Земельные участки под инвестиции — как вложиться в землю и заработать в 2022 году

Евгений Смирнов
# Инвестиции

Особенности вложений

Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

• Земля, как инструмент инвестирования
• Целевое назначение — ключевой параметр участка для инвестора
• Рабочие стратегии вложений в землю в 2022 году
• Раздели и заработай
• Дача на торгах
• Домик в деревне
• Развитие – всему голова
• Плюсы и минусы инвестиций в земельные участки
• Подводные камни и риски при инвестициях в землю
• Выводы

Инвестиции в землю – направление, набирающее популярность в 2022 году. Несмотря на то, что это один из самых долгосрочных вариантов капиталовложения, он гарантирует инвестору хорошую доходность при правильном подходе. Выбирая участок, важно уделить особое внимание его целевому назначению, расположению и наличию инфраструктуры.

Земля, как инструмент инвестирования

Перспектива инвестиций в земельные участки настораживает вкладчиков, особенно начинающих, в связи со сложностью прогнозирования изменения их стоимости. Планируя сделку, необходимо учитывать слишком много нюансов, которые и заставляют отказаться от подобного рода капиталовложений. В большинстве случаев, это верное решение, поскольку операции с частной и коммерческой недвижимостью имеют меньше рисков и приносят большие прибыли.

Если воспринимать землю как инструмент инвестирования, то следует понимать, что это – вложение денег для дальнейшей перепродажи объекта по более выгодной цене. Если с квартирами ситуация предсказуема – они из года в год дорожают, позволяя инвесторам заработать на разнице в цене, то в случае с земельными участками все немного сложнее. Опрометчиво утверждать, что стоимость земли через несколько лет существенно возрастет в цене. Вероятно, что цена снизится в несколько раз, из-за чего сделка окажется не выгодной для инвестора. С другой стороны, в будущем, район, в котором приобретен участок, может превратиться в элитный ЖК, тогда стоимость на землю подскочит в несколько раз.

Целевое назначение — ключевой параметр участка для инвестора

Подбирая земельные участки под инвестиции, важно учитывать их дифференцированность. Согласно ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации, земли разделяют по целевому назначению:

• с/х назначения;
• поселений;
• промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности и т. д.;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного и водного фонда;
• запаса.

Покупка и использование участка не по назначению грозит наказанием в соответствии с земельным законодательством.

Участки под с/х расположены за границами населенных пунктов и используются аграриями. Подкатегории:

• участки под посадку;
• угодья с коммуникациями;
• лесопосадки для защиты сельскохозяйственных угодий от внешнего воздействия;
• водный фонд для орошения с/х участков;
• земли с готовыми сооружениями для производства, хранения и переработки с/х культур.

Приобретаются указанные участки для ведения с/х деятельности, растениеводства, создания защитных лесопосадок, изучения культур и разведения рыб.

Земли поселений созданы для проживания людей, застройки жилыми домами и расширения населенного пункта. Согласно ст. 85 ЗК РФ, участки могут иметь производственное, инфраструктурное, туристическое и оздоровительное назначение.

Земли промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности регламентируются 87 статьей Земельного кодекса. Они также располагаются вне населенных пунктов и используются ведомствами, уполномоченными органами, компаниями и должностными лицами.

Особо охраняемые земли – природоохранные, рекреационные, историко-культурные и участки особой ценности. К таким угодьям применяется особый правовой режим, их продажа запрещена.

Земли лесного фонда подразделяются на два типа: первый полностью покрыт растительность или создан для ее восстановления, второй предназначен для ведения хозяйства.

Земли водного фонда – выделенные зоны, покрытые природными или искусственно созданными водоемами с гидросооружениями.

Земли запаса сконцентрированы на балансе страны и не выделены компаниям или физическим лицам для ведения хозяйственной деятельности.

Рабочие стратегии вложений в землю в 2022 году

Выбор стратегии инвестиций в земельные участки в 2022 году зависит от целей инвестора и его желания получить максимальную прибыль при минимальных издержках. Выделяют три основных законных способа вложить и приумножить средства:

1. Покупка участка с дальнейшей перепродажей. Вариант с хорошей доходностью, за несколько лет можно приумножить инвестиции на 20–40%. Одно важное условие – удачно выбрать месторасположение земли, в противном случае, его стоимость может значительно снизиться.
2. Приобретение земли, возведение коммерческого объекта и его дальнейшая перепродажа или сдача в аренду. Способ инвестирования с долгосрочной перспективой. При правильном анализе участка «отбить» средства можно за 10–15 лет (если сдавать в аренду).
3. Инвестирование средств в земельный надел для постройки жилого объекта и его дальнейшей реализации. Достаточно привлекательный вариант капиталовложений, в связи с высоким спросом на некоммерческую недвижимость. Если учесть, что на постройку и отделку дома уйдет около 2 лет, то при продаже можно выручить порядка 40–60% от инвестиций.

