта банка, базовые ставки и на готовые квартиры, и на новостройки стартуют с 10,3% годовых. При этом в банке, как и в других крупных кредитных организациях, еще действуют специальные программы семейной ипотеки со ставкой от 4,7% и ипотеки с господдержкой — здесь ставка составляет 5,8%.

По данным сайта ДОМ.РФ и комментариям участников рынка, Сбер сдался одним из последних. Самую высокую ставку — в 11,1% — сегодня предлагает «Газпромбанк». У остальных крупных банков она колеблется между значениями в 10,1% и 10,9%.

В самом Сбербанке журналисту НГС повышение ставки прокомментировали очень расплывчато, отметив спрос на ипотечные продукты.

— Что касается ипотечных ставок на рынке, их уровень будет зависеть от экономической ситуации и рыночных ставок фондирования, которые определяются ценой ОФЗ (облигаций федерального займа. — Прим. ред.), — сообщили в банке.

В ВТБ объяснили НГС, что пересмотрели условия кредитования после резкого увеличения ключевой ставки Банка России: в конце 2021 года она удвоилась, составив 8,5%. Любопытно, что собеседники НГС в январе 2022 года отметили высокий спрос на ипотеку: обычно в начале года он падает после пикового декабря.

— Один из факторов — ожидания по дальнейшему повышению ключевой ставки ЦБ и новому росту стоимости ипотеки. Но учитывая, что основные игроки рынка уже изменили свои ценовые условия, в феврале возможно временное охлаждение спроса, — считают в ВТБ.

Начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Александр Лотобаев, впрочем, отметил, что при том же уровне спроса покупатели жилья стали более «нерешительными».

— Сделок стало существенно меньше. Конверсия из одобренной заявки в выданный кредит существенно ниже, чем в декабре, при том же привлечении. Клиенты заняли выжидающую позицию из-за нестабильности на рынке и геополитической ситуации, — объяснил он. — Много изменений на рынке предложения — продавцы снимают варианты с продажи. Довольно трудно сегодня найти квартиру на вторичном рынке. Если раньше в одном доме было 15–20 квартир в продаже, то сейчас — 2–3.

Руководитель ипотечного агентства «Легко» Екатерина Новицкая также отметила, что сегодня еще «раскрываются» сделки, начавшиеся до повышения ставок. Теперь же на прежние суммы кредитования, которые в прошлом году перевалили за 3 миллиона рублей в среднем, в ближайшее время новые клиенты уже могут не решиться: для них важен комфортный платеж.

Дешевые кредиты взвинтили цены не только на новостройки, ради которых были придуманы, но и на готовые квартиры: эксперты признаются, что таких высоких цен на жилье не помнят

Фото: Александр Ощепков

Екатерина Новицкая, кроме очевидного фактора удорожания заёмных средств для россиян, называет и другой — рост цен, который отчасти был вызван дешевыми кредитами.

— Сейчас активно пытаются сдержать спрос из-за роста цен на жилье. Раньше власти были заинтересованы в том, чтобы люди продолжали покупать, для этого были созданы специальные программы, что и привело к росту цен. И теперь искусственно пытаются этот рост сдержать. Даже в хрущевках стоимость квадратного метра высокая, я не помню такой стоимости, — говорит руководитель «Легко».

При этом способов сократить расходы на строительство нового жилья она не видит и предполагает, что это станет залогом продления госпрограммы, которая направлена в первую очередь на то, чтобы поддержать строительную отрасль. Здесь, правда, возможны региональные особенности: например, на старте программы в Москве лимит суммы кредита составлял 12 миллионов рублей, а в Новосибирске — 6 миллионов, которые затем сократили до 3 миллионов, и эта сумма стала единой для всех регионов.

О большой роли госпрограммы говорят и в ВТБ.

— В целом, ипотечный рынок в этом году будет во многом зависеть от продления госпрограммы, которая стала одним из важнейших драйверов его роста в 2021 году. При ее сохранении объемы выдачи ипотеки в России, по оценке экспертов ВТБ, могут превысить 5 триллионов рублей, в случае завершения — скорректироваться до уровня 2020 года, — предположили в банке.

Александр Лотобаев считает, что в сложившихся условиях ставка в районе 10–10,5% годовых — логичная и нормальная. К концу года он прогнозирует рост средних ставок до 12–12,5% годовых.

Всё дешевое — детям

Резкий скачок ставок банки компенсируют, в первую очередь, смягчением требований к заемщикам, за которых им приходится бороться. Если два года назад, в начале пандемии, портрет заемщика резко сузился (первоначальный взнос — от 20%, по двум документам — от 30–40%, негласный запрет на выдачу кредитов заемщикам из рискованных сфер), то сейчас условия становятся мягче.

— Градация разбивки ставок сохраняется: чем больше первоначальный взнос, тем ставка для клиента будет ниже. Но сейчас появилась возможность оформить ипотеку по паспорту при наличии первоначального взноса от 10%. При этом материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса, — говорит Екатерина Новицкая. — Это очень круто, таких программ не было даже 3 года назад, когда не было пандемии. Практически у каждого банка есть такая программа.

