Деньги забетонировались - npo-invest.ru
Домой / Инвестиции / Деньги забетонировались

Деньги забетонировались

Содержание

Деньги забетонировались

Покупатели начали распродавать инвестиционные квартиры

Россияне, которые вкладывали деньги в столичные новостройки на этапе котлована в 2020 году, начинают перепродавать эти квартиры, не дождавшись окончания строительства. По итогам января—сентября 2021 года количество сделок по переуступке прав на будущее жилье увеличилось на 38,2% год к году. Это всего 5% от всех инвестиционных сделок 2020 года: пока из активов стали выходить те, кто не уверен в дальнейшем росте стоимости жилья. Но эксперты не видят предпосылок к стагнации первичного рынка, поэтому ожидают всплеска перепродаж не раньше окончания 2022 года.

Покупатели, приобретавшие инвестиционные квартиры на пике льготной ипотеки, теперь избавляются от этой жилплощади

Покупатели, приобретавшие инвестиционные квартиры на пике льготной ипотеки, теперь избавляются от этой жилплощади

Фото: Николай Цыганов, Коммерсантъ

Покупатели, приобретавшие инвестиционные квартиры на пике льготной ипотеки, теперь избавляются от этой жилплощади

Фото: Николай Цыганов, Коммерсантъ

В январе—сентябре 2021 года в новостройках Москвы было заключено 4,7 тыс. сделок по переуступке договоров долевого участия, подсчитали в «Метриуме». Это на 38,2% больше, чем за тот же период прошлого года, и на 17,5% больше показателя 2019-го, уточняет управляющий партнер компании Надежда Коркка. В 2021 году на общий объем покупок в новостройках приходится 19% сделок по переуступленным правам, отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Инвесторы, которые приобретали квартиры в 2020-м, начинают перепродавать эти лоты, не дожидаясь завершения строительства, поясняет коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

В 2020 году с началом действия программы субсидированной ипотеки под 6,5% граждане стали активно вкладываться в недвижимость в новостройках. Всплеск количества сделок, в частности в инвестиционных целях, привел к росту продаж на рынке первичного жилья. Всего в 2020-м московскими девелоперами было продано 4,7 млн кв. м (или 86,6 тыс. лотов) квартир и апартаментов в новостройках, что на 12% больше, чем в 2019-м, подсчитали аналитики ГК ФСК. Тогда доля инвесторов могла доходить до 50% от общего объема продаж, вспоминает Александр Чеботарев, гендиректор «ПроГород» (входит в ВЭБ.РФ).

Быстрые деньги

Граждане, которые покупают недвижимость в новостройках с целью заработать, делятся на несколько категорий: те, кто инвестирует на долгосрочную перспективу и сдает квартиры в аренду, и те, кто намерен заработать на росте ее стоимости за время строительства, объясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

Покупатели, рассчитывающие на быстрый доход, всегда активно совершают сделки по приобретению жилья на самых ранних этапах их реализации и перепродают их через 10–18 месяцев на волне растущей цены, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. На таких спекуляциях можно заработать гораздо больше, нежели на сдаче в аренду, подчеркивает Надежда Коркка. «Доходность от сдачи квартиры в аренду не превышает 5–7% годовых»,— добавляет она.

А вот квартиры, приобретенные в 2020 году, принесли около 40% прибыли, или 20–25% годового дохода, добавляет Александр Гуторов. В уникальных же проектах премиум-сегмента размер прибыли мог достигать 60–70% за инвестиционный цикл, если клиент успевал приобрести лот на самом его старте, говорит господин Чеботарев. Даже те, кто приобрел площади в новостройках массового сегмента в первом полугодии 2021-го, сейчас могут заработать 10–20% при перепродаже, отмечает руководитель отдела продаж «Мармакса» Анна Терехова. Это возможно из-за значительного удорожания недвижимости: по итогам сентября цены в московских новостройках достигли 273 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись год к году на 28%, соглашается CEO Dataflat.ru Александр Пыпин.

Конкуренция с застройщиками

Впрочем, инвесторам сейчас нелегко выйти из этих активов, подчеркивает Александр Гуторов. Сегодня на рынке помимо квартир в пока строящихся домах, которые намерены реализовать инвесторы, появилось много новых лотов для покупки от самих застройщиков, поясняет он. Так, по итогам сентября объем предложения в массовом сегменте новостроек столицы вырос на 33% год к году и составил 15,2 тыс. лотов, уточняют в «Метриуме».

