Содержание
Как я инвестировал в московскую недвижимость
В течение восьми лет я последовательно покупал и продавал квартиры в новостройках Москвы и ближайшего Подмосковья.
Я не разбирался в недвижимости, когда только начал этим заниматься. Но вложения в недвижимость мне казались в тот момент самыми разумными. За восемь лет я изучил специфику рынка и научился предугадывать, в какие новостройки стоит вкладываться, а в какие — нет. Расскажу, по каким параметрам я выбирал квартиры, на что обращал внимание и каких ошибок мог избежать.
Что и сколько я покупал
Изначально у меня была квартира в Ростове-на-Дону. В 2012 году я ее продал за 2,7 млн рублей и вложился в однокомнатную в городе Московский в 9 км от Мкада. Позднее этот город стал частью столицы. Когда квартиру построили, я переехал в нее жить и перестал тратить деньги на съем. Позже я продал эту квартиру и купил другую в ЖК « Саларьево-парк », но большего метража и рядом с метро. О квартирах, которые я покупал для жизни, я расскажу в другой статье.
Параллельно я инвестировал деньги в новостройки. В этой статье пойдет речь именно о моих инвестиционных квартирах.
Чтобы вам было проще ориентироваться в моих квартирах, я сделал вот такую таблицу.
Мои инвестиции в московскую недвижимость
| Год | Тип квартиры и название ЖК | Стоимость на старте | Допрасходы | Для чего покупал | Судьба и рыночная цена на декабрь 2020 года |
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 1 комната, г. Московский | 3 180 000 Р | 462 000 Р | Для жизни | Продал за 5 000 000 Р |
| 2016 | 1 комната, ЖК « Саларьево-парк » | 3 400 000 Р | 204 000 Р | Для инвестиций | Продал за 5 050 000 Р , НДФЛ с продажи 193 000 Р |
| 2017 | 1 комната, ЖК « Саларьево-парк » | 4 700 000 Р | 41 697 Р | Для жизни | Живу в этой квартире. Текущая рыночная цена — 8 500 000 Р |
| 2017 | 1 комната, ЖК «Филатов луг» | 3 000 000 Р , моя часть — 1 500 000 Р | 15 000 Р | Для инвестиций пополам с сестрой | Построена, но из-за проблем у застройщика невозможно оформить собственность. Текущая рыночная цена — 6,2—6,4 млн рублей |
| 2018 | Студия, ЖК «Инновация» | 2 018 000 Р | 25 000 Р | Для инвестиций | Строится, ключи будут в декабре 2020, текущая рыночная цена — 4,1—4,3 млн рублей |
| 2019 | 1 комната, ЖК «Балтийский» | 7 350 000 Р | 635 000 Р | Для инвестиций | Строится, ключи будут в марте 2022, текущая рыночная цена — 10,8—11,2 млн рублей |
Как я купил свою первую инвестиционную квартиру в ЖК «Саларьево-парк»
Я приобрел первую инвестиционную квартиру после того, как купил квартиру для жизни. В декабре 2016 года коллега сказала мне, что открылись продажи в ЖК « Саларьево-парк » у застройщика «ПИК». Я пристально не следил в тот момент за московским рынком недвижимости, и глубоких знаний на эту тему у меня не было. Но именно этого застройщика знал как одного из самых крупных в стране. Свою первую ростовскую квартиру я покупал именно у него.
Я присмотрелся к комплексу. Первые корпуса должны были сдать в начале 2019 года. Комплекс строили вблизи открытой недавно станции метро «Саларьево». Я съездил на место, и мне оно показалось ужасным: выходишь из метро — а вокруг ничего. Зато видны промышленные ангары, одноименная деревня, строительные краны и относительно недалеко — бывший полигон ТБО. И хотя сам полигон после рекультивации стал похож на безобидный заснеженный холм, позитива это не добавляло.
Из плюсов я отметил пешую доступность до метро и цену. Например, студии площадью 28 м² продавались за 3,1 млн рублей. Правда, выяснилось, что в первых трех корпусах их уже нет. Я стал ждать, когда откроют продажи четвертого корпуса.
В середине декабря коллега прислала сообщение: только что стартовали продажи четвертого корпуса. Я взял отгул и сразу поехал в офис продаж. Я был на месте через 25 минут после сообщения коллеги и через час после официального старта продаж в этом корпусе. Но в очереди я оказался двадцатым!
Через два часа людей в офисе стало еще больше, а все сидячие места заняли. Я пять часов ждал, когда наступит моя очередь и можно будет зайти к менеджеру. Попутно я изучал рекламные материалы и планировки. Из них я выяснил, что студий 28 м² в этом корпусе нет. Я присмотрел другой вариант — евродвушку 36 м² за 3,6 млн рублей.
Когда меня наконец вызвали, выяснилось, что понравившейся мне планировки евродвушки тоже уже нет. Из того, что мне подходило по бюджету, были либо классические однушки 34 м² за 3,4 млн рублей, либо студии 23 м² за 2,4 млн рублей. Я выбрал однушку: студии тогда были относительно новым форматом, и многие не понимали, будет на них спрос или нет. А 23 м² тогда казались слишком маленькой площадью, чтобы там можно было постоянно жить.
Пока я общался с менеджером, продажи закрыли, всех остальных людей отправили по домам. Мне пообещали, что моя бронь не слетит. И не обманули — на следующий день я заплатил в офисе 5000 Р и получил на руки договор бронирования.
За квартиру нужно было заплатить 3,4 млн рублей. У меня было накоплено только 1,4 млн рублей, на остальную часть я решил взять ипотеку. Для оформления кредита воспользовался услугами менеджера застройщика — отправил ему справку 2-НДФЛ и копию трудовой. Сам я не ездил в банк, менеджер все сделал за меня.
Банк одобрил мне кредит на 2 млн рублей под 12% на 15 лет с ежемесячными платежами в 24 000 Р . Через неделю я приехал к застройщику, чтобы подписать ДДУ. И тут меня ждала неожиданность. Оказалось, что ДДУ нужно подписывать не с компанией «ПИК», которая строила комплекс, а с другой — ООО «Тирон».
Уже потом я узнал, что это общероссийская практика: под строительство конкретных объектов открывается новое юридическое лицо. Так застройщик диверсифицирует риски, которые могут возникнуть при строительстве различных объектов недвижимости. ПИК специально под строительство ЖК « Саларьево-парк » организовал ООО «Тирон», которой и принадлежали земельные участки, где шло строительство. Первичные разрешения на строительство получал ПИК, а затем они были переделаны на ООО «Тирон».
При подписании ДДУ мне нужно было заплатить застройщику еще 30 000 Р : 27 000 Р — за услуги регистрации ДДУ в Росреестре и 3000 Р — за оформление собственности после сдачи дома. Теоретически эти деньги можно было не платить, а сказать менеджеру, что я отнесу ДДУ в МФЦ самостоятельно. Скорее всего, менеджер внимательно бы выслушал меня и сказал бы , что все понимает и обязательно перезвонит, как только решат этот вопрос. Но предполагаю, что это случилось бы только в том случае, если бы у них совсем не было продаж. Я не стал спорить и заплатил.
От оформления собственности за 3000 Р , как выяснилось впоследствии, можно было отказаться. У меня был выбор: когда дом сдали, я мог дождаться, пока застройщик оформит на меня собственность, либо я мог сделать это самостоятельно через МФЦ, а потом написать заявление в ПИК, чтобы деньги за эту услугу мне вернули. Поскольку я продал эту квартиру до того, как оформил собственность, то написал заявление на возврат 3000 Р . Застройщик мне действительно потом вернул деньги на карту. Но вот 27 000 Р ради хорошей цены квартиры пришлось пожертвовать.
Я подписал ДДУ и на следующий день поехал в банк оформлять ипотечный договор и обязательное ипотечное страхование. За страховку заплатил 12 000 Р . Я перевел на счет банка-кредитора свой первоначальный взнос, подписал в банке кредитный договор и потом отвез весь пакет документов в офис продаж. Банк должен был перевести застройщику всю сумму — 3,4 млн рублей — после регистрации ДДУ в Росреестре.
