Как инвестировать в недвижимость и не переплатить налоги

Стабильный рост цен на недвижимое имущество позволяет рассматривать вложения в этот актив как одни из самых прибыльных и перспективных. Вместе с тем данное направление инвестирования требует весьма значительных финансовых затрат, а также связано с юридическими и налоговыми рисками.

Экономический эффект от вложений в недвижимость

За 2020 год цены на недвижимость выросли в среднем на 20%. В 2021 году сохранилась динамика увеличения стоимости квадратного метра. На первый взгляд, эти данные со всей очевидностью говорят в пользу покупки недвижимости, а не другого объекта инвестирования.

Действительно, надежность вложения в этот актив не вызывает сомнений. Цены на недвижимость менее волатильны, чем курсы валют или такой экзотический вид инвестиций, как криптовалюта.

Между тем никто не может гарантировать стабильный рост цен на недвижимость ни в краткосрочной, ни в долгосрочной перспективе. К тому же владельцы инвестиционной недвижимости принимают на себя риск ликвидности, поскольку последующая ее продажа по выгодной цене может растянуться на длительное время.

Правовые риски инвестиций в недвижимость

При всей привлекательности рассматриваемого актива инвестору, прежде чем принять решение покупать, нужно иметь четкое представление о рисках вложений в объекты недвижимого имущества.

Риски покупки жилой недвижимости. На квартиры и другую жилую недвижимость распространяются нормы не только гражданского, но и жилищного законодательства. Это означает, что помимо собственников определенные права на квартиру могут иметь и другие люди.

Вот почему перед заключением договора купли-продажи квартиры нужно выявить всех лиц, которые так или иначе могут быть связаны с этим объектом — например, иметь право проживания в квартире.

Кроме того, необходимо провести тщательный правовой анализ всей истории владения квартирой и оснований перехода права собственности на нее.

Риски приобретения коммерческой недвижимости. При покупке офиса, торгового центра или склада у компании нужно внимательно проанализировать соблюдение норм корпоративного права, в частности надлежащее согласование решения о продаже актива органами управления компании.

Помимо этого, следует провести комплексный анализ финансовой устойчивости продавца. Если он находится на грани разорения, то при введении процедуры банкротства сделка купли-продажи недвижимого имущества может быть оспорена в судебном порядке.

Риски вложения денег в строящийся объект. На стадии котлована квартира обойдется дешевле готового объекта, но застройщик может нарушить сроки сдачи дома в эксплуатацию или не достроить его совсем.

Кроме того, в период строительства объект не получится использовать в приносящей доход деятельности.

Для того чтобы снизить риски приобретения объекта незавершенного строительства, нужно провести тщательный анализ финансовой устойчивости и надежности застройщика, в частности:

• найти девелопера в едином реестре застройщиков;
• изучить деловую репутацию девелопера;
• проверить наличие у застройщика успешно реализованных проектов;
• ознакомиться с проектной декларацией;
• проверить наличие разрешения на строительство;
• установить, является ли застройщик членом саморегулируемой организации.

Сегодня счета эскроу во многом снижают риски инвестиций в новостройки.

Налоговые последствия инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимое имущество является традиционным и довольно рентабельным видом вложения денег. Однако для реализации этого проекта требуется весьма значительная сумма и намерение долгосрочно владеть объектом.

Дело в том, что если продать недвижимость в течение пяти лет с момента ее покупки, то придется уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% (пункт 17.1 статьи 217, пункт 4 статьи 217.1, пункт 1.1 статьи 224 Налогового кодекса).

При этом продавец вправе уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от реализации имущества на сумму расходов на его приобретение. Поэтому при покупке актива важно правильно оформить необходимую документацию и обеспечить ее хранение на протяжении всего срока владения активом.

В том случае, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, например сдавалось в аренду, налог при его продаже потребуется уплатить независимо от срока владения имуществом (письмо Минфина России от 05.02.2021 № 03-04-05/7636).

Ранее при продаже недвижимости стороны иногда указывали в договоре заниженную стоимость объекта в надежде уменьшить сумму налога. Сегодня этот маневр уже не поможет значительно снизить налоговое бремя. Так, если доходы продавца от продажи недвижимости окажутся меньше, чем ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то налог нужно будет уплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса).