При этом новые предложения не сильно расходятся в цене с инвестиционными: на данный момент цена продажи инвестиционной квартиры равняется стоимости нового жилья в новостройке того же комплекса, говорит господин Гуторов. Продажа лота по переуступке — отдельное мероприятие, которое требует времени и денег, а итоговая стоимость перепродажи будет определяться в рамках переговоров, когда апелляция к актуальному прайс-листу застройщика этого комплекса — лишь один из аргументов, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Часто инвесторы продают квартиры без ремонта, а многие застройщики предлагают либо лоты с отделкой white box, либо с готовым ремонтом, поэтому выгоднее приобретать помещения у девелоперов, утверждает Александр Гуторов. Но, возражает Анна Терехова, преимуществом покупки у частного инвестора может стать высокая ликвидность лота, например востребованные этаж и метраж и удобная планировка. Но в любом случае стоимость уступки должна быть ниже цены застройщика, иначе таким лотом мало кто заинтересуется, полагает Ирина Доброхотова. В условиях ограниченной вариативности предложения итоговый прайс, напротив, может быть выше и на 6–8%, и на 20%, уточняет Надежда Коркка.

Пока инвесторам удается перепродавать квартиры не так быстро, как самим застройщикам, отмечает Анна Терехова. К примеру, в массовых новостройках привлекательный лот нередко приобретается в день размещения объявления, а квартира или апартаменты в элитном ЖК могут находиться в продаже от частного инвестора несколько месяцев, добавляет Надежда Коркка. Девелоперы же могут предложить неоспоримые привилегии, например совместные с банками ипотечные программы с субсидированными ставками, продолжает госпожа Терехова.

К тому же если квартира находится в собственности менее пяти лет, то при перепродаже лота либо переуступке прав по договору долевого участия продавец должен заплатить 13% от полученного дохода, напоминает госпожа Коркка: «Сейчас инвестор может выручить 9,6 млн руб. за лот, приобретенный за 6,8 млн руб. в 2019 году, но ему придется заплатить в бюджет 364 тыс. руб., потеряв часть прибыли».

Массовой перепродажи квартир с льготной ипотекой сейчас не будет, считает руководитель департамента ипотечного кредитования 3S Group Андрей Носонов. Большинство инвесторов дожидаются ввода жилья в эксплуатацию и фиксируют максимальную прибыль, уточняет Александр Чеботарев. А если инвесторы намерены продать недостроенное жилье, то они оформляют сделку ближе к концу строительства, поэтому всплеск сделок с квартирами, приобретенными в период льготной ипотеки, будет заметен на рынке в 2022–2023 годах, соглашается Надежда Коркка. По подсчетам господина Чеботарева, сейчас лишь 5% инвесторов решили выйти из проекта досрочно на пике спроса, предполагая возможный спад в стоимости жилья.

Эти опасения вполне обоснованы. Аналитики УК «Ингосстрах-Инвестиции» прогнозируют, что стоимость первичной недвижимости в Москве может сократиться на 15–20% к концу 2022 — началу 2023 годов: с 236 тыс. руб. до 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Эксперты связывают это с высокими темпами строительства: при объеме жилого фонда в Москве в сентябре 270 млн кв. м и среднегодовом темпе прироста населения 0,9% потребность города в жилье находится на уровне 3,8 млн кв. м в год. В 2019–2020 годах в Москве вводилось по 5 млн кв. м, а за первые восемь месяцев текущего года сдано 4,3 млн кв. м, что на 53% больше, чем годом ранее. При этом сами застройщики пока не видят предпосылок к снижению стоимости жилья.

Реинвестирование средств

«Выходить» из проданных квартир инвесторам практически некуда, поскольку цены высоки, а ставки по ипотеке тоже увеличились, предупреждает Дмитрий Голев. Но лишь незначительное число частных инвесторов приобретает квартиры с привлечением ипотечного кредитования, поэтому запуск льготной ипотеки и изменение ее условий оказывают на рынок инвестиционных квартир меньшее влияние, чем на рынок недвижимости в целом, возражает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

По этой причине люди, которые продали инвестиционные квартиры, продолжают вкладываться в недвижимость, но уже закладывая меньшую маржинальность в данную покупку, ведь высокой доходности, как в 2020-м и первой половине 2021-го, вряд ли стоит ожидать, считает господин Гуторов. Большинство граждан, которые вкладывают средства в недвижимость, не являются профессиональными инвесторами, поэтому самый понятный продукт для преумножения капитала — жилье, добавляет он. Такие граждане очень активны и постоянно находятся в цикле купли-продажи: выйдя из активов, сразу стараются приобретать новые объекты либо вкладываются в стройку на этапе котлована, соглашается Анна Терехова.

Сейчас в мире наблюдается смена концепции инвестирования. Если раньше основным ориентиром выступала высокая доходность, то теперь в большинстве случаев цель вложений — сохранение средств и активов, отмечает госпожа Коркка. В текущих условиях привлекательными вновь становятся депозиты или консервативные инструменты на фондовом рынке, такие как облигации, считает Алексей Попов.