На фоне ослабленной национальной валюты, население страны пытается сохранить собственный капитал, инвестируя его в землю. Многие полагают, что покупка участка в дальнейшем не только сбережет их средства, но и позволит заработать. Но изначально стоит разобраться во всех тонкостях стратегий инвестирования.

Раздели и заработай

Результат инвестиций зависит от месторасположения объекта. Необходимо учитывать близость к населенному пункту, федеральным трассам, возможность коммуникационного обеспечения и назначение участка.

Особое значение имеет размер площади. Угодья поменьше приобретают чаще и быстрее. При покупке земли в несколько гектаров идеальным вариантом будет ее разделить на несколько независимых участков. Подобная схема отлично подойдет для коттеджных поселков.

Чтобы в 2-3 раза поднять стоимость участка, нужно подвести к нему коммуникации (воду, свет, газ, канализацию).

Особое внимание следует уделить земле сельскохозяйственного назначения. Инвестору, не нацеленному на выращивание капусты и разведение скота, нужно выбирать угодья недалеко от федеральных трасс, чтобы повысить их привлекательность. Если проект реализации сельскохозяйственного участка потерпел крах, его можно переоформить в некоммерческое хозяйство, возвести коттедж или поделить на несколько дачных участков.

Дача на торгах

Участие в дачных аукционах – занятие простое и бюджетное. На торгах присутствует не более 10 инвесторов, а выставленные участки стоят в 2–3 раза дешевле по сравнению со среднерыночным предложением.

Домик в деревне

Сельскохозяйственный туризм получил одобрение во многих европейских странах. В России подобный вид отдыха только набирает обороты, открывая хорошие перспективы и возможности для инвесторов.

Данная стратегия потребует существенных первоначальных вливаний: необходимо приобрести участок, возвести на нем сооружения для постояльцев, коровник или конюшню, засадить огород или сад, виноградник. Для разнообразия можно купить сыроварню или гончарную мастерскую. Для иностранцев можно построить избу с настоящей русской печью или баню с парилкой.

Развить подобный вариант бизнеса можно в различных направлениях, но потребуется запастись терпением, так как сельскохозяйственный туризм – это «длинные деньги» и работа на перспективу.

Получить землю под туристические нужды можно бесплатно от государства, но для этого потребуется разработать подробный бизнес-план. В таком случае подбирать участок нужно в курортных районах страны.

Развитие – всему голова

Самой рискованной, долго окупаемой и сложной стратегией инвестирования признали девелоперскую деятельность. На территории нашей страны есть множество пустых участков земли, которые администрация города готова предоставить для освоения инвесторам и предпринимателям.

Главный нюанс в том, что все свободные наделы находятся на окраинах городов или населенных пунктов, имеют неразвитую инфраструктуру и непривлекательны для покупателей. Рисковая инвестиция без гарантии окупаемости.

Плюсы и минусы инвестиций в земельные участки

Основные преимущества вложения в земельные участки:

• Дешевизна. Многое зависит от местоположения объекта, два абсолютно идентичных участка в Подмосковье и Ростове-на-Дону по цене отличаются в несколько миллионов. В большинстве крупных городов приобрести землю можно за 300–700 тыс. рублей.
• Капитализация. Приумножить доход можно благодаря облагораживанию территории, возведению жилых и с/х объектов.
• Многофункциональность. Сельскохозяйственные участки можно переоформить в некоммерческие, поэтому, независимо от назначения земли, существует множество способов заработка на ней.
• Надежность капиталовложений. Обеспечить себе пассивный доход, можно, купив землю и впоследствии, с ростом цен, перепродать ее. Рынок земли, как и недвижимости подвержен плавному и стабильному росту цен.

Недостатки инвестирования:

• Низкая ликвидность. В России спрос недостаточно высок, особенно в сравнении с рынком недвижимости. Поэтому покупка участка признается долгосрочным инструментом капиталовложений.
• Налогообложение. У нас в стране необходимо уплатить налог в размере 0,3 до 1,5% от стоимости земли.
• Наличие законных ограничений. Правительство не позволит использовать приобретенную землю не по назначению.