Через три недели я забрал в офисе продаж зарегистрированный ДДУ и кредитный договор. Теперь оставалось 2,5 года ждать, когда дом сдадут. Я планировал закрыть ипотеку за пять лет. Но потом у меня изменились обстоятельства, и я закрыл ее через год деньгами от продажи другой квартиры.
Потратил на покупку однокомнатной квартиры в ЖК « Саларьево-парк » 3 604 000 Р
| Квартира | 3 400 000 Р |
| Проценты по кредиту | 165 000 Р |
| Услуги застройщика по регистрации ДДУ | 27 000 Р |
| Страховка по кредиту на 1 год | 12 000 Р |
Как я продал квартиру в ЖК «Саларьево-парк»
Популярность ЖК «Саларьево-парк» в 2018 году резко выросла, цены на недвижимость в Москве тоже пошли вверх. Я решил не рисковать и продать квартиру, пока, как мне показалось, цены были на максимуме.
До сдачи дома оставалось еще 10 месяцев, поэтому в мае 2018 года я выставил квартиру на продажу по переуступке за 5 млн рублей. Переуступка, или, как говорят юристы, уступка права требования, — это замена в ДДУ одного дольщика на другого, пока дом еще не построен и акт приема-передачи квартиры еще не подписан. К тому моменту я закрыл ипотеку, поэтому с банком согласовывать переуступку было не нужно, а разрешение от застройщика я получил еще в феврале 2018 года, сразу после того, как закрыл ипотеку.
Объявление о продаже провисело около двух месяцев. Я никуда не спешил, поскольку знал, что квартира без проблем найдет своего покупателя. Более того, я даже поднял цену в течение этого времени еще на 50 000 Р .
Это специфика продаж по переуступке — даже если нет покупателей, цену снижать не обязательно. Готовность дома растет с каждым днем, и через пару месяцев продавать за ту цену, которую назначил первоначально, может быть уже невыгодно. Правда, очень важно в этом случае правильно рассчитать цену. Если она изначально завышена, квартира будет долго продаваться.
В моем случае у застройщика было впереди еще множество очередей строительства, поэтому для продажи нужно было ставить цену ниже. Конкуренция по переуступкам была невысокой. В итоге, когда нашелся покупатель, мы подписали договор аванса. Я отправил сканы своих документов в банк, где покупатель брал ипотечный кредит. Банк проверил мои документы, и мы подписали в отделении договор уступки, а затем отнесли все документы в МФЦ. Через две недели я получил на свой счет деньги от сделки.
Тогда мне казалось, что цены в ЖК « Саларьево-парк » уже перегреты и расти им некуда. Я купил квартиру за 3,4 млн рублей, а продал за 5,05 млн рублей. Тогда мне это показалось очень приличным. Кто бы мог предположить, что за оставшиеся до сдачи дома 10 месяцев стоимость квартиры вырастет еще почти на 1,5 млн рублей!
Как показало время, самым выгодным вложением оказались студии. К сдаче домов они выросли в цене больше чем в два раза. Однушки выросли в среднем в два раза, большие метражи — на 70—90% . ЖК « Саларьево-парк » до сих пор считается одним из лучших инвестпроектов последних лет.
Деньгами от продажи квартиры я частично оплатил покупку студии в ЖК «Инновация» в августе 2018 года, о которой расскажу дальше в статье.
В 2019 году по этой сделке я уплатил НДФЛ в размере 193 000 с разницы между ценой продажи и суммой затрат по этой квартире.
Чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составила 1 253 000 Р . В процентах от вложенных средств ее рассчитать сложно, так как квартиру я купил в ипотеку, но за год ее всю выплатил. Если бы я оплатил всю сумму сразу, то получилась бы доходность 41% за полтора года. Но ипотечный кредит в данном случае заметно увеличил процент доходности. Очень грубо ее можно оценить в 55—60% от вложенных средств за полтора года. Когда рост стоимости жилья в процентах превышает процент по ипотеке, то ипотека увеличивает доходность в процентах, как бы противоречиво это не звучало.
Инвестиции — это не сложно
Как я купил вторую инвестиционную квартиру — однокомнатную в ЖК «Филатов луг»
В декабре 2017 года в Москве анонсировали старт продаж квартир в ЖК «Филатов луг» от компании «Инград». На московском рынке компания появилась не так давно, но считалась надежной: у нее были реализованные проекты в области и она была связана со структурами Московского кредитного банка.
Место у комплекса было специфическое — в поле около деревни Картмазово, на 7 км Киевского шоссе. Пешком до метро «Филатов луг» и «Саларьево» от первых корпусов было не дойти. С другой стороны, до метро «Саларьево» можно было доехать на автобусе всего за 5—7 минут , причем пробок в этом месте Киевского шоссе почти никогда не было.
Я поехал туда на машине: посмотрел место и оценил, как часто ходили автобусы, — оказалось, часто, буквально каждые 2—3 минуты. Это был большой плюс, который нивелировал отсутствие метро в пешей доступности. Я посчитал место вполне пригодным для жизни. Теперь все решал вопрос цены.
Тогда я уже много читал форумы по новостройкам. В один из дней кто-то из участников написал о старте продаж этого комплекса и выложил цены. Они мне показались привлекательными: студии 25 м² продавали за 2,5 млн рублей, а однушки 36 м² — за 3 млн рублей, и все это с чистовым ремонтом. Но за три недели до этого я вложился в свою вторую квартиру для жизни: квартира в Московском, где я жил до этого момента, перестала меня устраивать. К тому времени она была у меня в собственности уже более трех лет, поэтому НДФЛ при ее продаже платить было не нужно. Я ее продал и взамен купил вторую квартиру в ЖК « Саларьево-парк », но уже для себя. Еще одну инвестиционную квартиру я пока приобретать не собирался.
Незадолго до того, как я стал присматриваться к комплексу «Филатов луг», мне позвонила сестра. Она просила сообщить, если я увижу новостройку по хорошей цене, потому что тоже хотела купить квартиру в Москве. Бюджет у нее был ограничен. Я рассказал ей о варианте в ЖК «Филатов луг». Сестра сказала, что будет думать.
Вопрос с деньгами можно было решить — застройщик предлагал беспроцентную рассрочку: 50% сразу и 50% равными долями в течение года. Кроме того, если бы квартира не выросла в цене, можно было отказаться от нее перед сдачей дома и получить деньги обратно с доходностью по ставке 10% годовых. Щедрость «Инграда» тогда не знала границ.
Я позвонил в офис продаж и забронировал однокомнатную квартиру за 3 млн рублей. Они согласились поставить бронь по телефону до вечера. Вечером я приехал в офис, детально пообщался с менеджером и оплатил бронь — 30 000 Р . У компании еще не было всех документов, чтобы официально продавать квартиры, поэтому на подписание ДДУ нужно было приехать через два месяца. Я счел это хорошей возможностью еще раз все взвесить и дождаться решения сестры.
я заплатил за бронь квартиры в ЖК «Филатов луг»
Подумав несколько дней, я решил, что если сестра откажется, то я куплю квартиру сам, потому что вижу в ней хороший потенциал роста. Вот что мне понравилось в этом ЖК:
- Транспортная доступность. Вышел из дома — и через 10 минут ты уже в метро, причем на удобной красной ветке.
- Близость ТЦ. Рядом через дорогу были «Леруа Мерлен» и «Метро». На свободном участке группа «Крокус» собиралась возводить еще один свой большой торговый центр.
Сестра сперва отказалась от покупки. Поэтому я сам на всякий случай начал собирать деньги на первоначальный взнос по ипотеке и готовить справки для оформления кредита. Но через месяц сестра передумала, и мы решили брать квартиру напополам. В «Инграде» любезно согласились переоформить бронь и поменяли схему оплаты с ипотеки на рассрочку.