Учитывая пока еще низкие ставки по вкладам и депозитам, инвесторы могут переключиться на рынки ценных бумаг и драгметаллов, добавляет Роман Родионцев. Однако, продолжает он, недвижимость по-прежнему является привлекательным активом — помимо жилья в последнее время активно развивается складская недвижимость, ее можно приобрести, к примеру, посредством покупки паев инвестфонда, в котором упакован логистический объект. Инвесторами пока недооценен рынок загородного жилья, который в последние годы находился в состоянии стагнации, но сейчас на фоне активного участия системных игроков, банков и властей он стал перспективным, резюмирует эксперт.

Инвестиции в недвижимость в москве как

111

Деньги забетонировались

Собираем данные и анализируем цены

Опытные аналитики ежедневно занимаются поиском и проверкой новых инвестиционных проектов. Результат — список объектов с прогнозом максимальной доходности.

rank-symbol 1

Деньги забетонировались

Классифицируем объекты по методам работы с ними – долгосрочные или краткосрочные инвестиции, брокеридж или управление.

checklist 1

Деньги забетонировались

Вкладываемся вместе с вами

Предлагаем объекты нашим партнерам и инвестируем сами. При больших вложениях организуем совместное инвестирование. Под каждого инвестора разрабатываем удобную юридическую схему участия, минимизируя потери на налогах.

coin 2

Деньги забетонировались

Увеличиваем ликвидность объекта

Для того, чтобы продать квартиру быстро и дорого, мы увеличиваем ее ликвидность за счет функциональной перепланировки и актуального ремонта.

rocket (1) 1

Деньги забетонировались

Запускаем маркетинг и продажи

Наш отдел продаж физически присутствует на каждом объекте. Его работу обеспечивают рекламные кампании как в онлайн, так и офлайн формате.

money-bag 1

Деньги забетонировались

Ежемесячно предоставляем инвесторам отчет об управлении его активом, а после выплаты дохода — новые варианты для инвестирования.

Инвестиции в жилую недвижимость: ЖК “Открытое Шоссе”, Москва

3 мес

от 21%*

от 1 млн. руб.

Инвестиции в жилую недвижимость: ЖК «Открытое Шоссе», Москва

3 мес

от 21%*

от 1 млн. руб.

О нас пишут

Деньги забетонировались

Оставьте контакты

tg

Мы не передадим ваши данные третьим лицам.

Партнеры

Деньги забетонировались

Деньги забетонировались

Оставьте контакты

tg

Мы не передадим ваши данные третьим лицам.

Наши кейсы

Mask Group

Московская область

Покупка с торгов
Отказались от проекта

Mask Group

Москва

Стоимость проекта 110.5 млн
Доходность 39% годовых

Mask Group

Ярославль

Стоимость проекта 6.7 млн
Доходность 44% годовых

Mask Group

Москва

Покупка у города

Отказались от проекта

ng

Санкт-Петербург

Стоимость проекта 34.9 млн
Доходность 39% годовых

Mask Group (1)

Москва

Покупка с торгов

Отказались от проекта

Mask Group

Московская область

Покупка по переуступке

Отказались от проекта

vg

Московская область

Стоимость проекта 15.5 млн
Доходность 51% годовых

Mask Group

Московская область

Стоимость проекта 217 млн
Доходность 27% годовых

Component 38

Московская область

Стоимость проекта 32 млн
Доходность 43% годовых

Component 36

Московская область

Стоимость проекта 78 млн
Доходность 54% годовых

Подпишитесь, чтобы не пропустить новые объекты и предложения!

*- Доходность рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от следующих факторов:

  1. Срок инвестиции;
  2. Сумма инвестированных средств;
  3. Изменение налогового законодательства;
  4. Форс-мажорные обстоятельства.

Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями.

Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить вам, не соответствовать вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. Наша компания не несет ответственности за возможные убытки инвестора.

Рекомендации и инвестиционные идеи предоставляются исключительно в информационных целях и не могут рассматриваться или быть использованы в качестве предложения или побуждения совершить сделку на покупку или продажу недвижимости.

Клиент самостоятельно принимает решения и несет ответственность за последствия принятых решений. Наша компания не несет ответственности за результаты решений, принятых клиентом на основе рекомендаций и инвестиционных идей, а так же за убытки, наступившие вследствие использования рекомендаций и инвестиционных идей.

Информация на сайте не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести недвижимость, совершить с ней сделки.

Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций.

Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем.

Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски.

ООО «ТВН», ОГРН 1187847133792г, ИНН 7816673282. Санкт-Петербург, поселок Парголово, улица Федора Абрамова, дом 8, литера А, помещение 263-Н, часть 1.

ООО «ИК «Вертикаль», ОГРН 1167627064175, ИНН 7604302198, адрес местонахождения: 150014, Ярославская область, г. Ярославль, пр-т Толбухина, д. 8/75, пом. 50, 51

Инвестиции в недвижимость: как максимально выгодно вложиться в недвижимость в 2021 году?