Подводные камни и риски при инвестициях в землю

Деятельность инвестора сопряжена с определенными рисками. Перед покупкой участка важно уделить особое внимание следующим аспектам:

• Земельный участок должен быть юридически «чистым». Перед оформлением сделки нужно подтвердить подлинность документов, определить, не арестована ли земля, а также проверить на наличие отчуждений, долевых собственников, аренды и т. п.
• Уточнить назначение участка. Приобретая землю, важно быть уверенным в том, что законодательство разрешает реализовать задуманный проект.
• Удостовериться в отсутствии выхода грунтовых вод на поверхность. При их наличии, возведение сооружений невозможно и, как следствие, снижение стоимости при перепродаже.
• Изучить инфраструктуру и транспортные коммуникации. Подбирать участок нужно в соответствии с целями проекта, вблизи приобретаемой земли должны быть не только остановки, но и магазины, дошкольные и общеобразовательные учреждения.

Подходя к вопросу инвестирования важно учитывать ряд рисков:

1. Правовые. Нередки случаи, когда земельные участки продаются по поддельным документам. В таком случае важно привлечь опытного юриста. Пригласить квалифицированного специалиста, который адекватно оценит стоимость земельного участка.
2. Ценовые. В большинстве случае неопытные инвесторы приобретают землю по завышенной цене, лишая себя в дальнейшем возможного дохода. Еще одной распространенной ошибкой считается неправильная оценка рентабельности вложений. Часто инвесторы недооценивают масштабы затрат на проектирование или застройку объекта.
3. Природные. При покупке следует принять во внимание сезонные колебания цен. К примеру, спрос на жилье в курортных или горнолыжных городах. Также следует учитывать весенние паводки, снежные заносы и сходы лавин, оползней.
4. Социально-политические. Изменения во внутренней политике страны, смена должностных лиц в регионах и прочие нюансы. Также к социально-политическим рискам можно отнести противоправные действия со стороны конкурентов.
5. Финансовые. Непредсказуемый рост цен на стройматериалы, изменения в системе налогообложения – риски, которые невозможно компенсировать.
6. Информационные. Плохо организованная рекламная кампания, утечка информации или противодействие конкурентов могут повлиять на результаты инвестирования.

Выводы

Капиталовложения в земельные участки признаны наименее рискованными, но и одновременно самыми долго окупаемыми. При разработке бизнес-проекта важно учитывать множество нюансов, таких как целевое назначение, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры и уровень залегания грунтовых вод. Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

Инвестиции в землю – можно ли заработать на вкладах в земельные участки

⭐ Капиталовложения в земельные участки признаны наименее рискованными, но и одновременно самыми долго окупаемыми. При разработке бизнес-проекта важно учитывать множество нюансов, таких как целевое назначение, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры и уровень залегания грунтовых вод.

С чего начать инвестирование в землю

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 — избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности.

Шаг 2 – избавиться от чужих советов

Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

1. Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 — изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
2. Понять направление расширения городской черты;
3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

Рынок земли

Безусловно, земля — ресурс, ограниченный естественными факторами и, с этой точки зрения, является надежным инвестиционным активом. Безусловно, вложившись в землю в начале тысячелетия, вы могли заработать. На этом хорошие новости кончаются.

Общие проблемы, характерные для рынка недвижимости, особенно больно ударили по земле. В 2016 году продажи, по разным оценкам, снизились на 20–30%. Крылатая фраза Марка Твена России не подходит. Очевидно, земли в стране много, но рынок приобрел негативные характерные черты.

1. Сильная зависимость от макроэкономических параметров (курс доллара). Стагнация и рецессия: цены падают. Причем речь идет даже не о российской глубинке, а об участках на среднем удалении от МКАД.
2. Крайняя степень централизации рынка. 80% земельных участков в ближайшем Подмосковье (40 км) находится в руках двух десятков игроков.
3. Активное противодействие государства спекулятивным операциям.
4. Крайне низкая ликвидность предложения и спроса.
5. Большая волатильность цен в географическом и временном аспектах. Цены сложно прогнозируемы.
6. Возросшая с 2015 года налоговая нагрузка на землю. Налоговую базу привязали к кадастровой (рыночной) стоимости земли. Ставки: 0,3% — для участков, занятых под сельское хозяйство, подсобное хозяйство, жилищные фонды (ЖКХ); 1,5% — для прочих объектов.