В итоге совместными усилиями мы собрали половину стоимости квартиры и в феврале 2018 года перевели на счет застройщика 1,5 млн рублей. С первоначальной суммой у меня проблем не было: с момента брони я уже продал квартиру в Московском, в которой жил. Деньгами от этой продажи я полностью закрыл ипотеку за инвестиционную квартиру в ЖК « Саларьево-парк » и половину долга за вторую квартиру в том же комплексе, которую купил для жизни. Еще часть я пустил на оплату своей половины квартиры в ЖК «Филатов луг». Оставшийся долг мы с сестрой равными долями выплачивали в течение 12 месяцев.
Я следил за проектом и даже думал купить там еще одну квартиру в кредит в новых очередях. Однако цены на рынке сильно выросли, поскольку скоро должны были ввести расчеты через эскроу-счета, и от покупки я отказался.
Потратил на покупку ½ доли в однокомнатной квартире 1 515 000 Р
| Моя часть квартиры | 1 500 000 Р |
| Услуги застройщика по регистрации ДДУ | 15 000 Р |
Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Филатов луг»
Когда мы с сестрой все выплатили, я заказал в «Инграде» справку о том, что у нас нет задолженности, и на всякий случай — разрешение на переуступку. «Инград» давал это разрешение бесплатно по письменному заявлению. Некоторые застройщики требуют за разрешение определенную сумму или еще хуже — процент от суммы переуступки. Теоретически можно подать документы на регистрацию уступки права требования и без согласия застройщика. Но не каждый покупатель пойдет на такое, если в ДДУ четко прописано, что для переуступки требуется согласие застройщика.
Примерно в это же время я предложил сестре продать квартиру. На тот момент цены по переуступке были 5,2—5,3 млн рублей. С учетом торга и дополнительной скидки за второй этаж можно было смело рассчитывать на 5,1 млн рублей. Аналогичных предложений было немного, а цены у застройщика были выше. Я считал, что это уже очень дорого для этого места. То есть за год с небольшим можно было заработать на этой квартире больше 2 млн рублей. Но сестра сказала, что хочет ее оставить.
В середине 2019 года Росавиация предъявила претензии к «Инграду» по высотности домов, потому что они находятся близко к аэропорту «Внуково», и через суд добилась приостановки всех регистрационных действий по объекту. Росавиация посчитала, что дома стали мешать взлету самолетов и создавать помехи для радара, который расположен в нескольких километрах от них. Ни о каких переуступках больше речи не шло.
Начались бесконечные суды. Застройщик их выигрывал, потому что все документы перед строительством были согласованы. В ответ шли кассации и апелляции от транспортной прокуратуры, параллельно подавались новые иски. Процесс длится уже больше года. В итоге дома построены, сделана отделка, работают лифты, есть отопление, свет, вода в квартирах. Стоит полностью готовый муниципальный детский сад, но ключи от квартир получить нельзя. Дольщики пишут во все инстанции, приглашают федеральные СМИ, устраивают одиночные пикеты, но пока что результата нет.
Уменьшают ли риски недостроя эскроу-счета?
1 июля 2019 года вступили поправки в закон о долевом строительстве, по которым застройщики обязаны работать через эскроу-счета. Это специальные счета в банке, где хранятся деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке не перечисляют деньги застройщику напрямую, а переводят их на его счет эскроу. Счета открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.
Без эскроу-счетов сейчас строится относительно небольшое количество комплексов, но они есть. Эскроу-счет оберегает от потери вложенных денег, но не компенсирует упущенную выгоду. Например, мы с сестрой получили бы назад только 3 млн рублей, которые вложили. При этом рыночная стоимость нашей квартиры после сдачи — около 6 млн рублей. В такой ситуации проще ожидать решения по судам, чем требовать назад вложенные средства.
Обвинять застройщика сложно: все документы были в порядке и разрешение отозвали задним числом, когда часть домов была уже практически готова. Это яркий пример того, что инвестиции в недвижимость — это всегда риски, даже если застройщик надежный. Хотя сейчас все же дело движется к концу, большое количество судов выиграно и стороны постепенно приходят к взаимопониманию.
Теперь мы с сестрой ждем, когда дом сдадут и можно будет оформить собственность. Потом мы либо продадим квартиру, либо сдадим ее в аренду. Еще есть вариант, что кто-то из нашей семьи переедет в нее жить.
Третья инвестиционная квартира — студия в ЖК «Инновация»
В августе 2018 года я купил студию 23 м² за 2 018 000 Р в ЖК «Инновация» от застройщика «Гранель». Деньги у меня оставались после переуступки первой квартиры в « Саларьево-парке ». Я узнал информацию о старте продаж на форумах, когда был в отпуске. Но так как «Гранель» вывел разом в продажу очень большое количество квартир, ажиотажа не наблюдалось. Вернувшись из отпуска, я спокойно поехал в главный офис компании, и мне предложили выбрать из множества вариантов на разных этажах.
ЖК «Инновация» строился на границе Москвы и Одинцова. До Мкада всего 2 км, рядом — станция МЦД «Сколково». До одноименной станции можно было дойти пешком. Сам район Сколково очень приятный — с парками и прудами. Из минусов — в комплексе было очень много маленьких студий. В будущем такой дом может превратиться в некое подобие общежития. Не каждый согласится жить в таких условиях, поэтому основной контингент там — молодежь без детей.
Мне кажется, что, благодаря невысокой стоимости на старте продаж и хорошему росту цены, этот проект можно смело считать одним из лучших инвестпроектов не только 2018 года, но и всех последних лет. Маленькие студии в ЖК «Инновация», которые на старте стоили 1,8—2,1 млн рублей, сейчас можно продать по переуступке в два раза дороже. В декабре 2020 года дом должны сдать, и цена еще немного подрастет.
я вложил в третью инвестиционную квартиру
В итоге эта покупка обошлась мне всего в 2 018 000 Р . За услуги застройщика я заплатил 25 000 Р .
Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Инновация»
Я пока еще не решил, что буду делать с этой квартирой. У застройщика в продаже не осталось почти ничего. С точки зрения инвестиций это большой плюс. Прямых конкурентов в округе тоже нет. Так что делать дисконт к рыночной цене, если продавать по переуступке, не обязательно. Я могу дождаться, когда дом достроят, и оформить собственность — такие квартиры всегда стоят еще дороже. Сейчас квартира стоит 4,1—4,3 млн рублей.
Но есть и другая сторона. Многие покупали квартиры в доме как инвестиционные. Есть большая вероятность, что, когда инвесторы оформят собственность, они все кинутся продавать эти квартиры. А высокая конкуренция — не лучший помощник при продаже. Плюс в связи с неопределенностью в экономике прогнозировать цены даже на несколько месяцев вперед — занятие неблагодарное.
Оптимальный вариант, на мой взгляд, выставлять квартиру на продажу по переуступке и смотреть спрос. Если найдется покупатель по хорошей цене, ее можно будет продать. Если нет — буду ждать и затем оформлять собственность. Если и тогда не получится продать, то буду делать ремонт. Ликвидность квартир с ремонтом всегда выше. Главное — правильно рассчитать затраты. Выбор нужно делать, исходя из каждой конкретной ситуации.
Если продать эту квартиру сейчас, то чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составит около 1 900 000, или 94% от вложенных средств за 2,5 года.
Четвертая инвестиционная квартира — однокомнатная в ЖК «Балтийский»
В мае 2019 года я купил однокомнатную квартиру 39 м² в ЖК «Балтийский» от застройщика « РГ-Девелопмент » за 7,35 млн рублей. Минимальный бюджет покупки на старте в этом комплексе для простых смертных был 6,5 млн рублей за студию 30 м². В дальнейшем цены в ЖК «Балтийский» резко скакнули, поэтому этот комплекс можно считать одним из лучших инвестпроектов 2019 года.
Главный плюс — точечная застройка в хорошем, тихом районе около метро «Войковская». На квартиры в таких домах всегда будет спрос. Плюс рядом находится отличный ТЦ «Метрополис» и несколько офисных центров.