Инвестиции в недвижимость: как максимально выгодно вложиться в недвижимость в 2021 году

Множество россиян в качестве самого простого и действенного способа инвестиций выделяют вложения в недвижимость. Его выбирают как гарант беззаботной старости или источник дополнительного дохода в течение жизни. Это вполне обосновано, поскольку таким образом получается приобрести реальный объект, который не только обладает устойчивостью к инфляции, но и постоянно растет в цене. Имея достаточно средств, можно вложиться одновременно в несколько квартир или домов, повысив тем самым денежные поступления в несколько раз.

Существует заблуждение, что вложиться в покупку недвижимости легко и интуитивно понятно. Однако, это не так. Существует не один вид вложений, имеются уникальные плюсы и минуты инвестиций в недвижимость, множество подводных камней. Обо всем по порядку.

Насколько рентабельны инвестиции в недвижимость?

Получить доход с недвижимости можно двумя основными методами: сдача в аренду и перепродажа. И в том, и в другом случае необходимо учитывать важные аспекты. Так существует несколько вариантов аренды: посуточная или долгосрочная. Стоимость же за перепродажу может быть увеличена огромным количеством путей, будь то качественный ремонт в квартире, перепланировка, разделение объекта на части.

Кроме того, для каждого вида инвестиций существует свой период возврата средств. Можно купить квартиру в строящемся доме на этапе котлована, подождать пару лет до сдачи и после продать ее, то есть вывести прибыль довольно быстро. Если же сдавать жилье в аренду, то период его окупаемости может достичь пары десятков лет, однако, в таком случае недвижимость всегда можно перепродать.

ВАЖНО! Вложить средства в покупку квартиры в строящемся доме, а затем перепродать по большей цене, можно на гораздо более выгодных условиях, нежели ждать, пока окупится квартира, сданная в аренду. Однако, это связано с большими рисками, среди которых банкротство застройщика или долгострой.

Апартаменты приносят больший доход, нежели квартиры. Он может составлять от 8 до 15% ежегодно от первоначальной цены. Итоговый размер прибыли зависит от того, сдаются они на длительный период или посуточно. Аренда на краткосрочный период выгоднее, но зависит от сезона и количества туристов. Окупить апартаменты можно за менее чем 10 лет.

Квартира, сдаваемая в аренду, окупается дольше и позволяет получить гораздо меньший процент (от 3 до 6%). На период окупаемости инвестиций влияет инфраструктура: наличие метро, супермаркетов, торговых центров, медицинских учреждений. Наибольшей ликвидностью обладают однокомнатные квартиры и студии.

Перспективные города

Приняв решение купить квартиру для инвестиций, важно не только ознакомиться с параметрами жилья, но и правильно выбрать город.

Наибольший доход от аренды квартиры можно получить в провинциальных городах. Так в Астрахани ежегодный доход со сдачи жилья в аренду приносит 10.6% от первоначальных инвестиций, благодаря чему оно окупается за 9.5 лет. В столице же можно получить лишь 5.5% в год.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Риелторы заявляют, что с каждым годом стоимость аренды квартир возрастает. В регионах видна разница на 7%, а в Москве – до 20%. Это связано с ростом стоимости квадратного метра.

Очевидно, что покупка квартиры в Москве или Санкт-Петербурге почти всегда является выгодной. Однако, эксперты выделяют несколько перспективных городов. В них высокий уровень жизни, развитый рынок первичного и вторичного жилья, высокая доходность от аренды.

  1. Казань. Город с высочайшим потенциалом, купив квартиру в котором собственник может получать 5.3% годовых. Кроме того, жилье доступно для покупки, его стоимость составляет в среднем от 3 до 4 млн. руб. Также нельзя забывать, что Казань – это крайне привлекательный город для потока туристов, поэтому можно извлечь прибыль из краткосрочной аренды.
  2. Уфа и Новосибирск. Это развитые региональные центры с доступным жильем. На рынке представлено множество застройщиков, предлагающих наиболее выгодные условия для клиентов. Доходность в городах равняется 7.9%.
  3. Воронеж. Стоимость жилья здесь ниже среднего показателя по стране на 19%. В то же время цена долгосрочной аренды возросла на 10%. Благодаря этому можно рассчитывать на высокую доходность, составляющую 7% в год. Более того, в Воронеже одни из самых высоких показателей активности потребителей и уровня материальной состоятельности.
  4. Калининград. Он привлекает россиян из всех регионов близостью к Европе и морю, поэтому квартиры раскупают довольно быстро. Фонд недвижимости здесь разнообразен: старинные немецкие дома, панельки хрущевских времен, современные новостройки. Однако, стоимость жилья в Калининграде возросла на 25%.
  5. Краснодар. Благодаря хорошим климатическим условиям Краснодар демонстрирует высокую прибыльность. Ежегодно она достигает 7.9%. Что также важно, город входит в пятерку городов России по уровню качества жизни. Помимо этого, в Краснодаре проживает преимущественно платежеспособное население.
  6. Нижний Новгород. Город имеет самый высокий коэффициент качества жизни среди городов России. Здесь прекрасное здравоохранение, высокие зарплаты и хорошая погода. Стоимость недвижимости стремительно растет, а доходность от сдачи в аренду составляет 5.6%.