В периоде владения объектом собственнику потребуется нести расходы на его содержание, а также уплачивать налог на имущество физических лиц по ставке 0,1–2% от стоимости объекта (статья 406 Налогового кодекса). Компенсировать эти траты поможет использование актива в приносящей доход деятельности.

Юридические и налоговые последствия сдачи недвижимости в аренду

Передача недвижимости в аренду признается предпринимательской деятельностью и влечет за собой ряд обязательств для ее собственника.

Во-первых, потребуется оформить документы и выбрать один из следующих вариантов ведения бизнеса:

• получить статус самозанятого;
• приобрести статус индивидуального предпринимателя;
• зарегистрировать фирму.

Во-вторых, собственнику актива придется делиться с государством частью своих доходов — уплачивать налоги на доходы от сдачи его в аренду.

Какие налоги и в каком размере нужно будет заплатить, во многом зависит от правового статуса арендного бизнеса:

• самозанятый заплатит налог на профессиональный доход по ставкам 4% и 6%;
• предприниматель — НДФЛ по ставкам от 13% до 15% и НДС по ставке 20%;
• фирма перечислит налог на прибыль по ставке 20% и НДС по ставке 20%.

Впрочем, индивидуальный предприниматель или фирма могут существенно снизить налоговую нагрузку за счет применения упрощенной системы налогообложения с налоговой ставкой всего 6%. Предприниматель также вправе выбрать патентную систему налогообложения со ставкой налога 6% от потенциально возможного к получению годового дохода.

4 способа инвестировать в недвижимость

Многие думают, что покупка недвижимости — это залог стабильного хорошего заработка. В реальности это не всегда так. Помимо внушительной суммы на покупку, необходимо постоянно искать арендаторов, чтобы не было простоев. Нужно вкладываться в ремонт, платить коммунальные услуги. В итоге доходность может быть ниже ставки по вкладу. Если срочно понадобятся деньги, то частично изъять нужную сумму не получится, а продать недвижимость не так просто.

Значит ли это, что покупать недвижимость не нужно? Нет, можно инвестировать в недвижимость без её покупки, и для этого не нужны миллионы. Можно начать с 10 $ (730 ₽).

Давайте посмотрим, куда можно инвестировать.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости или ЗПИФН

Купить недвижимость самостоятельно — дорого, нужно несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Если разбить эту сумму на несколько человек, уже станет проще. А если на несколько тысяч человек — ещё проще, ведь тогда сумма взноса уменьшится. Это называется коллективные инвестиции — когда много инвесторов вкладывают деньги, а на общую сумму что-то покупают: недвижимость, акции, сырьё. Так работают фонды.

ЗПИФН — инструмент таких коллективных инвестиций. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости создают, чтобы вложиться в жилую и коммерческую недвижимость или определённые проекты. Купить паи любого закрытого фонда можно, пока не собрана необходимая сумма, когда её наберут — купить паи будет нельзя. ЗПИФН — не юридическое лицо.

Где купить паи ЗПИФН и сколько это стоит. Есть два варианта приобретения паёв — через первичный или вторичный рынок. Обычно на первичном рынке бумаги можно купить через управляющую компанию (УК) до того, как компания соберёт нужную сумму.

Например, УК решила собрать 100 млн ₽, чтобы купить несколько складских помещений. Пока фонд собирает нужную сумму, пай купить можно. Как только фонд соберёт 100 млн ₽ — приобрести пай вы не сможете. Начальная цена пая для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽, в фондах для квалифицированных инвесторов порога входа нет.

Есть несколько фондов, бумаги которых можно купить на бирже напрямую у УК, например фонд «ВТБ — Капитал Рентный доход».

На вторичном рынке паи уже передаются между покупателями и продавцами через биржу, если на ней торгуются ЗПИФН. Также пай можно купить, как и любое другое долевое имущество, через нотариуса по договору купли-продажи.

Доходность ЗПИФН. Доходность ЗПИФН зависит от того, куда инвестирует фонд. Это может быть жилая и коммерческая недвижимость, ценные бумаги или REIT.