Как следствие:

• крупные застройщики продают земельные участки, если не видят возможности их освоить за 3–5 лет;
• на рынке появляются подготовленные для строительства участки, которые продаются с дисконтом по цене ниже себестоимости;
• землю часто продают не за деньги, а за долю в проекте;
• на рынке возникают «мертвые» активы.

Прогнозы экспертов на 2017 год пессимистичны. С осторожным оптимизмом можно смотреть на 2018–2019 годы. При благоприятных трендах возникнет хороший момент для входа на рынок.

Суть инвестиции в земельные участки

Человек, обладая стабильным доходом в настоящем, стремится его как минимум сохранить, а в идеале приумножить. Для этого существуют различные финансовые инструменты, и покупка недвижимости — один из них.

Обладая небольшими суммами можно вложить их в драгоценные металлы, акции, ценные бумаги или купить валюту в надежде на рост курсов. Но если в распоряжении инвестора есть несколько миллионов рублей, то стоит рассмотреть вариант покупки недвижимости: жилой, коммерческой или земли.

Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать. Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.

Рынок земли

Земельные участки – вариант для выгодного вложения средств с минимальными рисками.

Стоит отметить необычную специфику:

1. Нет затрат производства. Это природный объект, невоспроизводимый природный ресурс.
2. Ограниченность. На земельные участки под инвестиции, как и на площадь поверхности Земли, никто не влияет.

Можно сделать вывод, что долгосрочная инвестиция в рынок земли рентабельна . Из-за сложности прогноза, разницы между спросом и предложением, принадлежности земельных участков узкому кругу лиц, рынок земли сегодня, пошатнулся. Чтоб не потерять деньги, следует знать, как разумно инвестировать.

В будущем данный способ может принести хорошую прибыль

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля);
2. Наличия обременений и сервитутов;
3. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
4. Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
5. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
6. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
7. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
8. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
9. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 – участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.

Шаг 1 — поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 — межевание

После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток. Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства. Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.

Профит

Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене. Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок. Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.

Кризис и его последствия

С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией.

Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость. Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке.

В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен. Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.

Важно правильно выбрать землю для инвестирования, чтобы в будущем получить доход. Неизбежное последствие экономического кризиса в том, что за ним обязательно следует восстановление и рост, это закон рыночной экономики, и этот фактор самый важный для инвесторов.

Советы экспертов

В текущем году эксперты не советуют вкладывать свои средства в земли сельскохозяйственного назначения. По мнению аналитиков, подобные инвестиции невыгодны, и очень долго будут себя “отбивать”.

Они находятся на большом удалении от федеральных трасс и не могут быть переведены в другие категории. Эти участки подходят для выращивания продукции и занятия животноводством, в качестве инвестиций их лучше не выбирать.

Дело в том, что создание животноводческого комплекса или угодий для выращивания различных культур – дело достаточно продолжительное по времени и ощутимое по вложениям. Сейчас, не смотря на поддержку от государства, найдется очень мало желающих, готовых приобрести у вас такие земли, и организовать на них свой бизнес, связанный с ЛПХ.

Где лучше покупать землю?

Недостаточно только решить, во что инвестировать денежные средства — в землю. Необходимо определиться с ее местонахождением.

Естественно, приобретать земельные участки целесообразнее всего в крупных городах или в пригороде этих городов. Идеальной станет курортная зона на Родине или же в какой-то из популярных у туристов стран. Такая земля будет гарантированно держаться в цене в ближайшие несколько лет, а то и дольше. За это время на ней можно построить отель или ресторан или же выгодно перепродать под строительство подобных туристических объектов.

Сейчас модно покупать землю под строительство на Кипре или в Турции. Обходится это сравнительно недорого. Однако Кипр и Турция до сих пор не урегулировали свои территориальные претензии: остров поделен на 2 части, одна их которых принадлежит туркам. То есть в ближайшие несколько лет на Кипре может вспыхнуть конфликт.

Что касается Турции, то ученые говорят о том, что в ближайшие 10-20 лет в районе Стамбула и на близлежащих территориях можно ожидать серьезное землетрясение. Конечно, можно и застраховать имущество, однако страховые компании, наверняка, возьмут просто грабительские проценты, а в случае землетрясения они могут и отказать в выплатах.