Перспективные города для инвестиций в недвижимость

Способ 1. Покупка квартиры для сдачи в аренду

Множество россиян считает, что лучшее вложение денег в недвижимость, это покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду. Действительно, ежегодно спрос на аренду возрастает, и эта тенденция не останавливается.

Так при средней стоимости квартиры с одной комнатой в столице в 6.8 млн. руб. в отдаленном районе, в хрущевке или в новостройке за пределами МКАДа, ее стоимость как объекта аренды будет составлять 35 тыс. руб. За счет этого можно выручить за год 420 тыс. руб.

Кроме того, квартира – это не только источник ежемесячных денежных поступлений. Она также является важным активом, цена которого изменяется. За последние годы этот актив возрастает, стоимость жилья в Москве увеличивается за один год на 15.9%. Тогда к прибыли с аренды можно добавить подорожание актива и получить почти 1.5 миллиона рублей за год.

ВАЖНО! Не забывайте, что квартира требует вложений. Даже если не потребуется ремонт, ничего не сломается, все-таки необходимо заплатить налоги за сдачу жилья в аренду. В противном случае могут быть оштрафованы как собственники, так и арендаторы.

Преимущества

К преимуществам сдачи квартиры в аренду относятся:

  • Получение пассивного дохода. Для получения дополнительной прибыли требуется минимальное участие собственников.
  • Собственное жилье – это ликвидный актив. Стоимость квартир возрастает с течением времени. Кроме того, ее всегда можно продать. Однако, нужно понимать, что это не относится к аварийным домам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Наибольшую ликвидность имеют квартиры с одной комнатой и студии, поскольку в них самая высокая стоимость одного квадратного метра арендуемой площади. По этой причине лучше приобрести две студии, чем одну трехкомнатную квартиру.

  • Отсутствует риск быстрого обесценивания. В разгар финансового кризиса недвижимые объекты гораздо лучше защищены от обесценивания.

Недостатки

Помимо преимуществ, процесс сдачи жилья имеет немалый список недостатков:

  • Небольшая доходность. В среднем прибыль от аренды в чистом виде составляет не более 7%. Помимо того, что в целом стоимость недвижимости растет, необходимо помнить о ситуациях на рынке, когда она может упасть.
  • Амортизация. Для поддержания квартиры в достойном виде придется вкладывать средства. Непривлекательное жилье вряд ли понравится потенциальным квартирантам, а его стоимость понизится.
  • Ликвидность. Старые квартиры медленно поднимаются в цене. Кроме того, хрущевки и панельки привлекают всё меньше клиентов. Также имеется множество факторов, влияющих на ликвидность актива, в том числе неприятные асоциальные соседи. Поэтому предпочтительнее находить такой дом, который уже дал усадку, соседи завершили ремонт, а инфраструктура развилась.

ВАЖНО! Покупая квартиру в новостройке, нельзя быть уверенным, что ее стоимость будет повышаться. Часто новые районы подвергаются изменениям. Так в нем могут вырубить лес и проложить широкое шоссе, которое оттолкнет потенциальных арендаторов или покупателей.

  • Затраты на налоги и необходимость вести отчеты. Дабы избежать наложение штрафов, необходимо соблюдать законодательные акты, регулирующие сдачу жилья в аренду. Физические лица, сдающие квартиру, обязаны оплачивать налог в 13%. Имеется возможность получить статус ИП и выплачивать 6%, статус самозанятого – 4%. Но при любом раскладе платить придется.
  • Нет возможности быстро получить денежные средства. Деньги с аренды жилья поступают постепенно, а не в виде единоразового крупного платежа.

Риски

Сдавая жилье в аренду, важно учитывать множество рисков:

  • Недобросовестные арендаторы. К сожалению, далеко не все люди, сдающие бюджетные квартиры, подписывают договор найма, а фиксация условия проживания в словесной форме не дает арендодателю никаких гарантий. Если наниматель нанесет вред жилью, то с него будет невозможно взыскать уплату. Некоторые считают, что обезопасят себя, взяв депозит, который равняется сумме одного месяца проживания. Однако, этой суммы не всегда достаточно, чтобы покрыть нанесенный ущерб.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если Вы решили сдавать квартиру и не заключили договор, то не следует вкладывать большие суммы в ремонт и оставлять дорогостоящую технику.