Вместе с повышением ставок банки смягчили условия для кредитования. Например, снизили первоначальные взносы и разрешили покупать квартиры в семейную ипотеку по переуступке

Фото: Ольга Бурлакова

Тенденцию к снижению пороговых значений первоначального взноса отметил и Александр Лотобаев.

— Для некоторых банков вообще не принципиален размер первоначального взноса. Есть минимальное значение, а там хоть 10% вноси, хоть 70% — ставка будет одинаковой, — говорит он. — На ставку сегодня влияет, где работает клиент, получает ли он зарплату через этот банк, как подтверждает доход — на бумаге или выпиской из Пенсионного фонда.

Руководитель агентства «Легко» также отметила, что изменения внесли в условия предоставления кредита по программе семейной ипотеки: теперь, по словам Екатерины Новицкой, приобрести квартиру по ставке от 4,5% можно не только у застройщика, но и по переуступке от физлица в строящемся доме — так и продавец, и покупатель остаются в плюсе.

Больше кредитов

По данным ЦИАН, общая ипотечная нагрузка на россиян за прошлый, ажиотажный год выросла на 27%: с 9,3 до 11,77 триллиона рублей. Россияне оформили в ипотеку 5,7 триллиона рублей — это 1,91 миллиона кредитов. При этом к 2020 году прошлый год прибавил больше всего в суммах кредита — 35% из-за роста стоимости жилья.

— В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76%, или 121 тысячу рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%), — подсчитали в компании.

Меньше россияне задолжали в регионах с высокой долей индивидуальных домов — Ингушетии ( рублей на семью), Севастополе (99,5 тысячи рублей), в Крыму (102,6 тысячи рублей). Самые большие долги за ипотечное жилье — в Якутии, где каждая семья должна в среднем рублей.

За последние 13 лет, отмечают аналитики ЦИАН, ипотекой обзавелась практически каждая третья городская семья. В регионов по количеству выданных ипотечных кредитов в период с 2009 по 2021 год вошли Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкирия, Свердловская область, Челябинская область, Краснодарский край и Новосибирская область.

— Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, — отмечает Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитика». — В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле — воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки.

Опрошенные журналистом НГС эксперты считают, что новые двузначные ставки заёмщиков уже не испугают. По мнению Александра Лотобаева, если квартиры покупали в ипотеку в 2015 году при ставках до 18%, то продолжат и при 10%.

— Сейчас не так боятся повышения ставок, потому что в последние 2–3 года стало популярно рефинансирование, — добавила Екатерина Новицкая. — Клиенты узнали, что возможно рефинансирование, ставку можно снизить. Если сегодня мы ее оформляем под 10% годовых, то как только экономическая ситуация изменится, а ставки снизятся, свою ставку можно будет пересмотреть.

При этом есть те, кому удается обслуживать несколько ипотечных кредитов — в прошлом году мы публиковали три таких истории.

Продажники и айтишники: кому доступна ипотека после роста ставок

11 февраля Центробанк восьмой раз подряд повысил ключевую ставку. Теперь она находится на уровне 9,5%. Согласно прогнозам аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», ставки по ипотеке могут повыситься до 12% и даже до 14% годовых. В базовом сценарии Банка России ключевая ставка в 2022 году может достигнуть 11%. Сейчас ставки по ипотеке в крупнейших банках уже превышают 10% годовых. Для сравнения, год назад средневзвешенная ставка по ипотеке, по данным ЦБ, составляла 7,26% годовых.

Выяснили у аналитиков, сколько нужно зарабатывать, чтобы позволить себе ипотеку в Москве после повышения ставки ЦБ, а также каким специалистам ипотеку будет взять проще. Расчеты носят приблизительный характер, поскольку не учитывают будущий рост цен и размер ипотечного кредита.

Сколько нужно зарабатывать

Необходимый доход для обслуживания жилищного кредита в Москве эксперты рассчитали, исходя из среднего размера ипотечного кредита в столице, ставки, равной 12% годовых, первоначального взноса (ПВ) в 20% и срока кредита в 20 лет. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», средний размер ипотечного кредита в Москве по итогам 2021 года составил 7,1 млн руб. При внесении 20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, ставке 12% и сроке 20 лет средний ипотечный платеж составит 78,1 тыс. руб. в месяц, приводит расчеты директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

«Желательно, чтобы платежи по кредитам не превышали 30–40% дохода заемщика. Это значит, что сам доход должен составлять не менее 190–200 тыс. руб. в месяц», — отметила эксперт. Однако многие банки одобряют ипотеку при более высоком соотношении платежей по кредитам к доходу, добавила она.