Сам старт продаж происходил необычно. Я следил за объектом, так как мне понравилось место. Я заранее позвонил в офис продаж застройщика и попросил сообщить мне о начале продаж. Думаю, моей наивности там многие удивились. В конце апреля на форумах прошла информация, что начались закрытые продажи «для своих» по спецценам. На следующий день должны были начаться продажи для всех остальных.
Утром я позвонил в главный офис компании с вопросом, не начались ли продажи в ЖК «Балтийский». Мне ответили четко и ясно: «Продаж еще нет, следите за информацией на нашем сайте и ждите звонка менеджера». В это время на форумах пошла скудная и противоречивая информация, что продажи, возможно, идут и нужно ехать в офис и не слушать менеджеров. Я еще раз позвонил и спросил, могу ли я записаться в офис для консультаций. Ответ был все тот же : «Продаж нет, только потеряете зря время». По счастливому стечению обстоятельств офис застройщика был в 10 минутах езды от моей работы, и я все-таки решил попытать счастья.
Помимо меня, в офисе было еще несколько человек: видимо, те, кто тоже узнал информацию с форума, либо «свои», которые не успели купить на закрытых продажах. Двое из них были с менеджерами, один ждал своей очереди. Мне также предложили подождать. Никто не сказал: «Зачем вы приехали, вам же сказали, что продаж нет». Хотя, судя по голосу, 20 минут назад я общался все с той же девушкой.
Через 30 минут меня пригласил менеджер. Продажи действительно шли второй день, и уже почти ничего не было. Европланировки все разобрали. Из маленьких метражей были только классические однокомнатные и студии. Я посчитал, что студии здесь будут менее ликвидными, и забронировал однокомнатную квартиру 39 м² за 7,35 млн рублей.
стоила четвертая инвестиционная квартира в ЖК «Балтийский»
Я купил ее в ипотеку на 10 лет под 10,4% с минимальным первоначальным взносом 1,1 млн рублей. Деньги на первоначальный взнос у меня лежали на накопительном счете в банке под 6,5% годовых. Хранить так деньги для инвестиций удобно: с таких счетов деньги снимаются без потери процентов, а ставка обычно не сильно ниже стандартных депозитов.
Продажи через несколько часов закрыли совсем, так что мне просто повезло. Если бы офис застройщика был в центре или другом районе, я бы вряд ли поехал. Трудно представить, что в наше время продажи могут происходить таким образом, а менеджер будет уговаривать не ехать к ним в офис и не покупать у них квартиры.
Через месяц мне позвонил менеджер застройщика. Он не знал, что квартиру я уже забронировал, и сообщил, что у них открылись продажи. Поскольку я оставлял заявку, то он предложил мне в первых рядах купить квартиру в этом ЖК. Оказалось, что цены уже совершенно другие — почти на 600 тысяч рублей выше, чем в конце апреля. Я спросил, почему они не позвонили месяц назад, когда реально начались продажи. Менеджер ответил, что это были предпродажи и они никого не обзванивали.
Потратил на покупку однокомнатной квартиры в ЖК «Балтийский» 7 985 000 Р
| Квартира | 7 350 000 Р |
| Проценты по кредиту | 560 000 Р |
| Услуги застройщика, в том числе регистрация ДДУ | 50 000 Р |
| Страховка по кредиту на 1 год | 25 000 Р |
Дальнейшая судьба квартиры в ЖК «Балтийский»
Я планирую продать эту квартиру по переуступке до того, как в 2022 году дом сдадут, потому что цена на этот объект уже сильно выросла. Уже сейчас квартиру можно продать за сумму около 10,8—11,2 млн рублей, так как у застройщика подобные появляются по ценам выше 11,3 млн. Я не уверен, что она будет расти дальше при текущей неопределенности в экономике.
Даже если я не успею выплатить ипотеку к этому моменту, это не важно. Многие банки разрешают сделать переуступку до того, как полностью погасишь ипотеку. Возможно, мне придется заплатить банку небольшую комиссию и сделать небольшую скидку покупателю. Но в целом этот процесс может быть даже более быстрым и комфортным, чем обычная переуступка, так как обычно все контролирует банк.
Большой плюс для инвестора в этом проекте — нет конкуренции с застройщиком. Компания выводит на рынок квартиры очень редко, по высокой цене, и они почти сразу попадают в бронь. Прямых конкурентов в округе тоже нет. Существенная разница с ЖК «Инновация» лишь в том, что собственность ждать придется гораздо дольше. Надежнее попытаться продать такую квартиру по переуступке с небольшой скидкой от цены застройщика. А в моем случае — еще и с дополнительной скидкой за то, что квартира находится в залоге у банка.
Я рассматриваю и альтернативный вариант. Если остаток долга будет небольшой — до 2 млн рублей, то можно выставить квартиру на продажу и оформить потребительский кредит. Затем закрыть ипотеку и вывести квартиру из-под залога. Тогда скидку за залог можно не делать, а спрос на квартиру повысится. Если долг большой, есть риск застрять с этим кредитом надолго под более высокий процент, чем по ипотеке. Что из этих двух вариантов выбрать, будет понятно по ситуации.
Если продать эту квартиру сейчас, то чистая прибыль по этой сделке после вычета налогов составит около 2 600 000. В процентах от вложенных средств доходность рассчитать сложно, так же как и у квартиры в Саларьево, потому что я оплачиваю её стоимость частями. Если бы я оплатил всю сумму сразу, то получилась бы доходность около 42% за полтора года, но из-за наличия ипотеки и, несмотря на выплату довольно весомой суммы процентов, доходность получается выше — около 60-65% от вложенных средств за полтора года. Всё потому, что тут, так же как и в Саларьево, рост стоимости квартиры в процентах более чем в два раза превышает проценты по ипотеке.
Насколько выгодно инвестировать в квартиры в 2020 году
За последние несколько лет я пропустил еще 10—15 хороших стартов продаж, потому что свободных денег не было, а брать ипотеки в больших количествах я не хотел. Я считаю инвестиции в новостройки рискованным занятием: квартиры могут не только расти в цене, но и падать, как нам уже показывали 2009 и 2015 годы.
Сейчас ситуация поменялась. Стартов по хорошим ценам очень мало, и на них часто наблюдается высокий ажиотаж. Этим в своих корыстных целях пользуются застройщики. В первый же день старта продаж они выставляют высокий ценник, а потом еще умудряются его повышать. Основная причина ажиотажа — льготная ипотека и снижение ставок по вкладам. Люди стараются вложить деньги, а застройщики потирают руки. А после того, как ввели эскроу-счета, застройщики никуда не торопятся. Все равно они не увидят деньги дольщиков сразу после покупки.
У многих специалистов совершенно обоснованно складывается впечатление надувающегося пузыря. Но когда этот пузырь начнет сдуваться — и будет ли он вообще сдуваться, сказать сложно. Слишком много разных факторов схлестнулось: взвинченные цены, пандемия и прогнозируемые проблемы с платежеспособным спросом с одной стороны, низкие ставки по ипотеке, низкие проценты по депозитам и налог с крупных депозитов — с другой. Что из этого возьмет верх, предсказать не может никто.
Итог — на недвижимости в Москве в прежние годы можно было неплохо зарабатывать, если хорошо разбираться в рынке. Рынок постоянно растет с 2015 года. Но вот что будет дальше, сказать очень сложно. Одно дело — пытаться заработать на растущем рынке, который мог простить даже некоторые ошибки выбора, и совсем другое — когда рынок находится в стагнации или падает.
Подробно о том, какие факторы я учитывал при инвестировании в квартиры, где искал информацию, как выбирал район, какие ошибки совершал и каких смог избежать, расскажу в следующей статье.
Сколько я заработал
Подсчитать точно, сколько именно я заработал на инвестиционных квартирах, сложно, потому что большая часть заработанных на этом денег остается в недвижимости. Можно было бы продать инвестиционные квартиры и увидеть чистую прибыль. Но тогда нужно понимать, куда эти деньги потом вложить. Выгодных вариантов вложиться в новые объекты сейчас почти нет, оставлять деньги в рублях не очень хочется, а валюта уже очень сильно выросла в цене.
