Домой / Инвестиции / Инвестиции в недвижимость в Москве новым способом

Инвестиции в недвижимость в Москве новым способом

Содержание

Какие консервативные варианты инвестирования доступны с доходом в 2-3 раза выше ставки депозита?

Надежные инвестиции с понятным сроком окупаемости становятся очень важными для сегодняшних инвесторов. Бытует мнение, что инвестиции в недвижимость – это самый надежный механизм не только сохранения денег, но и их преумножения. Особенно это стало важным, когда ключевая ставка ЦБ стала низкой, и при постоянных скачках на валютном рынке.

Инвестиции в недвижимость в Москве новым способом

Московская недвижимость – интересный рынок для консервативного инвестора

Считается, что самым надежным рынком для инвесторов по недвижимости является Московский рынок. Средний рост цен на недвижимость в Москве составляет 5-10% в год. Для многих инвесторов, традиционного склада, вложение капитала в жилые помещения или коммерческие объекты – это хорошее долгосрочное инвестирование.

Последние годы сфера недвижимости показывает хороший рост, а также высокий спрос со стороны населения. Различные программы льготных ипотек значительно увеличили продажи квартир, но и разогнали цены на недвижимость, в частности квартиры. Стрит-ритейл стал более востребованным, поскольку бизнес стал перемещаться из офисных центров в спальные районы из-за дистанционной работы сотрудников, поэтому инфраструктура там стала активнее развиваться.

Есть также важная особенность первичного жилья – при падении спроса на рынке, цена, как правило, все равно продолжает расти. И по мере завершения строительства и готовности объекта, спрос на него повышается. Цены на новое жилье более связаны с затратами девелопера и ожидаемой прибылью по проекту на рубеже 4-5 лет. Цена на вторичное же жилье больше зависит от спроса, поскольку частным клиентам необходимо продать и получить деньги. Поэтому в периоды снижения интереса к недвижимости разница между средней ценой квадратного метра новостройки и “вторички” становиться больше. И наоборот, при повышении спроса на недвижимость (например, при введении “льготной ипотеки” ) гэп уменьшается.

Инвестиции в недвижимость новым способом

Варианты инвестиций в недвижимость

Какие существуют способы и виды инвестиций в недвижимость на сегодняшний день:

  • инвестиции жилую недвижимость (в квартиры, апартаменты)
  • инвестиции в коммерческую недвижимость (стрит-ритейл, ТЦ или офисные здания)
  • инвестиции в ценный бумаги – паи ЗПИФ

Плюсы и минусы инвестиций напрямую в недвижимость

  • Самый главный плюс, что вы владеете (по ДДУ или праву собственности) – объектом недвижимости (квартирой, нежилым помещением или апартаментами).
  • Главный минус – вы должны платить за содержание недвижимости, инфраструктуру, налоги, страхование и ответственность перед третьими лицами, а также затраты на риэлтора в случае дальнейшей продажи, а также самостоятельной уплаты налогов в случае продаже таких объектов при сроке до 5 лет и составления налоговой декларации.
  • Рост стоимости конкретного объекта недвижимости во многом зависит от локации, новизны, расположения в здании, проходимости (для коммерции) и многих других факторов.
  • Покупатель чаще инвестирует не в то, что лучше перепродается, а то что подходит ему по каким-либо параметрам, и может не угадать с дальнейшим на него спросом.
  • Нет точного прогноза по цене на выходе из инвестиции, поскольку колебания рынка (рост спроса и падения) обычно происходят на рубеже 1-2 лет.
  • Сдача в аренду квартир становится менее привлекательным занятием, поскольку средняя доходность по эконом-классу не превышает ставки по банковскому вкладу, а в случае с бизнес- и преиум-классом – менее 3%, и даже просто 0% достаточно неплохой результат

При вложениях в новые объекты (строящуюся недвижимость) вы получаете достаточно хороший и ликвидный продукт, но со всеми возможными проблемами, указанными выше.

В связи с полномасштабным внедрением в жизнь 214-ФЗ схема застройки новых объектов недвижимости происходит с использованием эскроу счетов. Это большой плюс, но и минус с точки зрения роста ваших доходов по таким инвестициям. Основной скачек цены происходит с момента предпродажи до получения разрешения на строительство объекта (РНС). При этом, когда застройщик получает РНС и риски становятся минимальными для клиентов, цена на квартиры будет уже высокой. Таким образом, ждать скачкообразного роста цены на объекты недвижимости до ввода в эксплуатацию на 30-40-50% уже не стоит. А это – среднесрочная перспектива – 3 года.