  • Право выселить квартирантов только в судебном порядке. Даже в том случае, если наниматели попусту перестанут выплачивать сумму аренды, по закону их можно выселить после того, как суд вынесет соответствующее решение.
  • Порча имущества или его утрата. Помимо того, что квартиранты могут сильно подпортить ремонт, они также способны нанести значительный вред квартире, в том числе затопить ее или устроить пожар. Практика показывает, что далеко не каждый жилец согласится возместить убыток, а разбирательства в судебном порядке занимают много времени.

ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ! Самыми опасными являются ситуации, когда квартиру арендовали мошенники или преступники для совершения противозаконных действий. Они могут продать жилье, подделав документы.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Способ 2. Покупка и сдача в аренду апартаментов

Апартаменты – это не просто другое название квартиры, как многие думают. В соответствии с законодательством России, они не считаются полноценным жильем, а представляют собой номера в гостинице. Их площадь должна составлять как минимум 40 квадратных метров. Важно отметить, что апартаменты оборудуются небольшой кухней.

Апартаменты возникли на современном рынке недвижимости совсем недавно, но уже успели получить популярность среди инвесторов. Юридически они не относятся к жилым объектам, то есть лицо приобретает метры в здании гостиницы или общественно-деловом центре.

Преимущества

  • Цена. Главное достоинство апартаментов в сравнении с квартирами – это более доступная цена, которая может быть ниже на 25%, чем стоимость квартиры.
  • Арендой может заниматься управляющая компания. Строительные компании нередко выдвигают предложения покупателям апартаментов об участии в доходных программах. Наиболее распространенной схемой является сдача жилья в краткосрочную аренду. При этом владельцу не нужно ничего делать, за него встречать клиентов, наводить порядок в квартире и искать арендаторов будет управляющая компания, которой выплачивается процент с прибыли.
  • Удобство, современность, хорошее расположение. Часто апартаменты возводят в центре города или в других привлекательных районах и делают это по современным проектам. Более того, апартаменты сдаются с полной отделкой, то есть не нужно тратить собственные деньги и время на ремонт. Такое жилье сразу готово к приему посетителей.

Недостатки

  • Нельзя оформить постоянную регистрацию. Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, поэтому допустимо оформить в них временную регистрацию, но не постоянную.
  • Коммунальные услуги стоят дороже. Поскольку у данных помещений отсутствует статус жилых, плата за коммунальные услуги начисляется по тарифу, которые выше на 15%, чем в квартирах.

Риски

  • Имеется вероятность, что качество жилья будет низким. Строительство апартаментов не регламентируется нормами жилищного строительства. По этой причине застройщики часто используют дешевые материалы.
  • Отсутствие инфраструктуры. Нередко на территории апарт-отелей отсутствуют важные объекты инфраструктуры, поскольку мало кто планирует использовать такое жилье для постоянного проживания. Здесь может не быть больниц, школ или детских площадок.

ВАЖНО УЧЕСТЬ! Апартаменты, выполненные некачественно или расположенные в районах без инфраструктуры, быстро становятся неликвидными.

  • Риск столкнуться с плохой управляющей компанией. Поскольку у владельцев апартаментов имеется возможность заключить договор с УК, чтобы та самостоятельно подбирала жильцов и следила за порядком, важно сотрудничать с порядочной организацией. Нередки случаи, когда УК обманывала собственника и отдавала меньшую выручку, чем требовалось.

Покупка и сдача в аренду апартаментов

Способ 3. Покупка квартиры на этапе котлована с последующей продажей

Процесс возведения многоквартирного дома занимает в среднем от 2 до 3 лет. По самым низким ценам квартиры продаются на начальном этапе, иначе говоря, на стадии котлована, сразу после того, как было объявлено начало продаж. Чем дальше продвинулась строительная компании в возведении дома, тем дороже квартиры.

ВАЖНО! Покупка квартиры на стадии котлована связана с серьезными рисками. Чем ближе дом к сдаче, тем меньше рисков.

Решив воспользоваться таким способом инвестиции в недвижимость, необходимо не допустить ошибок: изучить информацию о застройщике, проверить наличие объектов инфраструктуры или объявлений об их появлении, подробно ознакомиться с планом будущего дома. При правильном выборе застройщика и ЖК, инвестор может получить дополнительную прибыль. Например, некоторые девелоперы дарят парковочное место за покупку квартиры. Тогда после возведения строения собственник может продать и квартиру, и парковочное место, выручив дополнительную прибыль.

Преимущества

  • Большой доход. В зависимости от класса жилья, квартиры от стадии котлована до сдачи увеличиваются в цене на 15–40%. Меньший доход можно получить с жилья эконом-класса, наибольший – с премиальных квартир или бизнес-класса.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Появление рядом с новостройкой важного объекта инфраструктуры, будь то станция метро или автобусная остановка, значительно увеличивает стоимость квартиры.