Если фонд инвестирует преимущественно в жилую недвижимость, то он получает доход от сдачи этой недвижимости в аренду. В этом случае у фонда будет низкая текущая доходность — около 4−5 % годовых, но при этом есть хороший потенциал для роста стоимости самой недвижимости. Иногда стоимость квартиры за год может вырасти на 5−10 %. В совокупности это даст доходность 10 % или 15 % годовых.

ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых

Коммерческая недвижимость также может приносить до 15 % годовых. Только здесь уже больше приходится на доход от сдачи в аренду. Например, 10 % — аренда и 5 % — это рост цены на недвижимость.

Важно: доходность может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Большое значение имеет процент инфляции.

Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает, что стоимость рабочей силы растёт, стоимость строительных материалов растёт. Да и свободной земли не становится больше: её стоимость в долгосрочной перспективе тоже подрастает. В 2021 году эксперты ВТБ прогнозируют рост цен в пределах уровня инфляции — 4 %. Недвижимость дорожает на темп инфляции в долгосрочном периоде, год от года изменение цены может как обгонять, так и не догонять уровень инфляции.

Как выбрать ЗПИФН. Правила выбора инвестиционного фонда очень похожи на правила выбора паевого фонда. На что ещё нужно обратить внимание:

Условия инвестирования. На какой срок планируются вложения, когда пай будет погашен — через три года, пять или десять лет.

Торгуется ли фонд на бирже. Тогда пай можно продать на бирже и не ждать его погашения. Например, 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи через приложение ВТБ Мои Инвестиции или через ВТБ Онлайн.

Сколько стоит комиссия за управление. В ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» комиссия составляет 1,5 % от активов фонда ежегодно.

Плюсы инвестирования в ЗПИФН. Инвестиции могут принести до 15 % годовых. При этом риск потерять свои деньги низкий.

Риски инвестирования в ЗПИФН. Большинство ЗПИФ не торгуются на рынке, поэтому могут возникнуть сложности с продажей паёв. Доходность напрямую зависит от того, что происходит на рынке недвижимости, она может быть невысокой. Есть ограничения по ликвидности.

Налоги. Если вы владеете паями меньше трёх лет и решили их продать, то нужно заплатить НДФЛ — 13 %, если вы налоговый резидент России, или 30 %, если нерезидент. В случае общего дохода за год свыше 5 млн ₽ с суммы превышения надо заплатить 15 %. Налог удерживает управляющая компания, вам делать ничего не надо.

Владельцы паёв открытых фондов могут не платить НДФЛ с определённого размера дохода. Чтобы рассчитать необлагаемую налогом сумму, надо срок владения умножить на 3 млн ₽. Это правило действует, если инвестор купил паи после 1 января 2014 года и владеет ими больше трёх лет.

С помощью REIT можно инвестировать в иностранную недвижимость. Фонды инвестируют деньги в покупку и строительство объектов, сдачу недвижимости в аренду или её продажу, приобретают у банков ипотечные ценные бумаги. 90 % и больше прибыли распределяется между инвесторами в виде дивидендов.

REIT, или Real Estate Investment Trust, — это инвестиционные трасты, или фонды недвижимости, которые являются юридическими лицами. Минимальное число акционеров — 100 человек.

Траст обязан инвестировать не менее 75 % активов в недвижимость.Также не менее 75 % общего дохода компании должен составлять доход от недвижимости.

Есть три типа инвестиционных трастов: ипотечные, долевые и гибридные.

Ипотечные. Доход фонда — это ипотечные проценты.

Долевые. Фонды получают доход от сдачи недвижимости в аренду или её продажи.

Гибридные — комбинация различных типов активов разной сложности. Например, это может быть инвестиция в недвижимость, которой по факту ещё нет, потому что она ещё на этапе строительства. Может быть покупка земли, на которой в дальнейшем будет построена недвижимость.

На зарубежном рынке существует несколько крупных типов трастов по видам инвестиций в недвижимость.

Office REIT — инвестиции в офисные здания центральных деловых или пригородных районов.

Industrial REIT — инвестируют в склады и распределительные центры.

Retail REIT — покупают недвижимость для розничной торговли.

Residential REIT — специализируются на многоквартирных, студенческих, промышленных и частных домах.

Health Care REIT — вкладывают в жилые помещения для престарелых, больницы, медицинские офисные здания и учреждения для квалифицированного ухода.