В связи с этим, все чаще клиенты, привыкшие к традиционному накоплению средств через инвестиции в недвижимость, стали обращать свое внимание на прямое инвестирование в объект.

Плюсы и минусы прямого инвестирования в объект недвижимости через покупку паев

  • Самый главный плюс – относительная прозрачность модели, когда она связана с конкретным девелоперским проектом (объектом), вы, фактически, инвестируете в каждый квадратный метр всего объекта недвижимости. Вам не нужно быть высококлассным специалистом-риэлтором.
  • Такие фонды – конечные, есть понятные сроки реализации, цена входа и выхода.
  • Процесс строительства таких объектов финансируется банками проектного финансирования, по зафиксированным ставкам на весь период строительства.
  • Поскольку средний срок строительства объекта составляет 2,5-3 года, плюс допродажи квартир в конце, то средний срок таких ЗПИФов составляет около 5 лет.
  • Поскольку проект среднесрочный, он позволяет стать более стабильным для инвестора, поскольку на рубеже 4-5 лет, резкие скачки спроса на недвижимость вверх и падение спроса нивелируются, и доходность можно спрогнозировать.

При вхождении в такие проекты важно убедиться в надежности своего партнера – девелопера, и разобраться в «прозрачности» схемы инвестирования. Необходимо понять, сколько и в какие сроки будут начисляться условные «дивиденды». Данный продукт очень подходит тем, кто уже устал «спекулировать» с куплей-продажей квартир по ДДУ и осознает, что уже рынок изменился в связи с 214 -ФЗ, а также, кто хочет вложиться в один из самых прогнозируемых и стабильных рынков – Московскую недвижимость, но нет либо достаточного количества средств или времени заниматься.

Обычно такие продукты доступны для квалифицированных инвесторов, и имеют «вход» от 3-6 млн рублей. В настоящее время, налогообложение по таким продуктам «стандартное» – 13-15% в зависимости от вашего дохода в год.

MR-Group исполняет Симфонию 34 по-новому

В марте 2021 года компания объявила о запуске нового проекта ЖК “Symphony 34” у метро Дмитровская в Савеловском районе города Москвы. MR Group создало закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), куда внесены доли компании — застройщика жилого комплекса “Symphony 34”, о чем рассказывалось в издании “Коммерсант” .

По концепции проекта, девелопер остается держателем 51% паев в фонде до момента сдачи ЖК “Symphony 34” в эксплуатацию, а остальные 49% предлагаются на рынке квалифицированным инвесторам (на биржевом и вне биржевом рынке).

ЖК “Symphony 34” будет расположен в САО города Москвы недалеко от метро Дмитровская. Он включает в себя четыре высотки бизнес-класса от 36 до 54 этажей. На территории жилого комплекса планируется построить детский сад, спортивные, детские площадки, а также фитнес-центр. Разрешение на строительство (РНС) получено 30 июня 2021 года и с 1 июля начались работы и стартовали продажи квартир. За ходом строительства можно наблюдать через камеры, расположенные на объекте, доступ к которым можно получить через сайт девелопера.

Инвестиции в недвижимость новым способом

По концепции проекта, девелопер остается держателем 51% паев в фонде до момента сдачи ЖК “Symphony 34” в эксплуатацию, а остальные 49% предлагаются на рынке квалифицированным инвесторам (на биржевом и вне биржевом рынке).

На старте обсуждалось практически удвоение совокупно-накопленного дохода за 5 лет и ежегодной доходностью до 19% годовых. По информации из СМИ, вырученные деньги от продажи паев, акционеры MR-Group намерена реинвестировать в покупку площадок под новые объекты. Важно отметить, что покупатель пая приобретает долю в проекте (а не квадратные метры конкретной квартиры) вместе с застройщиком получает право на прибыль от реализации всех квартир в комплексе.

Подробная информация о ЗПИФ комбинированный “ЖК “Симфония 34” (ранее ЗПИФ комбинированный “Хуторская”) доступна на сайте MR-Group .

ЗПИФ комбинированный "ЖК "Симфония 34" (ранее ЗПИФ комбинированный "Хуторская")

По информации на сайте девелопера, управляет фондом УК “Открытие”, проектное финансирование объекта осуществляет Банк “ДОМ.РФ”. На официальном интернет ресурсе УК “Открытие” также мы смогли найти информацию по ЗПИФ комбинированный “ЖК “Симфония 34”.