Сейчас средний платеж по ипотеке в Москве при тех же параметрах (средний размер ипотечного кредита, ПВ и срок кредита) составляет 70,4 тыс. руб. в месяц при ставке 10,6% годовых. При аналогичном желаемом соотношении платеж/доход (30–40%) зарплата должна составлять не менее 175–180 тыс. руб. в месяц, подсчитали в «Эксперт РА».

Пока ставки по ипотеке еще не достигли 12% и можно оформить кредит на более выгодных условиях. Но если ставки поднимутся и закрепятся выше 12% надолго, спрос на ипотеку неизбежно упадет, добавила Екатерина Щурихина.

Год назад ипотечное бремя для заемщиков было значительно ниже. Как показывают расчеты «Эксперт РА», средний размер ипотечного кредита в Москве в феврале 2021-го составлял 6 млн руб. При первом взносе в 20%, ставке 7,26% и 20-летнем сроке средний ипотечный платеж составил бы 47,6 тыс. руб. в месяц. При аналогичном желаемом соотношении платеж/доход заемщик должен был зарабатывать 140–150 тыс. руб. в месяц. Таким образом, с учетом роста ставок и цен на жилье доход, необходимый для покупки, увеличится минимум на 30%, — указала директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

Данные по России

По оценкам Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в декабре 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита в целом по стране, вырос по сравнению с июнем 2021 года на 15,4%, до 90,2 тыс. руб. Что касается московского заемщика, то за год рекомендованный доход для комфортного обслуживания ипотеки вырос на 23,8% и на начало 2022 года и составил 185,5 тыс. руб.

Если ставка вырастет до 12% (при условии неизменности других переменных для расчета по состоянию на начало 2022 года), то средний размер рекомендованного семейного дохода в стране, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита, составит 122,4 тыс. руб., отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

Сам показатель рекомендованного семейного дохода фиксирует предельное отношение ежемесячных ипотечных платежей семьи (домохозяйства) к ежемесячным денежным поступлениям. Он рассчитывается на основании экономически обоснованного утверждения, что относительно комфортным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3, пояснил Волков.

Кто может позволить себе ипотеку под 12%

Чтобы комфортно обслуживать ипотеку в Москве, как уже было сказано выше, заемщик должен иметь доход не менее 185–200 тыс. руб. в месяц. Это достаточно большая сумма. По расчетам сервиса подбора персонала HH.ru, сделанным по запросу «РБК-Недвижимости», в столице число вакансий с такой зарплатой по состоянию на февраль составляет 11,7 тыс. шт., или 7% от общего количества вакансий (с учетом тех, в которых не указана ЗП).

«Зарплата от 185 тыс. руб. достаточно высока и для Москвы, она превышает в 2,5 раза медиану предлагаемой оплаты труда по всему рынку в столице. По данным hh.ru, медиана предлагаемой зарплаты в Москве в начале февраля составила 72,8 тыс. руб.» — отметили в пресс-службе HH.ru.

По данным HH.ru, в пятерку лидеров профессиональных областей, где встречаются такие высокие зарплаты, входят IT-сфера, продажи, строительство и недвижимость, высший менеджмент, а также маркетинг, реклама, PR. Например, зарплату от 180 тыс. руб. и выше предлагают разработчику программного обеспечения с гибким графиком работы. На зарплату от 200 тыс. руб. может рассчитывать старший продакт-менеджер. Среди требований — опыт работы три — шесть лет.

Среди популярных вакансий с зарплатой от 185 тыс. руб. — менеджеры по продажам, в том числе в сфере недвижимости. Например, сейчас ищут менеджера по продажам новостроек с доходом от 180 тыс. руб. Руководитель департамента премиальных новостроек может получать 400 тыс. руб. и выше в месяц. На высокие зарплаты могут рассчитывать digital-дизайнеры, CEO-специалисты, бизнес-аналитики, а также управленцы — финансовые директора, HR-директора, ведущие банковские сотрудники, главные бухгалтеры, руководители проектов, отделов и так далее.

В зоне риска

В 2022 году дополнительные сложности могут возникнуть у заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки, поскольку банки обращают на это все больше внимания. Как и ранее, сложнее будет получить кредит тем, у кого в прошлом были просрочки по другим кредитам, считает Екатерина Щурихина.

Если говорить о профессиях, то сложности с получением жилищного кредита могут возникнуть у претендентов из наиболее пострадавших от пандемии отраслей — сферы услуг, ресторанного бизнеса. «Людям, работающим в IT, финансовой сфере, энергетическом или сырьевом секторе, вероятно, в 2022 году получить ипотеку будет проще, чем сотрудникам ресторанов, ЧОПов, автомастерских и курьерам», — считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Сложно будет получить ипотеку предпринимателям, особенно если они занимаются бизнесом недавно и не получают стабильный доход. В то время как самозанятым, наоборот, в 2022 году будет проще получить ипотеку. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Вам отказано: кому будет трудно получить ипотеку в 2022 году».

Источник https://ngs.ru/text/realty/2022/02/07/70424465/

Источник https://realty.rbc.ru/news/620b725e9a7947657bd59aa0

Источник