Self-storage REIT — инвестируют в складские помещения с самообслуживанием.

Infrastructure REIT — это вложения в оптоволоконные кабели, инфраструктуру беспроводной связи, телекоммуникационные башни и трубопроводы энергоснабжения.

Где купить и сколько стоит. Можно купить некоторые акции REIT на Санкт-Петербургской бирже — сейчас доступны 35 компаний. Например, Realty Income — крупный инвестфонд, которому принадлежат более 6 тысяч объектов, или Macerich — крупный оператор торговых центров США.

Ещё бумаги можно покупать на фондовой бирже Нью-Йорка, но для этого потребуется статус квалифицированного инвестора. На Нью-Йоркской бирже можно купить и ETF, в составе которых будут акции нескольких десятков или сотен фондов недвижимости.

Цены на акции в среднем начинаются от нескольких десятков долларов. Например, акции фонда Iron Mountain Incorporated можно купить за 35 долларов.

Как выбрать REIT. Отслеживать поведение недвижимости помогает серия индексов. Что нужно сделать перед покупкой акций REIT:

Сравнить доходность фонда за несколько лет с данными индекса, они не должны сильно различаться.

Проверить дивидендную доходность. Посмотрите, сколько платит компания и как часто она это делает. Были ли просрочки по выплатам, если да, то почему.

Посмотреть структуру активов: во что вкладывает фонд, насколько диверсифицирован его портфель.

Агентство NAREIT публикует рейтинги и индексы фондов недвижимости

Доходность REIT. Компании платят хорошие дивиденды за счёт того, что по закону они обязаны 90 % прибыли отдавать инвесторам. Как показывает практика прошлых лет, в среднем можно рассчитывать на 5 % в долларах.

Плюсы. Плюсов три: высокая ликвидность, низкий риск потери капитала и низкая волатильность доходов.

Риски. Бумаги REIT подвержены рыночному риску. Их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. Есть валютные риски, например резкое изменение курса валюты.

Налоги. Налог на дивиденды по инвестиционным трастам недвижимости (REIT) для российских инвесторов — 30 %.

Инвестировать в недвижимость прямо можно только в двух случаях: если купили реальную недвижимость или вложили деньги в фонды недвижимости ЗПИФН и REIT. Но есть и косвенные способы инвестировать в недвижимость — купить акции или облигации строительных компаний.

В этом случае вы не становитесь совладельцем недвижимости, а вкладываете деньги в развитие компании с перспективой заработать на её росте. Например, когда вы покупаете акции компании «ПИК», вы получаете долю в бизнесе и ваша прибыль будет зависеть от общей динамики роста компании, а не конкретно от какого-либо объекта недвижимости.

Инвестиции в акции строительных компаний

В настоящее время на Мосбирже торгуются акции таких крупных российских компаний, как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон». Именно эти компании Мосбиржа в 2021 году планирует включить в расчёт строительного индекса.

Через акции вы становитесь совладельцем бизнеса и претендуете на часть прибыли компании. С каждой акции вы можете получать дивиденды. Частота выплат зависит от дивидендной политики компании.

У каждой компании своя дивидендная политика. Например ГК «Пик» платит дивиденды раз в год

А если у компании дела идут хорошо и её бизнес развивается, акции растут в цене, и вы сможете продать их дороже.

Где купить и сколько стоит. Купить ценные бумаги строительных компаний можно на Московской бирже. Для этого надо открыть брокерский счёт и внести на него деньги. Вы можете купить акции через приложение ВТБ Мои Инвестиции. Стоят акции от 130 ₽ и выше. Например, акции «Эталона» 1 марта 2021 года стоили 129,48 ₽, а «Самолёта» — 1 188 ₽.

Доходность акций. Складывается из дивидендов и роста цены акций. Размер и частота выплат дивидендов зависят от дивидендной политики компании и могут меняться. Например, «Группа ЛСР» с 2014 года по 2018 год стабильно выплачивала 78 ₽ на одну акцию, в 2019 году — 30 ₽, а в 2020 году — 20 ₽. Годовая доходность может превышать 15 %.

Как выбрать акции. Самое важное при выборе акции любой отрасли и компании — найти перспективный бизнес. В этом помогут прогнозы аналитиков и финансовые отчёты компаний — их ежеквартально публикуют в открытом доступе.