Данный финансовый инструмент (ISIN RU000A102408) представлен на Московской бирже, однако, поскольку, это закрытое предложение, то основные сделки проходят на внебиржевом рынке.

Стандартная прогнозная норма доходности рентных ЗПИФ составляет 7-11% годовых в рублях, а в проектных фондах доходность ожидается выше – обычно 13-17% годовых в рублях.

Отличие рентного и проектного ЗПИФов

Покупка пая ЗПИФ

При покупке пая, ценной бумаги фонда, не заключается договор-купли продажи (ДКП), как в случае с покупкой недвижимости. Сделка покупки и продажи ценной бумаги ничем не отличается от покупки акции или облигации через брокера (участника финансового рынка, имеющего лицензию Банка России) – через поручение.

Важно отметить, что данный финансовый продукт доступен только для квалифицированных инвесторов, которых определяет каждый Брокер самостоятельно, однако, общие условия изложены в Указании Банка России от 29.04.2015 N 3629-У «О признании лиц квалифицированными инвесторами и порядке ведения реестра лиц, признанных квалифицированными инвесторами».

Все эти правила можно несколько упростить и обобщить. Как правило, квалифицированные инвесторы имеют значительную сумму на своих банковских счетах (6 млн рублей и выше), либо высокие обороты по брокерскому счету за 10 месяцев, имеющие сертификат ЦБ РФ (ранее ФСФР), либо финансовое образование.

Комментарии и мнение редакции

На фоне низкой ключевой ставки Банка России, процентных ставок по депозитам, все большее число инвесторов ищут способы заработать .

Инвестиции в недвижимость являются относительно консервативными инструментами, но с более высокой доходностью. Важно при выборе инвестиций выбирать надежного партнера с хорошей репутацией, а также получить более подробную информацию по инвестпродукту на рынке и у менеджера, чтобы принять взвешенное решение.

Квалифицированные инвесторы для фондового рынка и страхового отличаются, но самая главная общая черта – это то, что клиент понимает, что покупаемый продукт несет риски (дает возможность заработать больше, но и не существует гарантий доходности, как у депозита), либо имеет достаточные (не последние) средства, чтобы рисковать, либо имеет специфические знания или образование.

Совсем недавно в нашей аналитической статье, в которой мы рассматривали доходности продуктов по накопительному страхованию жизни (НСЖ) у российских страховщиков по итогам за 2020 год, мы обсудили результаты этого инвестиционно-страхового продукта. Среди опубликованных страховщиками данных инвестиционный доход был в диапазоне 5-10%, что выше средней ставке по депозиту и инфляции за прошлый год. Некоторые продукты инвестиционного страхования жизни также могут быть интересны потенциальным инвесторам, хотя и имеют потенциально более низкий ожидаемый доход.

Мы хотим вам рассказать и показать возможности, которые есть на рынке. Но только вам принимать решение. Главное, чтобы это вы делали обдуманно!

Новости страхования, финансов и инвестиций в России и в мире на информационно-аналитическом ресурсе Calmins.com!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Инвестиции в недвижимость в России и Москве

Инвестиции и недвижимость: риски, выгода, особенности

Инвестиции в любой вид недвижимости – уникальная возможность многократно и надежно заработать. Но такое вложение денег требует знания особенностей, которые влияют на стоимость, ликвидность и доходность объектов; умения правильно организовать менеджмент, и постоянного контроля цен на рынке.

Особенности инвестиций в недвижимость

image1

Если учесть, что инвестиции в российскую недвижимость в 2013 году составили 127 млрд. долларов (на 73% больше, чем в 2011 году), вопрос о выгоде таких вложений будет лишним. Что привлекает инвесторов – частные и государственные компании, частных инвесторов – именно к недвижимости, а не к банковским депозитам:

  • Выбор одного или нескольких инструментов инвестирования (собственный свободный или заемный капитал, опционы, закладные, ипотека, долговые смешанные обязательства, и прочие)
  • Несколько вариантов извлечения дохода от инвестиций в недвижимость в России (аренда, перепродажа, прирост пассивного капитала вложений в процессе естественного роста цен на рынке)
  • Более высокая надежность вложений (и с позиции сохранения средств, и с позиции доходности) и рентабельность
  • Отсутствие срока исполнения (недвижимостью владеют на постоянной основе – за исключением ипотеки, облигации или депозиты имеют ограниченный срок действия).

Это основные преимущества инвестиций, но их основная суть – получение прибыли. Существует несколько вариантов получения прибыли, когда осуществляются инвестиции в недвижимость в Москве или любом другом населенном пункте России.