Помимо квартиры, в которой я живу, сейчас у меня есть две инвестиционные квартиры в строящемся жилье и ½ доли еще в одной. По одной из квартир я еще не закрыл ипотеку, остаток по кредиту там — 2,5 млн рублей.
Если считать по рыночным ценам, то сейчас стоимость моего инвестиционного жилья составляет около 18 млн рублей. Для объективности я рассчитывал цены по нижней планке аналогичных предложений на «Циане» и «Авито». Квартиры по нижней планке иногда бывают с проблемами в документах или с какими-то недостатками в самих квартирах. Это нужно выяснять у продавцов. Поэтому в реальности, думаю, за них можно будет выручить немного больше.
примерная стоимость моей инвестиционной недвижимости
О чем помнить, если соберетесь инвестировать
- Лучше обзавестись собственным жильем, прежде чем инвестировать в квартиры, потому что такие инвестиции не всегда могут быть удачными. А инвестировать деньги от продажи единственного жилья — это вообще верх авантюризма.
- При инвестициях в новостройки нужно выбрать надежного застройщика и найти среди моря предложений хорошую квартиру по адекватной цене, желательно в первый день продаж.
- Инвестиционная квартира должна пользоваться спросом либо для аренды, либо для перепродажи. Главный критерий для высокого спроса в Москве — сочетание хорошей транспортной доступности и цены. Еще важны популярность района, планировка, этаж, соседство парков и зон отдыха, социальная инфраструктура и парковки.
- Чем тщательнее продуманы все детали, тем больше шансов на успех. Но без удачи в этом деле тоже не обойтись.
- Как выбирать квартиры для инвестиций и на что обратить внимание, я расскажу в следующей статье.
Спасибо всем, кто комментировал статью. Я действительно упустил вопрос с налогами, но ровно потому что налог с продажи я платил всего с одной квартиры. Но попросил редакцию вставить про это абзац в тексте.
Ещё добавил немного информации о примерной доходности вложений.
Дмитрий, согласен полностью, я бы их вообще изолировал от общества, от них один вред! Но есть несколько "но":
1) Цены на жильё растут за счет спроса конечных потребителей. Если весь дом скупят перекупы, а спроса конечников не будет — они останутся ни с чем, и будут продавать квартиры друг другу.
2) Вопрос где купить подешевле? Если вы знаете — напишите. Думаю многие вам будут очень благодарны. Я вот вроде много лет в этом, а до сих пор не знаю где купить дешевле. А уж если расскажите секрет как это потом гарантированно продать ещё дороже — будет от всех нас низкий поклон.
3) Это рынок. Я и написал, что инвестиции в недвижимость это риск. Если готовы рискнуть, будьте готовы, что можете не только заработать, но и потерять. Не готовы рисковать — вклад в Сбере под 4% и гарантия спокойного сна.
Дмитрий, Ухххх, спекулянты. Сталина на них нет, да?
Но сейчас уже по факту лавочку прикрыли с введением эскроу-счетов, лафа для физиков закончилась. Теперь все сливки и навар снимают банки
Застройщикам сейчас на старте продаж нет никакого смысла делать дисконт, так как они всё равно сразу же свои деньги не увидят
"невеликим умом нужно обладать чтобы купить подешевле и продать подороже" — весь капитализмЪ так работает, смиритесь или езжайте на кубу или сев. корею
Прекрасная статья — много фактов, без воды, при этом читать интересно. Сам пару раз удачно инвестировал в недвижимость, подумываю, стоит ли этим заниматься в бОльших масштабах. Чего тут придираться, что что-то не указано — при желании можно самим досчитать. Автор, спасибо большое, что поделились опытом, удачных вложений и здоровья вам.
И все таки не хватает данных по реальной доходности объекта с учетом налога, затрат и т.п.
Цифра в 18 млн не дает понимания ROE.
И не очень понятно зачем дожидаться права в оформление в собственность а потом продавать? Цена за это время не вырастет на 13+%, а вот налог уже появится.
P.S. Что-то не заметил в статье "каких ошибок можно избежать", какие-то минорные вещи только. Да и выбор и стратегия тоже особа не раскрыта, почти в каждой покупке написано "мне повезло", собственно вся суть инвестиций в недвижку.
Анатолий,
1. "Цифра в 18 млн не дает понимания ROE". Доходность объектов очень тяжело рассчитать, если был использован кредит, так как в таком случае оплата квартиры распределена на длительном промежутке времени.
2. "Цена за это время не вырастет на 13+%, а вот налог уже появится". Налог платится 13% что с переуступки, что с обычной продажи.
3. "каких ошибок можно избежать". Первоначальную статью решили разделить на две части из-за большого объема — там будут подробнее расшифрованы ошибки и советы по выбору.
4. "мне повезло". "Чем тщательнее продуманы все детали, тем больше шансов на успех. Но без удачи в этом деле тоже не обойтись" — последнее предложение статьи.
Денис,
1. Сложно, но можно и нужно. Иначе не понятно зачем это все, если можно пойти и купить облигации или открыть вклад в 2018 году под 15% годовых и не заморачиваться. Да, чуть сложнее посчитать упущенную выгоду, учесть ипотечные платежи и прочее (если вы не финансист и т.п.). но упрощенная модель строится в экселе без проблем. Какая же это инвестиционная деятельность, где нет даже примерной доходности при каких рисках.
2. Если и по переуступке есть налог, то странно об этом не упоминать в расходах.
3. Ну стоит тогда это было хоть в конце статьи упомянуть.
4. Я не придираюсь, но просто хочется чуть больше о деталях знать, а меньше о везении. В Москве строится сотни разных ЖК разного класса (а с областью дак вообще), и наличие метро рядом, и ТЦ рядом и т.п. Хочется сравнение, почему именно этот ЖК, а не другой со схожими характеристиками ну и так далее.
Это скорее вопросы и пожелания к статье.
В любом случае было познавательно почитать.
Анатолий, со вкладом в 15% вы годика на 3 промахнулись, да и то этот процент постоянно снижался вслед за ключевой ставкой ЦБ, то есть эффективная за год и тем более за 2-3.
Анатолий, про налог согласен. Нужно было написать — это важный момент.
Анатолий, под недвижимость можно взять ипотеку и использовать деньги банка, а с акциями нет)
Анатолий, 15% даже в 2015 не было, в лучшем случае — 12, которые стремительно снижались все это время.
Где налог на прибыль от продажи квартир?
Андрей, налоги на переуступку выплачены, переуступка была без занижения стоимости. Это пока единственная квартира, которая подлежала налогообложению по срокам владения.
Денис, спасибо за ответ. В статье об этом ничего не сказано, поэтому и возник вопрос.
Андрей, согласен. Нужно было об этом упомянуть.
Андрей, Возможно с занижением продавал
Роман, если БЫ да каБЫ.
нет, не правы
чем больше потенциальная доходность, тем больше риски — это аксиома
недвижимость более предсказуема и не так волатильна, как акции или цифровые валюты
Алекс, сам процесс оплаты не описан? Оплачивал через личный кабинет на сайте налоговой. Налоги с переуступки платятся так же, как и с обычной продажи квартиры.
Роман, самый оптимальный вариант всё раскидать по разным активам: и валюту, и биткоин, и акции, и недвижимость. А так да — купить бы на всё пол года назад Теслу, Амозон, Зум, биткоин и т.д. Сейчас продать и можно было всю жизнь не работать.
ПС: другие активы тоже есть, хотя в гораздо меньшем объёме, просто статья всё-таки про недвижимость, поэтому не стал расписывать.
Константин, так коммуналку начинают начислять после принятия квартиры по АПП.