  • Цена ниже рыночной. Застройщики в первые дни после того, как стартовали продажи, тестируют, за какую стоимость клиенты пожелают купить жилье. В это время стоимость самая минимальная, а выбрать можно из большого числа квартир.

Недостатки

  • Долгое ожидание. Несмотря на то, что получить полную прибыль от перепродажи квартиры можно гораздо быстрее, чем при сдаче в аренду, инвесторы вынуждены несколько лет жить без какой-либо прибыли вовсе.
  • Из полученного дохода необходимо выплатить налог. Вне зависимости от того, продает ли собственник готовую квартиру или же уступает свои права по договору долевого участия, ему придется заплатить 13% от прибыли, полученной в результате сделки.

ВАЖНО! Налог взимается исключительно с прибыли, а не с полной стоимости совершения сделки. Так, купив квартиру за 6 млн. и продав ее за 10 млн., инвестору потребуется отдать налог с 4 млн.

  • Дополнительные денежные вложения. Покупка объекта недвижимости вынуждает тратить деньги на оплату госпошлин, комиссии банка, услуги нотариуса.

Риски

  • Ошибка в выборе квартиры. Новичку зачастую сложно учесть все факторы, чтобы определить, какая квартира или дом будут обладать большей ликвидностью. Существует вероятность, что половина жилых помещений в новостройке будет инвестиционной, то есть возникнет высокая конкуренция. Также в результате строительства могут отсутствовать объекты инфраструктуры, обещанные застройщиком. Но для вас, мы написали статью, где разобрали все трудности при выборе квартиры в 2021 году, которую вы можете найти здесь.

ПОМНИТЕ! При покупке жилья в новостройке для дальнейшей продажи нельзя выбирать квартиру по принципу «как для себя». Необходимо учитывать запросы среднестатистического покупателя.

  • Цена может практически не возрасти. Если в районе ведется массовая застройка, то повышение цены после сдачи дома будет незначительным.
  • Банкротство застройщика до возведения дома. В каждом городе России можно встретить живые примеры недостроя. Строительство может быть остановлено в любой момент, а застройщик признан банкротом. В таком случае дольщики имеют право потребовать вернуть деньги или получить права собственности на недостроенное жилье. На практике же становится понятно, что обанкротившийся застройщик не вернет деньги, поэтому люди оформляют жилье в собственность и стараются найти новую строительную компанию.

ВАЖНО! Необходимо тщательно проверить историю застройщика, какие объекты он реализовал, насколько они качественные, не переносился ли срок сдачи. Наибольшие риски возникают при сотрудничестве с новичком на рынке недвижимости.

Покупка квартиры на этапе котлована с последующей продажей

Способ 4. Покупка квартиры в плохом состоянии, решение проблем, продажа

Большое число потенциальных покупателей собственного жилья не готово сталкиваться с «проблемной» квартирой. Таковыми считаются объекты с юридическими сложностями. Например, ранее были нарушены права на приватизацию, продавец был признан недееспособным, возникли проблемы с правами на собственность. Также непривлекательными являются квартиры, в которых недостаточно сделать косметический ремонт.

В таком случае инвестор решает все проблемы, которые связаны с квартирой, будь то юридические или ремонтные, а затем продает ее по соответствующей стоимости.

Преимущества

  • Быстрое получение прибыли. Разрешить проблему с документами или сделать ремонт можно за несколько месяцев.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Среди экспертов по недвижимости существует мнение, что покупать квартиру с юридическими проблемами очень опасно. Однако, необходимо учитывать их особенности. Если продажа квартиры связана с тем, что у дольщика нет возможности выплатить ипотеку, то можно приобрести жилье по стоимости ниже рыночной.

Недостатки

  • Уплата дополнительных налогов. Инвесторы, которые продают жилье, находившееся в их собственности менее трех лет, должны быть готовы к тому, что доход с его продажи облагается налогом в 13%.
  • Опасения потенциальных покупателей. Клиенты могут заподозрить мошеннические действия, если видят, что жилье несколько раз перепродается за небольшой срок. По этой причине инвесторам приходится делать скидку из-за «свежего» договора купли-продажи.
  • Непредсказуемость сроков. Нельзя заранее знать, как быстро удастся сделать ремонт или решить юридический вопрос, поскольку уже в процессе могут возникнуть дополнительные сложности. Если предположить, в какую сумму и сроки обойдется ремонт, приблизительно можно, то решение юридических проблем непредсказуемо.
  • Сумма расходов больше, чем предполагалось первоначально. Часто ремонтные работы в старых домах обходятся гораздо дороже, чем можно было подумать.