С какими сложностями можно столкнуться

Инвестиции в землю отличаются собственными рисками. Задача инвестора формулируется крайне просто: прежде чем подписывать договор купли-продажи на земельный участок, необходимо собрать о нем как можно больше сведений.

• Обязательно должна быть проверена юридическая «чистота» приобретаемой земли. Здесь мы ведем речь о подлинности правоустанавливающих документов, наличии обременений и сервитутов, других собственников и так далее.
• Необходимо узнать и проверить информацию по целевому назначению участка. В противном случае у инвестора не будет уверенности, сумеем ли он на практике реализовать на этой земле собственный инвестиционный проект.
• Если в будущем запланировано строительство, то нужно собрать сведения о почвах, грунтовых водах и проложенных коммуникациях.
• Обязательно следует уточнять транспортную доступность и близость коммунальных коммуникаций (электричество, вода, газ).

Земля является тем инвестиционным объектом, на который непременно стоит обратить свое внимание. В то же самое время инвестор не должен забывать о специфике, имеющейся на данном рынке.

Торги по банкротству

Еще один возможный вариант приобретения жилой недвижимости в качестве инвестиций — залоговые объекты или арестованное имущество, имущество банкротов. «В основном в эту категорию входит жилье, ипотечные обязательства по которому не смогли погасить. Продажа данной недвижимости осуществляется по ценам ниже рыночных, что уже изначально дает шанс заработать на перепродаже. Ликвидность у таких объектов высокая, а срок окупаемости составляет менее года», — рассказывает Евгений Гудков.

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Полезное видео

Инвестиции в землю — Продажа земли с двойной выгодой.

Земля бесплатно — Секретный способ от риэлтора.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу. Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%. Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.

Профит

Используйте опыт Греции, где сокращают транспортные расходы и срок реализации продукции, продавая овощи и ягоды прямо с грядки. Люди сами к вам приедут и соберут урожай, нужно только предложить. О других способах получения дохода от использования сельхозземель, читайте здесь.

Стратегия №9 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Стратегии инвестиций в земельные участки в Украине

Земля — вечный актив, она не требует больших расходов на содержание и постоянно растет в цене. Во всем мире это удобный способ надежных инвестиций любого уровня, подходит для новичков и крупных игроков рынка. Какие стратегии инвестирования в земельные участки наиболее привлекательны в Украине?

Преимущества инвестиций в землю

✔ В отличие от нестабильной стоимости криптовалют и активов, которые легко уничтожить в пожаре, украсть, потерять, земля – минимально рискованный вариант капиталовложений.
✔ При операциях с землей легко составить пул инвесторов (купить в складчину), чтобы минимизировать риски или получить право распоряжаться дорогостоящим высоколиквидным объектом.
✔ Землю нельзя перенести в другое место, зато ее можно разделить на несколько участков или создать один крупный объект.
✔ Земля подходит для любого типа инвестиций – активных, пассивных комбинированных, долгосрочных и краткосрочных

Объекты инвестиций на земельном рынке Украины

Участок без строений. Проверить информацию об объекте можно дистанционно, потребуется только кадастровый номер.

Строение с земельным участком. Основной интерес для инвесторов представляет земля — под жилую, коммерческую или промышленную застройку. Проверяется целевое назначение, история объекта, отсутствие обременений и споров.

Право аренды земли, эмфитевзис (право использование земли для с/х целей) и суперфиций (право застройки). В зависимости от статуса арендодателя сделки отличаются подготовкой и оформлением.

Корпоративные права на юридическое лицо, которое является владельцем, пользователем, арендатором участка. Экономия на налогах и оформлении существенная. Проверяется юридическая чистота сделки, необходим финансовый аудит компании.

Покупка земли с последующей перепродажей

Стандартная спекулятивная схема. Сейчас рынок земли Украины находится в фазе роста; расчетная доходность вложений 12-45%, что существенно выше депозитов и ценных бумаг.

Высокую прибыль обеспечат сделки с участками, купленными инвестором по цене ниже рыночной:
— продавец не ориентируется в рынке и не оценивает свой актив адекватно;
— землю продают наследники, для них любая вырученная сумма — прибыль;
— вынужденные продажи, при которых продавцу важен не максимальный доход, а быстрый кэш.