Илья, лично я чаще всего пользуюсь ДоМкад.ру. В ближайшее время выйдет вторая часть статьи — там как раз конкретные советы и ссылки на ресурсы будут
Хорошая статья, не знал что был такой спрос на квартиры
Илья, немного не так. сейчас портфель на 18 млн руб, по текущему курсу 243к USD. Другой вопрос, что допинвестиции внутри процесса (суммарные проценты по ипотеке, расходы на ремонты, оформления переуступки и продажи, налоги и тд) слабо отражены в статье и поэтому — как было сказано в комментариях выше — ROE посчитать очень затруднительно. Но на лицо человек приехал в Москву с сотней тыс долларов и удвоился за 8 лет. Получается средний ежегодный рост (CAGR) в районе 10% в долларах, таких депозитов нет. Но опять же — этот расчет не учитывает расходы и допинвестиции внутри этого периода.
Илья, вы выбрали очень интересный пример, только почему Вы считаете курс на сегодняшний день? Квартира продана в январе 2018 года, когда курс был 56 рублей, вы же рассчитываете по 73? По-моему не очень объективно, это даже не смотря на то, что вы выбрали именно ту квартиру, которая покупалась для жизни, а не для инвестиций, да ещё и в период с самым резким скачком валюты.
Почему вы тогда не рассмотрите пример другой квартиры в Саларьево? Куплена при курсе 61, продана при курсе 62. Прибыль в долларах при полной оплате 40% за полтора года, при использовании ипотеки около 60%.
Критика всегда интересна, но только когда она объективна.
Очень интересно.
Сразу возникли некоторые вопросы:
В 2012 Вы приехали с Ростова с 2700000, а квартиру купили за 3180000+доп. расходы 462000 итого 3460000
Вопрос: откуда 942000, если Вы только приехали?
Допустим Вы купили квартиру в уже построенном доме и жили в ней…Иначе где Вы жили, пока дом строился?…В статье не указано.
В 2016 Вы покупаете квартиру в Саларьево, где первоначальный взнос 1400000( опять же откуда, учитывая, что Вы еще живете в Московском…
942000+1400000=2342000 (почему не указано о их возникновении))))
Далее…стоимость квартиры в Саларьево 3400000, 1400000 свои, 2000000 ипотека под 12 % на 15 лет с платежом 24000. Кредит закрыт за год, т.е. примерно 167000 в месяц…в 2017 году (все ли потянут такой доход) и откуда доход)))
Далее…
Купил за 3400000+204000 продал за 5050000 за полтора года до сдачи квартиры … то есть через год (2017)
налог — 187980
процент по кредиту — 165000 (молчу про сам кредит)
услуги — 27000
страховка-12000
Итого: через 2 года Вы заработали 1054020… и это при том, что ипотека погашена за год, вместо 15 лет…
т.е. 1054020 : 24 месяца= ваш доход 43917,5 в месяц
Константин, Коммуналка в строящимся доме?)
Алекс, 17-18 год были 7-9 % вклады
Акция ПИК в январе 2016 года стоила 210р.
Сейчас 593р.
Так же было выплачено 59р дивидендов.
Интересно, а какая доходность у автора. Но я думаю, ее посчитать настолько же сложнее, на сколько сложнее инвестировать в реальную недвижимость по сравнению с акциями.
Думаю, щас не лучшее время для инвестиций. Цены за 2020 год выросли больше чем на 50% и достигли, как мне кажется, нереального максимума. Лучше подождать год или два. Когда ажиотаж спадёт на квартиры.
Смысл обсуждать прошлое, аналог которого уже не предвидится в будущем, да и советы на вашем опыте уже не актуальны. Сейчас наступила новая эра со счетами-эксроу.
А вот то, что автор не может посчитать свою доходность это показатель того, что он не инвестор, а удачливый малый, которому повезло, чуйка есть.
Еще важный момент — длительность стройки. Если, например, через 3 года вы перепродаете квартиру за +30% к цене, то, грубо говоря, ваша прибыль получается 10% годовых или меньше (если там ипотека). Это нужно хорошо подгадать, чтобы срок владения был минимальным для достижения наибольшей прибыли )
Дмитрий, ну, у вас получилось, так же как у автора многократно купить подешевле и продать подороже?
Сергей, согласно практически любым исследованиям, что доводилось видеть, и в частности вот этой картинке из Гугла, далеко не 60-80%
Картинка показывает как распределяют активы люди с капиталом 10м+ — в целом, конечно, это только одна группа людей, но быстрый гуглеж привел именно сюда
Запрыгнула в «последний вагон», взяв в 19 году студию в Люблинском парке за 4,5. Сдача через месяц. Продала за 6,2. Но больше так уже не получится))) лавочка, действительно, прикрылась из-за эскроу, льготной ипотеки и безумных цен. К примеру, в Люблинском парке аналогичные студии стоят те же 6,2 млн со сдачей через 3 года — они и через 3 года будут стоить столько))) т.к. никому они не уперлись, простите, за 8 млн — люди нищают и пузырь скоро лопнет, а цены стабилизируются. Тем более, до эскроу инвесторы рисковали, вкладываясь в котлован, поэтому выгода была обоснована. Сейчас рисков нет, а значит и прибыли неоткуда взяться.
Из-за таких вот умников невозможно купить квартиру для жизни по нормальной цене на уровне фундамента. Объявили о старте продаж, приезжаешь с утра, а там уже 90% дома раскуплено. А оставшиеся 10% — это всякие углы, маленькие окна, неудобные планировки. А потом объявления на Циане/Авито, мол, квартире в доме, вот-вот сдается, и цена смешная, всего-то в 2-3 раза выше рыночной и той, что была на этапе фундамента. Спасибо вам большое!
Алла, к сожалению такова реальность рыночной модели. Я бы предпочёл иметь возможность купить любую квартиру за деньги, чем ждать "разрешения" от регуляторов.
От 15-16 года такие ощущения: недвижка конкурировала с банками и конкуренция складывалась не в пользу первых. Поэтому на инвестициях в недвижку можно было спокойно ехать частным инвесторам (я тоже проехался естественно). Но и рисков также было предостаточно, дду и имитатор страховой за застройщиком не особо работали.
От текущего состояния ощущения ровно наоборот: доходность не в пользу банков, эскроу стоит не настолько дорого чтобы НАСТОЛЬКО сильно влиять на цены и как мне кажется, появился довольно таки вовремя(да и хороший козёл отпущения:"это всё эскроу").
Конечно важна ликвидность объекта: возможность продать по рынку хотябы за пару месяцев, а куда пойдёт этот самый рынок ну ктож его знает то.
Автор молодец, счастливчик. А мне гребаный урбан-групп все попортил
Galina, спасибо! Но у меня тоже есть пока свой "урбан" в виде ЖК Фиалатов луг. Думаю и ваш и мой дом всё-таки сдадут в итоге.
Роднечков, ну так, сделать чутка скидку и все, переуступка подходит как под ипотеку, так и под все виды господдержки.
Автор молодец. Но приведенные цифры-вообще ни о чем, как говорится, чтобы оценить точную доходность и сравнить её с другими инвестиционными инструментами.
Андрей, критика справедлива — завтра поправим статью, всё будет с цифрами
Serdg, ну елки-палки, зачем выборочно изучать, когда тут уже за меня не так уж выборочно изучили))
серьезно, чтобы хоть какое-то доверие к своему исследованию иметь, я должен минимум 30 бизнесменов изучить, мне оно не так уж нужно — я готов согласиться с тем, что тот, кто не прав в интернете, тот я 🙂
В целом, здраво написано. Моё мнение: автор — молодец, особо впечатлила его настойчивость в части добывания информации о старте продаж. Казалось бы, ну реальная мелочь, а смекалка и настойчивость позволили автору приобрести желаемые объекты да ещё и с существенным выигрышем по цене. Есть ряд моментов, которые он не знает либо просто не раскрыл, причём кое-что даже не в свою пользу:
1. Рынок растёт не с 2015 г., а с появлением права собственности на жильё в начале 1992 г., т.е. почти 30 лет ! Были отдельные годы кратных приростов, наиболее яркий пример — 2006 г., когда недвижимость за год выросла в 10+ раз в долларах. Были периоды относительно небольшого прироста цен, например, 2002-2003 и 2012-2013 гг., было 2 года падений цен: 1998 (2 половина) -99 г, когда ценник в долларах рухнул на 35-40%, 2009 г — падение на 10-15% в рублях (тогда цены уже в рубли перешли с долларов), но при этом рынок потом очень быстро, ударными темпами отрастал. Был ещё период падения цен в долларовом эквиваленте в 2014-15 гг из-за обесценения рубля, но в рублях цены продолжали расти, хоть и незначительно. Но, глобально. цены растут практически всегда.