Риски

  • Оспаривание прав собственности. Любая сделка с недвижимостью может быть оспорена в суде, если для этого есть основания. Срок исковой давности для таких дел составляет 3 года с момента нарушения прав. По этой причине необходимо внимательно изучить информацию о квартире.
  • Увеличение срока продажи. Даже после того, как инвестор решил все проблемы с квартирой, нет никаких гарантий, что быстро найдется клиент. Нужно заранее изучить, насколько привлекательной окажется квартира для покупателей. Это можно сделать при помощи специальных карт недвижимости .

Покупка квартиры в плохом состоянии, решение проблем, продажа

Способ 5. Покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду

Часто инвесторы решают купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Тогда через довольно значительный временной промежуток, который может достигать двадцати лет, собственник получит квартиру без долговых обязательств. Часто подобная схема используется родителями, которые хотят обеспечить своих детей собственным жильем.

ВАЖНО! Необходимо соотнести размер выплат по ипотеке и прибыль, которая будет поступать, чтобы не пришлось столкнуться с ситуацией, когда средств с аренды не хватает на покрытие ежемесячных платежей.

Преимущества

  • Собственность, не требующая ежемесячных трат. Получая деньги с арендаторов, собственник вносит их в счет погашения кредитной задолженности, не нанося при этом ущерба по своему бюджету. По прошествии пары десятков лет эта недвижимость переходит во владение инвестора.
  • Ликвидный актив. Любая недвижимость, даже взятая в ипотеку, является ликвидным активом, который можно в любой момент продать даже за большую стоимость, чем она приобреталась, и в короткий срок вернуть банку задолженность. Часто агенты по недвижимости не советуют продавать квартиры по ипотеке, поскольку в первое время владелец выплачивает проценты, а не основную сумму, которая, в свою очередь, уменьшается крайне медленно. Тогда после продажи может получиться так, что суммарно траты превысили доход. По этой причине схема со сдачей ипотечной квартиры в аренду позволяет легче перенести последствия подобной сделки, поскольку по факту деньги выплачивал не собственник, а арендатор. В таком случае инвестор возвращает и свой первоначальный взнос, и сумму, на которую увеличилась стоимость жилья.

Недостатки

Минусы, которые возникают при покупке квартиры для сдачи в аренду, относятся и к данной ситуации. Однако, в этом случае прибавляются дополнительные недостатки.

  • Оплата ипотеки, пока новостройка не будет возведена. Приобретая жилье в новостройке, покупатель вынужден выплачивать ипотеку за собственные средства до тех пор, пока дом не будет сдан.

СОВЕТУЕМ! Инвестору, который не готов продолжительное время самостоятельно оплачивать ипотеку, следует купить квартиру на вторичном рынке. Также нужно учесть, что покупка новостройки на завершающий стадиях строительства не позволяет сразу сдать квартиру в аренду. Необходимо помнить, что в большинстве из новых домов нужен ремонт с нуля.

  • Потребуется одобрение банка. Пусть за инвестором и закрепляется право на собственность, она все-таки находится в залоге. Банк, как и владелец жилья, беспокоится о том, чтобы его актив был в сохранности. Планируя сдавать помещение в аренду, требуется сразу озвучить это банковскому сотруднику перед подписанием договора. Факт ипотеки. Несмотря на то, что оплачивают ипотеку арендаторы, ипотека числится на собственнике. В таком случае могут возникнуть трудности с получением других кредитов.

Риски

  • Самостоятельная оплата ипотеки. Никогда нельзя предугадать, каким образом сложатся внешние обстоятельства. Жильцы могут резко съехать, а новых найти окажется сложно. В таком случае инвестору нужно быть готовым к тому, что потребуется покрывать платежи за собственные средства.

Покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду

Вывод

Решая, как правильно инвестировать в недвижимость, каждый человек должен определиться самостоятельно, какой способ кажется ему наиболее привлекательным и подходящим. Однако, необходимо помнить основные моменты:

    Выбирая между покупкой квартиры и апартаментов, стоит отдавать предпочтение вторым, поскольку они приносят больший доход.
  • Покупая квартиру в строящемся доме на начальных стадиях возведения, можно рассчитывать на ежегодную прибыль в 10–15%, но необходимо правильно подобрать объект и застройщика.
  • Приобретение «проблемной» квартиры допустимо только тогда, когда у инвестора есть знакомый юрист с большим опытом решения подобных вопросов, иначе слишком высок риск, что юридические сложности придется разрешать очень долго.

Источник https://www.kommersant.ru/doc/5089380

Источник https://garnetinvest.ru/

Источник https://novomoscow.ru/info/investitsii-v-nedvizhimost-kak-maksimalno-vygodno-vlozhitsya-v-nedvizhimost-v-2021-godu/

Источник

Проверьте также

ЕЦБ проверит готовность банков к росту числа дефолтов

ЕЦБ проверит готовность банков к росту числа дефолтов

Европейский центральный банк (ЕЦБ) хочет убедиться в готовности банков к потенциальному росту числа корпоративных дефолтов ...

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.