Самые выгодные спекулятивные схемы:
— операции с землей в пределах крупных городов и курортных зон с целевым назначением под строительство жилья и рекреационных объектов;
— использование инсайдерской информации (строительство крупного инфраструктурного объекта, ТРЦ, промышленного комплекса) %;
— покупка участков в коттеджных поселках: развитая инфраструктура и рост спроса после частичного заселения городка.

Для покупателя важно проверить юридическую чистоту сделки и проконсультироваться с экспертом о ликвидности объекта и возможной аргументации для торга с продавцом.

Основные факторы, влияющие на ликвидность участка:
— расположение;
— целевое назначение и вид использования;
— площадь, ландшафт и конфигурация;
— коммуникации и инфраструктура;
— качество грунта;
— соседство.

Поиск инвестиционно привлекательного участка удобен с кадастровой карты Brok.land. Максимально возможное увеличение спутниковых снимков, синхронизация с Кадастровой картой Украины и точная фиксация на карте выставленных на продажу объектов с указанием целевого назначения помогает быстро находить выгодные объекты для инвестирования.

Покупка на аукционе с последующей перепродажей

От первого варианта схема отличается конкурентным способом приобретения актива. Переговоры с продавцом носят уточняющий характер – знакомство с документами, оценка рисков, осмотр объекта.

Цена покупки определяется в ходе торгов, классических с размещением объявлений на сайте Госгеокадастра или электронных на платформах Prozorro.sale и СЕТАМ. Локализация участка на карте Brok.land синхронизована с актуальной информацией о лоте и условиях продажи объекта.

Продавцы на аукционах:
— Государство;
— местные территориальные общины;
— исполнительная и налоговая службы;
— Фонд гарантирования вкладов физлиц;
— арбитражные управляющие
— на добровольной основе частные лица, банки, холдинги, инвестиционные фонды.

В зависимости от типа аукциона цена в ходе торгов растет или опускается. На голландских аукционах по продаже объектов приватизации и имущества банкротов есть возможность приобрести участок с дисконтом до 80-99% от стартовой цены лота.

❗ Риски покупки объектов на аукционах:
— приватизационные обязательства и необходимость согласования перепродажи с Фондом госимущества;
— не снятые до торгов аресты и ипотечные запреты;
— продажа права требования на заложенный участок отдельно от самого объекта;
— высокий процент оспаривания результатов торгов кредиторами или прокуратурой на протяжении нескольких лет

Раздел участка и распродажа в розницу

Стоимость сотки земли небольшого участка выше, чем крупного. Раздел земельного участка с привлечением землеустроителей не занимает много времени и средств. Вы покупаете участок от 12 соток до нескольких гектаров и делите его на несколько участков под строительство коттеджей или дач.

Факторы удачной инвестиции 👍:
✅ операция по разделу земель выгодна в районе с развитой инфраструктурой, коммуникациями, без эрозии почвы и вредных производств по соседству;;
✅ при разделе участков нужна доступность проезда к каждому из новых наделов;
✅ перед покупкой проконсультируйтесь со специалистами по ограничениям застройки и градостроительным нормам;
✅ предусмотрительные инвесторы проводят геодезические изыскания, чтобы выявить сильные и слабые стороны участка.

Повышение стоимости актива перед продажей

Изменение целевого назначения. Земля под жилую застройку стоит на порядок дороже пастбища. До покупки объекта инвестор оценивает возможность изменения целевого назначения и окупаемость процедуры. Сделки выгодны в пределах городской агломерации и курортных зон для строительства жилых и коммерческих объектов.

Коммуникации. Вместо пустого поля ваш потенциальный покупатель получает участок с дорогой, скважиной, электричеством, газом, канализацией и телекоммуникациями. Дорогостоящие вложения окупаются при точном расчете проекта.

Расчистка участка. Снос ветхих строений повышает привлекательность земли для «горячих» покупателей с уже готовым проектом застройки, размещения энергетического объекта или стоянки.

Мелиорация. Комплекс мер по повышению ценности земель, включая осушение, орошение и противооползневые мероприятия. Мелиорация окупается, в основном на сельскохозяйственных участках, и приносит доход при точном расчете цены продажи и гарантированном спросе.

Креатив. В закарпатском Солотвино местные жители из бывших соляных копей создали популярный курорт; большинство озер на частных участках — искусственные. Повысить ценность участка может минеральный источник, подъемник, арт-объект, зоны отдыха или мини-рынок, легенда о кладе и еще 400 сравнительно честных способов.