Когда у компании растут выручка и прибыль, значит она развивается и имеет хороший потенциал роста. Финансовые показатели лучше смотреть за несколько лет, так будет видно финансовое состояние компании в динамике.

Если нет возможности досконально разбираться в отчётности и следить за прогнозами, то имеет смысл обратить внимание на фонды акций. Они подойдут тем, кто предпочитает владеть сразу многими ценными бумагами из одной отрасли или рынка и не заниматься подбором активов самостоятельно.

Выбрать фонд помогут подборки бумаг от аналитиков в приложении ВТБ Мои Инвестиции» или робот-советник от ВТБ. Подборки и прогнозы от аналитиков можно найти в разделе «Витрина» в приложении ВТБ Мои Инвестиции, а подключить робота-советника можно в разделе «Прочее».

Плюсы. Высокая ликвидность, можно заработать хорошо на росте цены, дивидендах, если компания их платит.

Минусы. Акции — высокорисковый инструмент, который обладает высокой волатильностью. Бумаги могут подешеветь и их придётся продать по более низкой цене. Компания может обанкротиться, и акции будут стоить ноль.

Мы рассказывали, как выбирать акции, посмотрите.

Инвестирование в облигации строительных компаний

Через облигации вы даёте компании деньги в долг, за пользование деньгами компания платит вам процент — купон. Когда срок действия облигации закончится, деньги вам вернут обратно.

В настоящее время на Мосбирже торгуются облигации таких крупных российских компаний как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон».

Строительная компания «Самолёт» платит купоны два раза в год

Где купить и сколько стоит. Купить облигации можно через брокера. В приложении ВТБ Мои Инвестиции в разделе «Размещения» можно покупать облигации на первичном размещении и биржевые.

Доходность облигаций. У облигации есть два вида доходности — купонный и к погашению. Купонный доход считается от номинала. Если вы купили облигации в период размещения, то нужно смотреть на купонный доход. Например, если купонный доход у облигации «ПИК» 8,7 %, то одна облигация вам принесёт 87 ₽ в год.

Если вы купили облигации на бирже, то здесь надо смотреть на доходность к погашению. Ценные бумаги, которые вы купили по цене ниже номинала, принесут вам больше дохода, чем приобретённые по цене выше номинала.

Как выбрать облигации. Когда вы покупаете облигации, вы даёте деньги в долг компании. И важно понимать, вернут вам долг или нет. Поэтому важно оценить надёжность эмитента. Например, проверить его рейтинг в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА). Рейтинг ААА — надёжная компания и всё хорошо с выплатами, рейтинг D — по облигациям объявлен дефолт.

Лучше начинать с облигаций на короткий срок. Так меньше вероятность, что за маленький промежуток времени изменится ключевая ставка, а за ней и цена облигации. Также на коротком сроке снижается риск непредвиденных ситуаций.

Помогут выбрать облигации прогнозы аналитиков. Чтобы изучить подборку, зайдите в раздел «Витрина» → «Облигации с хорошим соотношением риска и доходности».

В курсе «Как начать инвестировать» мы подробно разобрали, как устроены облигации и как их выбрать.

Плюсы инвестирования в облигации. Фиксированная доходность, есть ликвидность при покупке и продаже, что очень удобно для управления капиталом.

Риски. В случае дефолта или кризиса можно потерять вложенные деньги. Если изменится средняя ставка по вкладам, то изменится и стоимость облигаций и цена за бумагу может стать ниже её номинальной стоимости.

Что в итоге

Акции строительных компаний

Облигации строительных компаний

В период формирования фонда паи можно купить в УК. Когда нужная сумма собрана, в УК паи купить уже нельзя. Если паи допущены к обращению на бирже, их можно купить там. Также приобрести паи можно через договор купли-продажи

Санкт-Петербургская биржа и фондовая биржа Нью-Йорка

Для неквалифицированных инвесторов — от 300 000 ₽, для квалифицированных лимита нет

Источник https://www.klerk.ru/blogs/oleg-myasnikov/518185/

Источник https://school.vtb.ru/materials/articles/4-nbsp-sposoba-investirovat-v-nbsp-nedvizhimost/

Источник