Периодическая прибыль. Она состоит из сумм, которые получает собственник объекта (производственное помещение, склад, офис, магазин, земельный участок, квартира или дом) за сдачу его в аренду (наем). При этом существует два важных фактора:

  • в периодическую прибыль включены текущие расходы на содержание и обслуживание объекта
  • этот вид прибыли зависит от объема сдаваемых в аренду площадей (помещений) – чем меньше пустующих площадей, тем выше доходность.

При правильной организации менеджмента на сдаваемом в аренду объекте, собственник получает максимальную прибыль: для этого существуют управляющие (или девелоперские компании и предприятия), которые по поручению собственника полностью контролируют поступление денег, расходную часть и поддержание объекта в исправном состоянии.

Разовая прибыль. Она не зависит от организаторских способностей собственника, объема инвестиций в недвижимость и строительство, их навыков управляющей компании в продаже или покупке недвижимости. Цены на недвижимость диктует рынок, и стоимость объекта зависит от спроса на аналогичные объекты в конкретный промежуток времени. По сути, разовая прибыль – сумма, которую получает собственник при перепродаже объекта: рост рыночной стоимости недвижимости и улучшение характеристик объекта могут принести за достаточно короткий временной промежуток ощутимые дивиденды.

Рынок инвестиций в недвижимость: статистика, рентабельность и перспективы

Инвестиции в недвижимость могут быть и долгосрочными, и краткосрочными: у каждого инвестора свои планы и свои представления о рентабельности. Наиболее рентабельной является коммерческая недвижимость:

  • Спрос на торговые, складские и производственные помещения всегда опережает предложение, поэтому арендные ставки постоянно растут: окупаемость (или рентабельность) объекта составляет в разных регионах России 15-25%, и в среднем, через 4-5 лет за счет аренды собственник полностью возвращает вложенный капитал
  • Наряду с ростом арендной ставки, растет и рыночная стоимость объекта (средний рост стоимости коммерческих объектов в 2011 году составил 12%, в 2012 году – 13,5%, в 2013 году – 14, 1%).

image3

Рентабельность жилой недвижимости гораздо ниже: предложение на рынке всегда превышает спрос, поэтому рентабельность составляет максимум 5% и зависит от региона, объемов строительства в конкретном населенном пункте и спроса на жилье. Единственной возможностью заработать на инвестициях в недвижимость и строительство – вложение средств в многоквартирный дом еще до начала его строительства. Причин для этого несколько.

Во-первых, стоимость квадратного метра в жилом доме для инвестора в момент закладки подписания разрешительной документации (или на этапе закладки фундамента) на 20-30% ниже того же «квадрата» в момент сдачи объекта в эксплуатацию. Даже продажа квартиры в таком доме по самой низкой цене принесет инвестору не менее 17-20% чистой прибыли – и это без учета роста стоимости рыночной цены на аналогичное жилье.

Во-вторых, инвестиции в строительство недвижимости выгодны не в отдельно взятую квартиру, а в объект в полном объеме. Суть в том, что при возведении многоквартирного дома для полной окупаемости вложенных средств, достаточно продать квартиры на первых пяти этажах: все, что строится с большей этажностью – чистый доход строителей и инвесторов (частных лиц, государственных и коммерческих банков, организаций). В этом случае недвижимость и инвестиции (правовое регулирование предусматривает вложение любых схем вложения денег) представляют самый выгодный тандем.

Насколько перспективы вложения денег выгодны, и каковы перспективы? Однозначного ответа нет, но – с оговоркой на стабильность экономики мировой и российской, отсутствие катаклизмов и форс-мажоров – инвестиций в недвижимость в России были и остаются выгодными. Фактов, подтверждающих это, достаточно много:

  • Банки с удовольствием кредитуют и саму недвижимость (как жилую, так и коммерческую), и ее строительство: только небольшое количество строительных компаний способны за счет собственного бюджета реализовывать многомиллиардные проекты
  • Ипотечное кредитование за последние 3 года увеличилось в 4,5 раза: банки никогда не оформят кредит на приобретение недвижимости (а это – инвестиция не только покупателя, но и банка), стоимость или ликвидность которой вызывают сомнения
  • С 2011 года ставка по кредитам на объекты недвижимости снизились на 7-8%: чем ниже ставка, тем больше заемщиков привлекается к кредитам – тем больше средств банки могут инвестировать в строящиеся и готовые объекты.

image4

В качестве вывода можно дать две рекомендации:

  1. Если есть свободные средства, инвестиции в недвижимость могут представлять большой интерес для любых сумм. Но вложение средств должно быть просчитано с учетом максимальных рисков: эту работу выполняют компании-девелоперы, которые гарантируют и сохранение средств вкладчиков-инвесторов, и прибыль для инвесторов.
  2. Не стоит быть самонадеянным: для инвестиций – эффективных и надежных – в недвижимость в России требуются знания, навыки и опыт. У рядового гражданина их нет, и этим пользуются мошенники. Самостоятельные вложения могут привести к потере средств, поэтому инвестирование необходимо осуществлять с помощью профессионалов.