Строительство и реализация недвижимости с участком

Классическая инвестиционная схема. Себестоимость земли и строительства ниже цены продажи готового объекта. Цены на новостройки в районах с развитой инфраструктурой стабильно высоки. Сравнительно большие вложения на первичном этапе потребует постройка таунхауса, при этом доходность от продажи нескольких объектов под одной крышей с маленьким участков выше, чем от реализации одного дома с большим земельным участком.

Доходный девелопмент – это сплав экономического расчета, удачной локации и оригинального проекта. Коттеджные городки VIP-класса на берегах Днепра, горнолыжные курорты, приморские городки – отличные примеры реализации удачных девелоперских проектов.

Строительство и сдача в аренду

Вы приобретаете земельный участок, вкладываете деньги в строительство и годами получаете стабильный пассивный доход. При этом базовый актив (земля и недвижимость) также растет в цене.

Выгодно для последующей аренды строительство:
— многопрофильного объекта;
— бизнес-центра, магазина, склада;
— кондо, апарт-отеля;
— загородного рекреационного комплекса;
— паркинга.

Удобно для инвесторов наличие управляющей компании, которая обеспечивает обслуживание объекта, мелкий ремонт, оплату счетов, поиск арендаторов, финансовые расчеты вплоть до уплаты налогов арендодателя.

Мелкие инвесторы вкладывают средства в постройку небольших магазинов, домиков для отдыха, кемпингов, бань и саун с почасовой оплатой. Приносит доход сдача в аренду части участка под размещение телекоммуникационной вышки, ветростанции, МАФа.

Комбинированные схемы инвестиций в земельные участки

Одна из самых распространенных смешанных стратегий:
Велика ділянка розділяється на декілька частин.
На 1-2 ділянках будуються і продаються будинки.
Отримані кошти вкладаються в будівництво будинків на ділянках, що залишаються вільними.
Будинки здаються в оренду, короткострокову чи довгострокову.
Інвестор з однієї ділянки отримує прибуток від продажу + стабільний пасивний дохід.

Большинство девелоперских проектов – это комбинированные инвестиции с разделом или объединением участков, изменением целевого назначения, повышения стоимости путем прокладки коммуникаций и строительства объектов для продажи или сдачи в аренду.

Подводные камни инвестиций в землю

Земля – ценный актив, привлекающий мошенников и рейдеров. Покупка земельного участка рискованна без экспертизы пакета документов продавца, проверки данных Госгеокадастра и судебных реестров.

Ошибки в документации. Закажите до передачи аванса комплексную проверку участка и минимизируйте риск утраты объекта по решению суда.

Границы участков. В чистом поле их определить на глаз невозможно. Требуйте от продавца установки межевых знаков до покупки участка и сверяйте данные с кадастровой картой и технической документацией.

Изменение целевого назначения земли. Процесс непростой, в определенных случаях невозможный. Проконсультируйтесь с нашими экспертами и получите исчерпывающую информацию о целесообразности и возможности изменения целевого назначения.

Факторы риска. Оцените с экспертами экологическую ситуацию, качество грунта, ландшафт, соседство, учтите ограничения застройки и градостроительные нормы. Малейшая проблема снижает доходность покупки.

Учитывайте расходы:
— оформление сделки;
— налоги при покупке и продаже;
— земельный налог или арендная плата;
— документация и экспертные оценки;
— услуги землеустроителей, геодезистов, проектантов, строителей, управляющей компании;
— снос строений, расчистка участка, вывоз мусора, мелиорация, коммуникации, строительные материалы;
— транспортные расходы;
— маркетинг и реклама объекта;
— налоги с дохода.

Долгосрочные инвестиции. Операции с землей в основном представляют собой сделки с отложенной доходностью. Рынок постоянно в движении. Земля – это вложение, которое может быть продано спустя десятилетия с высокой прибылью.

Оценивайте объект с точки зрения вашего покупателя. Точный маркетинговый анализ, знание портрета своей целевой аудитории, вплоть до возраста, уровня доходов и марки авто поможет быстро выйти на точку безубыточности и получать прибыль.

Источник https://delen.ru/investicii/investicii-v-zemelnye-uchastki.html

Источник https://eldomo.ru/finansy/investiczii-v-zemlyu-mozhno-li-zarabotat-na-vkladah-v-zemelnye-uchastki

Источник https://brok.land/ru/news-detail/strategiyi-investicij-v-zemelni-dilyanki-v-ukrayin/

Источник