2. Вывод об обязательности спроса инвестквартиры для аренды/для перепродажи не обязательно выполняется в режиме "и -и ". Например, в этом году сложилась уникальная ситуация — цены на квартиры выросли на 15-25% и наблюдается дефицит объектов, а цена аренды, по одним данным, упала на 10-15%, по другим, не выросла вообще, но время показа объектов увеличилось и значительно. Поэтому сейчас можно купить инвестквартиру для сдачи и не получить ожидаемого эффекта. Моё мнение, это ненадолго. с выправлением ситуации с пандемией спрос восстановится.
3. Такой подход исключает ежемесячный денежный доход (как от аренды) и требует постоянного наличия весьма существенной суммы либо на весь объект, либо хотя бы на первоначальный взнос. При этом риск вляпаться и завесить деньги, как у автора, из-за внезапно возникших проблем у застройщика. о которых покупатели не знали, очень велик. История с застройщиком Urban Group — весьма показательная, десятки тысяч людей заморозили деньги на многие годы при том, что застройщик был очень известен и авторитетен, а рынок рос и, казалось бы, продажи должны были всё перекрывать, тем более что тогда ещё не было эскроу-счетов. Поэтому. хоть тема и есть лакомый кусок, но риски весьма высоки, особенно в свете того, что сам российский рынок недвижимости очень сер и непрозрачен.
Инвестиции в недвижимость Подмосковья: 5 успешных городов
Инвестиции в недвижимость раньше были очень популярными у частных инвесторов. Но в последние годы интерес «частников» пошел на убыль. Впрочем, и сегодня при грамотном действии инвесторы могут получить неплохой доход.
Мы решили разобраться, в каких городах Подмосковья можно найти стройки, наиболее интересные для частных инвесторов. Давно прошли времена, когда вложения в строящуюся недвижимость приносили баснословные барыши. Сейчас ситуация изменилась. Из краткосрочных инвестиции в недвижимость превратились в долгосрочные, отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН.
Если раньше можно было заработать 20%, и 30%, и даже 40% за считанные месяцы, то теперь на такую прибыль могут рассчитывать только те, кто вложит деньги в самом начале строительства, а продаст квартиру, когда дом уже будет заселяться. Как правило, за период строительства – от старта продаж на этапе нулевого цикла до ввода объекта в эксплуатацию и оформления в собственность жилые комплексы в Подмосковье прибавляют в цене 20-25% без учета инфляции и рыночного роста цен.
Сегодня, по мнению Марины Тимашовой, заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», с учетом этих факторов показатель увеличения цен составляет от 35% до 50% в наиболее успешных проектах. В среднем стоимость предложения за время строительства повышается на 40%, говорит Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». «Котлован дает + 10% к цене, строительство первого надземного этажа + 10%, середина строительства + 10% и готовая коробка + 10%», – уточняет эксперт.
«Вкладываться имеет смысл на самом старте, до первого повышения цен, которое, как правило, происходит после завершения нулевого цикла – когда начинается монтаж стен первого этажа, – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – В таком случае если инвестор осуществит переуступку уже после сдачи дома ГК, то он может получить 50-70% прибыли к вложенным средствам».
А Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», уверен, что инвестировать вновостройку можно на любом этапе строительства, просто доходность этих инвестиций будет разной. И не стоит забывать, что помимо роста за счет стадии, существует еще рыночный рост цен, который при нормальном развитии рынка составляет от 10 до 15% в год.
Какие квартиры брать?
Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества различных факторов, которые влияют на величину полученного дохода. Больше всего инвесторам удается заработать на многоэтажных панельных домах эконом- и комфорткласса, которые возводятся в рамках небольшого проекта, состоящего из нескольких корпусов, считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Подобные жилые комплексы строятся быстро – за 1,5-2 года. Соответственно, инвестор может в обозримый период получить максимально возможную маржу. Как правило, доходность таких объектов составляет 25-30%, а в некоторых случаях и больше.
По наблюдениям Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), наиболее ликвидными являются одно- и двухкомнатные квартиры небольших площадей. Римма Балясникова (ЕГСН) считает, что в инвестиционных целях стоит покупать «ходовые» однокомнатные квартиры. Несколько однокомнатных стоит покупать, если речь идет о жилых комплексах эконом- и комфорткласса.
В домах бизнес-класса стоит выбирать квартиры с несколькими комнатами, поскольку там покупатели в основном семейные люди с детьми. «Самые дешевые квартиры в жилом комплексе инвесторов не должны интересовать, – добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Наименьшая стоимость обычно устанавливается в неликвидных объектах с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах, поэтому выгодно продать такие квартиры будет практически нереально».
Города максимального роста
В Подмосковье есть свои города, где инвестиции в недвижимость приносят наилучший результат. Для определения этих городов журнал www.metrinfo.ru воспользовался исследованиями компании НСКА. Эксперты НСКА регулярно составляют «Рейтинг привлекательности городов Московской области для инвестиций в строящееся жилье».
Недавно компания предоставила новый список городов (он еще не опубликован): Химки, Красногорск, Котельники, Троицк, Дзержинский – так сейчас выглядит рейтинг. Аналитики учитывают многие факторы: направление и расположение, инфраструктуру, экологию, демографическую ситуацию, социально-экономическое развитие, определяют возможную доходность. Подробно о том, какие показатели ложатся в основу исследования, можно прочитать в последнем отчете компании. А мы остановимся на каждом городе отдельно.
Химки: перспектива роста до 30%
Химки – город, который фактически слился с Москвой, это его существенное преимущество. Хотя Мария Литинецкая («Метриум Групп») напоминает, что в Химках сейчас сменилась власть, поэтому жилые проекты, выход которых планировался в ближайшее время, могут испытывать некоторые трудности с получением разрешительной документации. Соответственно, инвесторам следует обращать внимание на скрытые административные риски.
В качестве удачного выбора для инвестирования эксперт посоветовала ЖК «Лесной уголок», на улице Опанасенко, д. 5. 8-9-этажные дома объединены в единый закрытый комплекс, примыкающий к благоустроенной набережной реки Химки. Объект отличается хорошей транспортной доступностью, богатой внутренней инфраструктурой.
«Лесной уголок» находится на завершающем этапе строительства, но в этом и кроется его преимущество – риски для инвесторов минимальны. Но после ввода объекта в эксплуатацию и заселения жильцов цены на квартиры вырастут еще как минимум на 15-20%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в ЖК составляет 100 тыс. рублей.
С точки зрения получения большей доходности хороший выбор – совместный проект RDI Group и Limitless – «Загородный Квартал», который фактически представляет собой мини-город с необходимой инфраструктурой. В нем представлены разные форматы жилья – от малоэтажных комплексов итаунхаусов до высотных домов. Некоторые корпуса сейчас находятся на начальном этапе строительства, квартиры в них продаются в среднем по 66 тыс. рублей за кв. м. После ввода объекта в эксплуатацию цены вырастут как минимум на 20-30%.
Еще один интересный проект – жилой квартал концерна «Крост» – «Wellton Park Новая Сходня». Он расположен в деревне Подолино, рядом с микрорайоном Сходня. В пользу проекта говорят его качественные характеристики (отделка фасадов, удобные планировки), репутация застройщика и привлекательный уровень цен – средняя стоимость квадратного метра составляет 75 тыс. рублей.
Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест») считает привлекательным для инвестирования ЖК «Город Набережных». Проект отличается интересной архитектурой и выгодным месторасположением – он с одной стороны граничит с рекой, а с другой – с лесом. В комплексе будет присутствовать необходимая инфраструктура – детский сад, школа, фитнес- и торговый центр, магазины шаговой доступности, рестораны, кафе, аптека. Первые этажи зданий будут отведены под торговые помещения и клубы по интересам. Проектом предусмотрены зоны отдыха, каналы и набережные. Цена квартир – от 2,49 млн рублей, таунхаусов – от 9,95 млн рублей.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet, считает выгодным для инвестиций ЖК на Юбилейном проспекте, д.60А. Это один из немногих проектов города, который отвечает всем требованиям бизнес-класса: расположен в парке, предусмотрено возведение внутренней инфраструктуры. Цены за кв. м начинаются от 84 тыс. рублей, а до сдачи дома в эксплуатацию они поднимутся еще на 20%.
Такой же рост цен могут обеспечить инвестиции в ЖК «Менделеев» – проект экономкласса, цены на квартиры в котором начинаются от 2 млн рублей. В ЖК «Новогорск», который находится на начальном этапе строительства, сейчас цены начинаются от 64 тыс. рублей за кв. м, и к окончанию строительства рост цен может составить порядка 25%. Как рассказала Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний «Домостроитель», у ГК «Домосторитель» скоро выйдет на рынок ЖК «Подрезково». Вложившись на ранней стадии, здесь можно получить доходность порядка 20%.
Красногорск – прибыль 20-30% за полгода
В Красногорске, по оценке «Метриум Групп», интересен для инвестирования проект компании «Крост» -ЖК ART, который отличается оригинальной архитектурной концепцией, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и использованием натуральных материалов при отделке. Квартиры в данном комплексе продаются в среднем по 104 тыс. рублей за кв. м. По оценке Est-a-Tet, дальнейший рост цен по проекту составит не менее 15%.
Интересным с точки зрения инвестиций Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», считает проект комплексной застройки «Путилково»,который возводит ГК «ПИК» в Красногорском районе Московской области. В настоящее время начато строительство двух корпусов №37и №38, которые представляют собой современные панельные домаиндустриальной серии «КОПЭ-М-Парус».
К продаже предлагается широкий ассортимент квартир площадью от 43 до 84 кв. м. Стоимость квартир начинается от 3,4 млн руб. Окончание строительства жилого комплекса намечено на 2013-2014 гг. «Примерно за полгода инвестор может получить прибыль в размере 20-30% от первоначальной стоимости квартиры», – прогнозирует эксперт.
Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест») называет ЖК «Опалиха О2» – проект компании Urban Group в формате «Города для жизни». Стоимость квартир на объекте довольно «бюджетная» – от 2,9 млн рублей. Застройщик уделяет большое внимание комфорту, здесь предусмотрен детский сад с бассейном, детские и спортивные площадки, супермаркет, торговые галереи с бытовыми услугами, фитнес-центр.
ЖК «Палитра» – проект комплексной застройки с собственной полноценной инфраструктурой. В ЖК представлены квартиры оптимальных площадей от 45,2 до 121,5 кв. м. В торцевых квартирах с 7 по 11 этаж предусмотрено панорамное остекление лоджий. Стоимость предложений довольно умеренна дляКрасногорского района, так, в первом корпусе (введен в эксплуатацию) однокомнатная квартира реализуется за 3,45 млн рублей (45,3 кв. м). В начале строительства дома данная квартира стоила 2,5 млн рублей. То есть стоимость данного предложения повысилась на 38%.
Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», выделила жилой микрорайон«Изумрудные холмы». Эксперт говорит, что для того, чтобы оценить инвестиционную привлекательность этого проекта, достаточно сравнить цены на квартиры в корпусах, находящихся на разных этапах строительства.
Например, двухкомнатную квартиру в корпусе № 6 (монтаж каркаса на уровне нижних этажей) можно приобрести по цене от 4,6 млн рублей, а аналогичная по параметрам квартира в корпусе № 9 (сдан в эксплуатацию и заселен) стоит от 5,9 млн рублей. Таким образом, доходность составляет 27%.
Котельники: скоро откроется станция метро
Инвестиционная привлекательность города Котельники за последнее время серьезно выросла за счет планов по открытию новой станции метро «Котельники» и реконструкции Новорязанского шоссе. Интерес для инвесторов, по данным «Пересвет-Инвест», может представлять ЖК «Зеленый остров» -монолитно-кирпичный дом (два корпуса). Есть подземный паркинг. Первые этажи отведены под объекты социально-бытовой инфраструктуры. Площадь квартир от 45,9 кв. м. Стоимость от 3,5 млн рублей.
ЖК «Оптима» относится к экономклассу, это панель современной серии П111М. Строится несколько корпусов. Первые этажи отведены под объекты инфраструктуры. Квартиры – небольших площадей: однокомнатная – от 36,4 кв. м, двухкомнатная – 57,3 кв. м. Стоимость квартир от 3,7 млн рублей. ЖК «Фламинго» – монолитно-кирпичный трехсекционный дом, первый этаж предназначен для объектов социально-бытовой инфраструктуры. Предлагаются квартиры небольших площадей с отделкой, преобладают однокомнатные. Площадь – от 42,8, цена от 4,3 млн рублей.
Троицк – ориентир поселок Ватутинки
В Троицке до недавнего времени строительство было сильно ограничено. Сейчас там новых проектов нет, а те объекты, которые реализуются, уже построены и находятся на завершающей стадии продаж. При этом резкий скачок цен за счет присоединения к Москве уже произошел, поэтому инвестору в самом городе развернуться практически негде.
Но под Троицком расположен поселок Ватутинки, где реализуется крупный проект компании «Инвесттраст» – микрорайон «Новые Ватутинки». В нем есть уже построенные корпуса, но также планируется возведение новых. Комплекс расположен в перспективном районе с благоприятными экологическими условиями, отличается хорошей динамикой строительства и продаж.
При этом инвесторы помимо роста цен за счет повышения стадии строительства могут рассчитывать и на увеличение стоимости благодаря улучшению транспортной доступности – власти планируют провести реконструкцию Калужского шоссе. Сейчас жилье в «Новых Ватутинках» продается в среднем по цене 85 тыс. рублей за кв. м. Инвестор может рассчитывать на доходность порядка 30%.
Дзержинский – удачный бизнес-класс
В городе Дзержинский можно рассмотреть ЖК «Никольский Квартал» (улица Бондарева). Как отметила Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»), комплекс отличает удобное месторасположение (центральный район, в непосредственной близости от Свято-Никольского Угрешского монастыря), изысканная архитектура и богатый выбор квартир улучшенной планировки.
Всего в ЖК «Никольский квартал» три монолитных дома переменной этажности (8-13 этажей). Комплекс выдержан в едином архитектурном стиле, это уютная и элегантная «малоэтажка». Предусмотрено строительство помещений для торговых и коммерческих предприятий, а также полное благоустройство территории. Для жильцов будет построена подземная парковка на 228 м/мест.
Площадь квартир – от 46,4 до 172,4 кв. м. На последних этажах будут расположены двухуровневыеапартаменты с видом на Москву-реку. В настоящее время стоимость однокомнатной квартиры составляет 3,76 млн рублей. На момент открытия продаж (октябрь 2012) ее стоимость составляла 3,57 млн рублей. «За полгода, – говорит эксперт, – стоимость квартиры поднялась на 5,3%».
С надеждой в будущее
Большинство экспертов, опрошенных журналом www.metrinfo.ru, считают, что инвестиции в недвижимость не потеряют привлекательности и в будущем. «Приобретение недвижимости будет оставаться одним из самых понятных и доступных способов сохранения и приумножения капитала», – говорит Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
При условии сохранения макроэкономической стабильности в стране инвестиции в жилье способны обеспечить хороший уровень доходности. «Но необходимо понимать, – предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), – что в этой «игре» нет места легкомыслию. Инвестирование в жилье – это бизнес со своими правилами и законами. И далеко не каждый способен заниматься им».
Источник https://journal.tinkoff.ru/invest-in-moscow/
Источник https://bbf.ru/magazine/16/4035/
Источник