Похожие записи

Время покупать: анализ инвестиций в недвижимость На сегодня вложения в сфере недвижимости и строительства являются одними из самых прибыльных. Об этом говорят не только данные экспертного анализа инвестиций в недвижимость, но и то, что за последнее десятилетие цены на квартиры по стране выросли.

Сохранить или приумножить Сегодня любому предпринимателю известно, что бесцельное хранение денег приводит к банкротству, ведь неразмещенные активыобесцениваются ежедневно. Желаете умножить капитал? В таком случае рекомендуется вкладывать деньги в выгодный бизнес-проект. Поэтому остается решить.

Введение Уже на протяжении многих лет покупка зарубежной недвижимости перестала быть недостижимой мечтой для российских граждан. Законодательство многих стран разрешает приобретение домов и квартир иностранцам и предоставляет выгодные условия для заключения сделок. Однако нужно понимать, что не.

Инвестиции в недвижимость: куда вкладывать деньги выгодно

Инвестиции в недвижимость: куда вкладывать деньги выгодно

Тульская служба новостей

В 2021 году основной интерес инвесторов в недвижимость сосредоточен в сегменте жилой застройки – на нее приходится более 52% всех сделок. На рынке недвижимости регулярно появляются выгодные программы для вложения денег. Есть ли такие предложения в Туле? Как жителям нашего города начать получать пассивный доход от скопленных средств? На эти вопросы Тульской службе новостей ответил коммерческий директор «Объединения строителей Тулы» Никита Кащеев.

Инвестиции в недвижимость – гораздо доступнее, чем кажется

Квартиры дорожают, и будут продолжать дорожать. Этого не стоит бояться, ситуацией нужно пользоваться – считает эксперт в сфере недвижимости, коммерческий директор компании ОСТ Никита Кащеев.

b16acfaefb923f54ebfed5fb41c74793.jpg

Как тулякам заработать на покупке недвижимости?

При стандартных условиях, купив квартиру сейчас, через год ее можно продать на 20% дороже и, соответственно, получить доход в размере 20% от вложенных средств.

Например, квартира стоит 3 млн. рублей. Через 12 месяцев ее цена вырастит до 3,6 млн. рублей. Прибыль с продажи будет равна 600 тысяч рублей. Но доходность может быть больше в 6 раз.

Налоги на прибыль с инвестиций

Согласно налоговому кодексу России, при реализации недвижимости раньше минимального срока владения 3 или 5 лет в зависимости от ситуации, нужно заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%. Налог начисляется на разницу стоимости покупки и продажи, несмотря на это, доходность инвестиций в недвижимость останется выше процентов многих банковских продуктов.

Как тулякам сэкономить при покупке квартиры?

В настоящий момент каждый клиент ОСТ может стать собственником новой квартиры, вложив всего 15% от стоимости жилья и при этом целый год экономить на процентах по ипотеке, если он планировал воспользоваться стандартным инструментом покупки от одного из банков-партнеров.

Отметим, что в качестве 15%-ого первого взноса по программе «Ипотека через год» может быть материнский капитал или любая другая субсидия.

Инвестиции в недвижимость – это не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Главное, видеть возможность и найти надежного партнера – застройщика.

Источник https://calmins.com/investiczii-v-nedvizhimost-v-moskve-novym-sposobom/

Источник https://fxtrend.info/investicii-v-nedvizhimost-i-stroitelstvo-v-rossii-i-moskve.html/

Источник https://www.tsn24.ru/news/ekonomika/investitsii-v-nedvizhimost-kuda-vkladyvat-dengi-vygodno/

Источник

Проверьте также

ЕЦБ проверит готовность банков к росту числа дефолтов

ЕЦБ проверит готовность банков к росту числа дефолтов

Европейский центральный банк (ЕЦБ) хочет убедиться в готовности банков к потенциальному росту числа корпоративных дефолтов ...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.